单价两月涨3000？！它真的可以？
中介机构根据大数据模型测算，得出上半年广州一手房均价约2.7万元/㎡。（+小派 gzpaijun 进群一起讨论更多广州买房心得）
从去年10月广州网签价优化到今年2月粤港澳大湾区规划纲要落地，不少次“涨价”总是作为炒作的字眼在楼市中出现。但实际上，“雷声大、雨点小”的居多。
在这种市场氛围中，突然听说市场上有成交“爆款”——500套单位，800人认筹；时隔两月新推单位还要直接涨3000一方！地产派小编马上坐不住了，不看看它是何来的底气，让人欲罢不能啊~
中交蓝色海湾
建筑面积约66.36万㎡
1
交通：地铁上盖
不过到珠江新城80分钟
楼盘在哪？
已经来到南沙的珠江口位置，当下最热门且称为大湾区“C位”的地方。
再说具体点就是位于地铁4号线南沙客运港站上盖，E出口出站即到。
不过既然已经到达广州出海口，与市中心的距离也就摆在那里：距离天河珠江新城接近70公里，无论是自驾车或者坐地铁，单程时间都要花1小时20分钟左右。
当然了，放大到整个大湾区来看，从南沙客运港可以直达香港中港城码头和香港机场，有其外联的便利性。
另外，南沙客运港站也是规划的南沙区内地铁环线15号线的换乘站，远期还将增加高速地铁22号线途经设站。
△有“最美地铁站”之称的南沙客运港站
2
配套：邮轮母港综合体新物种？
中交的品牌目前在广州楼市中，可能未必人人知晓，很多人也可能未必注意到南沙的这个楼盘，但南沙将建设邮轮母港综合体这一重磅配套，很多市民都有听闻。
该楼盘即邮轮母港综合体的住宅部分。
△建设中的邮轮母港
广州还从未有过这种配套的楼盘，可以说颇有噱头。但当然，相比从家门的邮轮能去哪度假，买房人更关心的是它能给房子带来怎样的增值。
也就是说邮轮是锦上添花的东西，还有什么实打实的利好？
据销售介绍，除了邮轮母港本身计划今年年底开始试运营外，其综合体包含了购物商场、办公写字楼、公寓等多种业态，商场部分目前正在招商中，预计年底也将同步开业。
△项目沙盘中的邮轮母港综合体
以上基本上可以说是邮轮母港可能为项目加分的地方，以下则是作为一个住宅楼盘，它所在的地段能拥有什么。
首先，在教育配套方面，目前楼盘西南面有已投入使用的华师附幼、华师附南沙小学，并且按照今年南沙区小学招生地段划分，楼盘已划入该学校招生范围。
此外，周边1公里内还有在建的市二中附属南沙学校，楼盘销售中心日后也将改建为幼儿园。
△华师附幼及附小
虽然目前该板块已经是南沙的教育强区，但医疗配套方面却略显逊色。距离最近的大医院为10多公里车程的南沙区中心医院，就医会存在一定程度的不便。
3
户型：“一梯一户”配置，壕？
楼盘占地约13.78万㎡，建筑面积约66万㎡，包含9栋高层洋房，规划总户数2000户左右。
销售称，楼盘3栋、4栋等楼栋早前已经售罄，预计在7月中旬推出的是1栋和2栋，产品包括96㎡两房、119-177㎡三房、237㎡四房。其中1栋为五梯五户，2栋为两梯四户。
目前仅96㎡两房、119㎡三房户型开放了位于销售中心的异地样板间。
△项目沙盘
楼盘户型总体实用率不算高。
96㎡勉强做三房
该单位位于2栋，为南向户型。入户门旁为厨房，没有带工作阳台。但灶台、油烟机等厨房三件套、凉霸等均为交楼标准。
客厅3.8米开间，带1.5米宽东南向景观阳台。
主卧不带卫浴，面积约13.5㎡；客卧则约10㎡，两个卧室均带飘窗，使用空间较灵活。
另外，在主卧、客卧之间还有一个“空中花园”，该部分空间约5㎡，只计算一半面积。样板间将其布置为小书房，但如要用作卧室目测比较难放床，销售则建议放置榻榻米。
△户型图显示为“空中花园”的小书房
119㎡可有四房？
销售表示，入户花园旁的中空位置（户型图红框处）在交楼时将会是赠送的房间，的确面积不小。但最近也已经爆出南沙有楼盘有类似的操作，属于违建被拆除（详见广州地产派此前推文《注意！南沙“高赠送”楼盘业主干了这件事3年办不了证！》）。此处必须有风险提示！
该户型属于这批单位中最好的一种，双阳台配置使单位能实现南北对流。
两个客卧约9-12㎡，带飘窗，属于比较实用的类型。
主卧则是带衣帽间、卫浴的套间。销售表示，楼盘所有单位卫浴交楼均配置浴霸。
如果说2栋的户型属于市面上比较常见的产品，那么1栋的五梯五户布局（销售称相当于一梯一户），是否感觉很“壕”？据介绍，该楼栋属于整个住宅小区最靠近邮轮母港，并且拥有一线海景的产品。
实际上户型面积大是大，但得房率嘛，看图~
整个楼层又分为一单元、二单元，户型144㎡三房起步，最大为237㎡四房。
237㎡四房
从单个户型放大的局部可以看出楼盘为“一梯一户”付出了多少公摊面积。
144㎡270°大阳台+8米长走廊
这是一个优点和缺点都很明显的单位。
270°的无敌景观“L”形大阳台是户型最大的亮点。但主卧位于进门处和室内超长的走廊，也是再明显不过的缺点。
△二单元02户型（144㎡三房）
4
均价：最高3.7万成新标杆？
楼盘5月底5栋单位开卖，单价3.4万元。不过，新推的1栋和2栋单位，据称分别会在7月和8月中旬开卖，价格将是3.4万-3.7万元/㎡。也就是说两个月时间又要涨两三千一方。
项目2017年年底首次开卖，当时售价2.2万-2.7万元/㎡。至今一年半的时间单价上涨破1万，涨幅不是一般大。
若以中间价3.55万元/㎡算，入手最小户型的96㎡单位总价约340万元，三成首付约102万元。这个价位在南沙是什么概念？
放眼整个南沙，目前“3”字头的一手楼盘并不多。同在南沙湾板块、一路之隔的星河山海湾，最新一期洋房产品包含103-128㎡三至四房，均价约3.2万元/㎡。
而在全区最核心最繁华的商圈蕉门-金洲一带，多数在售洋房产品单价在2.5万元上下。以中交项目的最低总价340万元来算，在金洲一带大概可以买到136㎡的户型。
差距还是巨大的，具体的价格大家可以自己对比一下。
注意
由于与市中心的距离摆在那里，无论自驾还是搭地铁前往中心城区都超过1小时的车程，对于通勤族来说将会是不小的考验。
同时，楼盘附近主要为旅游景点，片区居住人口并不多，要形成浓厚的生活氛围仍须假以时日。
并且西南侧目前仍有大片未开发的空地，除了邮轮母港之外，这里也存在着相当的乡郊风貌。
△项目周边空地
另外，由于楼盘周边布局有客运港、邮轮码头、市政道路等，多少也难免会受到噪声的影响。这些不利因素在楼盘销售中心也有公示。
风评
南沙科学城能为其助力？
从表面看，地铁、客运港、邮轮，集高大上配套于一身，成为楼盘卖点。
但对于买家来说，抛开华而不实的东西，已有的幼儿园、小学教育配套和在建的市二中附属南沙学校等，是该板块价格更好的支撑。
实际上在楼盘户型、品牌口碑（新进入广州，首个住宅项目）均未见得能为其增加很多分数的情况下，还有什么能让它时隔两个月再叫卖高价？
或者就是科创、产业和规划了。
5月初，广州第二个科学城敲定落户南沙，其规划范围就包括楼盘所在的南沙湾板块，周边早在规划科学城之前就已进驻中科院所属的多个单位。
随着南沙科学城的建设，板块内或许也将有越来越大的高端居住需求。
未来整体的商住氛围会否因此而带来质的改变？有待时间检验。
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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