房价一年最高跌掉4000元/㎡！地铁开通也救不了，这是哪？
2019年即将过半，广州楼市似乎波澜不惊。
不过，近期这个推新动作频频的板块，却再次引来关注。既是因为这里成为东部新盘聚集的新板块，也是因为无论新盘旧盘，与过去一年相比，价格不涨反跌……
它会是目前广州绝无仅有的一个板块？
最近，东部的增城有不少新盘新货推出，市场有新鲜血液输入，总是比老面孔吸睛。
不过，不少到达现场的买家表示，增城楼盘的开发这一路向东，真是没有最远，只有更远了。
△楼盘与地铁站距离示意图
现在要说的就是位于地铁21号线钟岗站附近的“朱村东板块”。
这里距离增城广场站一站地，如果将位于增城老城荔城中心的增城广场站看做是吸引增城本地买家或者广州客的地域分界点，那么这个增城新盘的“新战场”，已经是广州客会到达的最后一站？
△地铁21号线快慢线示意图
抛开板块的吸引力不说，我们先来看看价格。
上周五，新盘保利大国璟全新开盘，折后单价2万—2.3万元/㎡。楼盘最突出的优势就是户型紧凑，最小73㎡可以有三房。总价控制在160万元以内就可以买三房，目前这个价格想要广州买一手三房，也是比较难做到的。
△保利大国璟73㎡户型图
除了保利大国璟之外，跟楼盘紧挨着的另外一个新盘，华润置地润悦，“吹风价”基本也是这个价格。
回过头来，再看看这两个新盘当初拿地的地价：保利大国璟拿地的楼面地价为12489元/㎡，华润置地润悦的楼面地价则为12570元/㎡。也就是说以目前的开盘价，地价成本占到了近60%。
或者原来发展商对项目的预估价就不仅只是两万出头？
除此之外，在广汕路地铁沿线，还有另外三个项目在售。但这些旧盘，在去年年底楼盘全面回归单合同的情况下，今年价格却都反而比去年更低了。
与去年年底及去年年中相比，这些楼盘推出的产品户型并无明显变化，但价格总体上却呈现“二级跳”，几乎就是半年降价约1000元/㎡。
更有楼盘从去年年中的2.6万元/㎡，回落到目前的2.2万元/㎡，每平方米价格的降幅达到了4000元。
△楼盘称优惠幅度达到23万
地铁21号线预计今年底即将全线开通，但似乎板块内没有通车前常见的高涨热情？
准确来说，去年12月底，地铁21号线已经分段开通了东面的增城广场至镇龙西的部分，今年将全线贯通至员村。
地铁真正开通“进城”本来将迎来真正的便利，不过目前看来，却反倒不及分段开通之前几年对板块的带动性强。
是因为理想很丰满，现实更骨感吗？
目前板块内在售的楼盘，除了广铝荔富湖畔、万科春风十里等距离地铁山田站200-700米相对较近之外，其余楼盘去往山田站或钟岗站都超过2公里，地铁出行须要一定程度的接驳。
例如华润置地润悦，楼盘销售人员称，楼盘设有公交总站，会开通往增城广场的公交线。
而实地蔷薇国际则称楼盘会有接驳车到地铁站。
并且按照计划，今年地铁21号线全线通车后，山田站、钟岗站都并非规划的快线停靠站点，搭乘地铁普通车前往天河公园等市中心区域预计需要将近1小时。而从最东边的首末站增城广场站出发，快车全程则大约40分钟。
看来，将交通作为楼盘的硬指标，除了附近要有地铁外，是否真正便利出行也很重要。
目前从市区自驾车前往广汕公路的“朱村东”板块，最便捷的高速路出口是珠三角环线高速朱村东站。
如上图所见，刚下高速路的路口，已经被各大楼盘的广告牌攻陷。
而在这里实地探营，除了见到已经部分建成通车的地铁21号线刚好在板块内从高架又重新回到地下行走之外，这里的街景还是一片乡镇景观。
从目前板块楼盘产品以紧凑小三房为主看，以及增城不限购的政策优势来说，新客家、刚需客应该说是这里的主要客群之一。
但地产派小编也发现了一个比较会被这些买家“嫌弃”的地方，就是没有拿得出手的教育配套。
两个新盘，保利和华润均配套有幼儿园，而目前板块内的5个楼盘，自身配套有小学的，则是零。
也就是说以后业主子女要上学，只能依靠外部的教育配套。附近现有的小学是三联小学、山田小学。已经收楼的楼盘实地蔷薇国际，地段小学就是小区所在地增城三联村的三联小学。
无论是自住还是不以自住为目的的买家，最重要的板块居住氛围和二手价格的体现，都是要靠实际居住为目的的业主来实现。但目前看来，各楼盘都还没有任何条件让一所他们需要的优质学校来收割人心。
在临近的朱村板块，朱村科教城是其主打的一张王牌，但科教城进驻的学校都是大专院校为主，也并不见得对该板块的义务教育有直接的影响。
这个问题要怎么破？
目前包括朱村东和地铁21号线凤岗站附近的朱村板块，在售的楼盘多达10个。位于快线地铁站附近的几个楼盘，科慧花园和保利东湾等，平层的洋房单位售价也是2.1万-2.2万元/㎡左右，复式则稍微高点，达到了2.3万-2.5万元/㎡。
但也有距离地铁站较远和非品牌开发商的楼盘，价格还在2万元/㎡以下。
朱村板块富士康科技小镇和广州科教城等项目的建设，将为该板块带来新的产业人口。但未来这些需要新安家落户的产业人口会不会就近先选朱村？未来整个板块庞大的供应量与所带来的置业需求，是否对等？
也是对板块的一大考验。
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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