中央商务区的发展浅析
编者按：本文作者遨云，国内城市规划专业学士，美国房地产开发与投资研究生，曾完成国内多个中央商务区、产业新区、旧城改造的前期规划工作。在美国期间参与纽约城市规划和房地产投融资工作，主导多个房地产项目，包括时代广场万豪艾迪逊酒店+商业综合体、高线The XI住宅+酒店、中城80层住宅塔楼、下城住宅+商业综合体等。回国在国内房地产领域从事投资工作，并开创道宇咨询平台，专注研究城市改造更新、土地政策与规划及房地产投资。
2016年夏，飞机起飞离开纽瓦克机场，曼哈顿的天际线渐渐远去。一千多个日日夜夜里有下东区Essex & Beauty门前的霓虹，布鲁克林第五大道上傍晚的爵士，Bryant Park上的莎士比亚戏剧节，也有Hell’s Kitchen路上的夜色人群......种种瞬间都即将成为回忆。好莱坞电影的背景，摩天大楼的雏形，都是因为纽约这个城市而伟大，更因为我们这群外来者留下的脚印，而又如此真实。带着对大苹果的留恋，我踏上了归国的旅途……
首先来一曲Alicia Keys的经典纽约致敬之歌：
下东区的街道一景
回望过去几年，有幸接触纽约的规划部门、建设部和政府平台的区域发展公司，参与到纽约的城市建设进程中，从一个地块的信息获取到参与地块拍卖，从土地收购到房地产开发的管理，进入到了最核心的城市运作与房地产开发过程中去，收获良多。对比国内的城市发展，美国在城市规划法规制度、政策制定、政府参与度等方面有着许多不同于我国的操作方法，在面对不同的城市问题和城市扩张的过程中却也有不少共通性。于是我想到了分享在这个进程中的经验与见识，期待朋友们一起交流。
帝国大厦上远眺中央公园
纽约Zoning Map控规指引图 来源：纽约市规划局
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下面我们就来看看道宇研究的第一题
中央商务区的发展浅谈
本文选择了四个城市的中央商务区
纽约哈德逊广场
北京中央商务区核心区
成都金融城
重庆江北嘴
他们是各自所在城市重点打造的全新中央商务区，整体开发、整体拆迁建设，又都是十多年前启动，陆续在近几年成型。纽约作为世界级城市，北京作为准世界级城市，而成都与重庆作为冉冉升起的新一线城市，在城市发展的过程中代表着各个阶段的城市进程，具有很多借鉴价值。笔者曾经在这四个城市工作生活过，亲历各自的发展与变革，也希望能够从一些简单的角度入手，去解读和总结这些新区开发和管理的经验。
四个城市中央商务区与世界主要城市中央商务区尺度比较
道宇咨询绘制（2018）
下面我们就从纽约这个世界大都市开始
纽约哈德逊广场
纽约哈德逊广场城市肌理 道宇咨询绘制（2018）
纽约哈德逊广场 Hudson Yards，是纽约近三十年来最大规模的城市整体开发项目，总建筑量超过180万平方米，由于其在地铁和铁路轨道线上盖物业的特殊性，成为世界城市发展史上一个瞩目的新项目。
哈德逊广场北面地铁沿线地块分布图 来源：HYDC
上图颜色地块表示政府需要从私人业主手里协调或购买的地块，以储备沿一条南北向的绿化走廊周边的开发地块。
哈德逊广场周边在过去是纽约中城西区一个被广泛遗忘的区域，大多数物业为仓储、轻工业及少量办公。在新世纪初期，纽约市政府提出进行哈德逊广场的整体再开发，以解决纽约日益增长的住房和办公需求。纽约中城西区的整体规划当中，通过创造一条穿越近10条南北街区的都市公园体系，串联起周边多达20多个城市地块的再开发。
哈德逊广场位于地铁7号线沿线的终点站 来源：HYDC
发展历史
2001年，纽约市、大都会交通委、纽约州共同推出一个开发计划，将哈德逊园区转化为一个公交导向的综合功能区域，纽约前市长Michael Bloomberg在2002年提出整体开发哈德逊园区。2005年成立的哈德逊商园开发公司the Hudson Yards Development Corporation (HYDC)，作为哈德逊商园项目的筹备机构，其成员由富有经验的规划、开发和建设专家组成。HYDC委员会由13名董事组成，每一个人任职一个方向，主管经济发展和重组的副市长任职董事会主席。
纽约2000年初期申办2012年奥运对整个中城西区的整体规划方案 来源：arquitectonica
随后，纽约市政府对总体区域前后做了两次规划。2005年的哈德逊商圈的规划和2009年铁路西站场（西园）的规划，把该地区从制造业区域转化为商业和住宅区。
哈德逊园区整体规划设计 来源：HYDC
地价
笔者在2013－2015年期间参与了哈德逊周边的土地收购竞标，亲历地价从每平方英尺不到300美金涨到500美金，涨幅高达50%以上。拿到土地的开发商只有把项目定位为超豪华住宅，均价在3000美金/英尺以上，其利润率才能够达到市场平均水平。
哈德逊广场的土地交易，是一个复杂而综合的过程，涉及到政府引进的开发商，整体规划和设计方案，以及税收与奖励机制。哈德逊广场的整体规划，政府及MTA购买了位于改区域的若干地块，以帮助其对地铁七号线沿线和周边区域进行整体开发
国际竞标
早在2007年，纽约市政府举办了轰动全球的国际竞标，世界地产开发商联合财团和顶尖建筑事务所参与了哈德逊广场的竞赛，在一定程度上跟2010年北京市中央商务区核心区的国际竞标有异曲同工之处，后者在下文中将会展开介绍。
哈德逊广场开发计划案竞标
开发计划案1
开发单位: Extell Development Company
设计单位：Steven Holl
开发计划案2
开发单位: Brookfield Properties and Field Operations
设计单位：Skidmore, Owings, and Merrill，SHoP Architects, Diller Scofidio + Renfro, and SANAA.
开发计划案3
开发单位: the Durst Organization and Vornado Realty Trust.
设计单位：FXFowle, Pelli Clarke Pelli, and WRT
WRT设计的中央公园体系WRT设计的中央公园串联起周边的超高层建筑
开发计划案4
开发单位: The Tishman Speyer and Morgan Stanley
设计单位：Helmut Jahn and Peter Walker
开发计划案5
开发单位: the Related Companies and Goldman Sachs
设计单位：Kohn Pedersen Fox, Arquitectonica, Robert A.M. Stern, and West 8
开发商的确定
2007年，瑞联公司Related Company联合高盛集团参与哈德逊广场的竞标，KPF进行总体规划设计，命名铁路站场东西区为哈德逊商圈- Hudson Yards。经过4轮投标竞赛，2008年5月，获得与大都会交通委-Metropolitan Transit Authority签署租用铁路站场东西区合同的资格。经过数轮的商谈，最终瑞联公司与牛津地产集团OxfordProperties以10亿美元的价格从大都会交通委承租铁路站场东西区，租期99年。
2009年整体规划方案 来源：HYDC
在最终规划的方案中，设计方延续上文中提到的都市绿带公园，在哈德逊广场核心区域，进行一次拐弯，把公园转向哈德逊河方向，并在河边的地块（即哈德逊广场二期）收尾，形成一个闭合的公共空间，创造中央商务区的核心开放区域。在最靠近地铁的两个地块，建造两栋超高层办公楼及商业裙楼，形成地铁7号线沿线的站点TOD模式。
最终实施方案-平面布置图 （2012）来源：HYDC
哈德逊广场整体效果图 来源：HYDC
由此，瑞联集团和牛津地产公司开始了这个纽约近三十年最大的整体地产开发项目，历史开启了新的篇章......
2018年5月哈德逊广场施工现场图 来源：瑞联区域中心公众号
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接下来，让我们来到中国的首都-北京中央商务区核心区,看看另外一个世界级中央商务区核心区是如何诞生的。
北京中央商务区核心区
北京CBD核心区城市肌理
来源：道宇咨询绘制（2018）
2009年北京市举办中央商务区东扩国际竞标,包括SOM、KPF、英国福斯特、北京院等世界级建筑设计单位参与，最终由美国SOM主导的东扩方案赢得竞标并由本地规划院综合方案编制入朝阳区的控规体系。
北京中央商务区东扩控制性详细规划-土地使用图 来源：北京市规划和国土资源管理局
2010年，北京市政府组织了又一个全球瞩目的国际竞标-中央商务区核心区设计。这次竞标采取全球招标，通过捆绑竞标开发商／财团与设计方案，综合评标。这个当年轰动全国的事件，也是备受瞩目的城市商务核心区项目。目前北京中央商务区核心区在如火如荼的施工中，也如哈德逊广场一样，即将在2019－2020年陆续入市。
整个北京CBD核心区占地面积是纽约哈德逊广场的约3倍，总建筑面积270万方。不同于哈德逊广场的混合功能，北京CBD核心区绝大部分为办公功能，少量酒店、商业和公寓，没有住宅。随着北京几大近郊商务区的兴起，即将集中入市的办公楼供应是否对租金是一个冲击将得到考验。
全球办公楼租金排行 来源：CBRE
北京CBD核心区鸟瞰图
来源：高楼迷
由于集中了多个企业的中国区总部，北京CBD核心区自用功能占一定比例，对于各个地块的业主来说，出租压力相比于纽约哈德逊广场这个纯投资物业来说小。
在CBD核心区12个地块的出让招投标中，北京创新土地出让方式，将土地招标、规划方案招标、产业项目招标“三标合一”，按照“竞方案、竞实力、限价格”的原则，分两个阶段进行土地出让。参加投标的单位有61家，参与方案征集的设计单位有57家，投标的总体规划方案79个、单体建筑设计方案203个。
(百度百科)
北京CBD核心区自用及出租用途比较 来源：仲量联行
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接下来我们看看新一线城市的代表
成都金融城
成都金融城核心区城市肌理 道宇咨询绘制（2018）
作为成都新的商务核心区，成都金融城在2000年代开始建造天府金融中心，其规划理念，一部分采取美国郊区办公园区（一期）的大地块，高绿化率模式，而周边则采用小街区形式规划。
整个金融城一二期加起来，总建筑面积达400万平米，目前已经基本建成并投入使用，成都银泰中心成为这个金融城规划的制高点。
成都金融城规划鸟瞰图-共三期
来源：成都金融城官网
一期天府国际金融中心占地0.29公顷，总建筑面积50万方，现已入住各金融监管机构、大型金融机构区域总部及要素交易市场。
近景为成都天府金融中心，远处高楼为成都银泰中心
二期占地1.02平方公里，总建筑面积350万方，主要入住知名企业总部和业态丰富的综合体。
成都金融城分期 道宇咨询绘制（2018）
由于近期企业租赁的活跃，成都银泰中心成为暨成都国金中心之后最高端的办公物业，因此也吸引了成都最优秀的外资企业和全国性企业总部。
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下面我们再来看看同样是在十几年前开始启动的重庆江北嘴中央商务区
重庆江北嘴
重庆江北嘴城市肌理 道宇咨询绘制（2018）
历史沿革
1891年，重庆开埠后，江北嘴港口成为重庆重要的对外通商口岸。新中国成立后，重庆港务局设立江北港务作业区，这里成为了重庆进出口物资的主要中转站。
2002年12月，江北城旧城改造启动，江北城居民和企事业单位整体搬迁。
2003年4月，江北嘴公司联合江北区政府、市规划局面向全球征集江北嘴中央商务区城市规划国际方案。
2005年6月18日，重庆大剧院正式动工。
2005年11月19日，江北城道路建设工程正式动工，江北嘴中央商务区开发建设全面启动。（百度百科）
城市设计国际竞标
重庆市政府曾经举办江北嘴全球城市设计招标，包括美国设计公司SOM、中国城市规划研究院等机构参与竞赛，最终由中规院主导的方案作为实施方案进行深化。
江北嘴总体规划设计竞标总体平面图 (SOM 2003)
江北嘴总体规划设计竞标土地使用图 (SOM 2003)
最终方案的确定
中国城市规划设计研究院综合多个方案的优缺点，完成了最终的整体规划方案。通过龙头的重庆大剧院，与重庆科技馆形成轴线，再通过中央公园，直接连接位于地形最高点的中央办公区域。
在江北嘴核心区3平方公里的范围内，布置了170万方的住宅、260万方金融办公，50万方商业零售业态，还有重庆大剧院、重庆科技馆、教堂等文化市政设施，相对于北京中央商务区核心区和成都金融城来说，重庆江北嘴的业态更加丰富多元。
江北嘴总体规划土地使用图（最终实施方案）
江北嘴总体规划鸟瞰图（实施方案）
江北嘴建成实景
城市配套功能
重庆江北嘴配套功能 道宇咨询绘制（2018）
江北嘴环球欢乐广场方案 来源：重庆市规划局
重庆大剧院
在市政及公共设施的设置上，江北嘴通过重庆大剧院的修建，成功开拓了重庆演出市场，在大剧院开幕十年期间，成功引进了美国百老汇、伦敦西区、北京人艺等全球知名戏剧文化节目。
重庆大剧院 来源：视觉中国
重庆科技馆
与大剧院同时期修建的另外一个市政配套是重庆科技馆，面向青少年开放的寓教于乐的大型公众场馆。
图书馆及会展
江北嘴现阶段并未规划有会展功能的业态，但是在建成的科技馆、未开发地段，仍然可探索小型展销、会展等功能。反观哈德逊广场，其本身就位于纽约最大的会展中心Javits Center旁边，会展本身又与酒店业紧密相连，连带经济效益明显。
在城市中心，图书馆也是广受市民欢迎的城市配套。纽约的中央图书馆位于布莱恩公园里，四周交通发达，与城市功能结合紧密。重庆图书馆总馆位于沙坪坝区，距离重庆市核心区较远，辐射范围较小。在江北嘴区域可否利用规划空间开设一个江北嘴图书馆，以完善城市功能的配套，目前来看仍有一定的可行性。
酒店业
江北嘴星级酒店分布 道宇咨询绘制（2018）
目前江北嘴开业的酒店有位于重庆IFS国金中心的尼依格罗Niccolo酒店和位于财信广场旁的丽晶酒店Regent Hotel，在寰宇天下北面临江地段还有一块酒店用地，原东方广场也预留有酒店用途（原计划文华东方酒店），原越洋广场地块的璞丽酒店。江北嘴目前没有三星级和四星级酒店，未来随着旅游业的发展和江北嘴的完善，对于不同类型的酒店需求也会日益增加。
重庆尼依格罗酒店
江北嘴公园体系
江北嘴通过对地形的利用，总共设计了5个大小不一的城市公园和一条利用两江消落带的滨江公园（目前正在设计深化阶段）。
江北嘴公园系统 道宇咨询绘制（2018）
参考国外城市核心区的市政公园，我们发现江北嘴的中央公园尺度比纽约著名的布莱恩公园大，但远小于纽约中央公园。位于重庆国金中心南面的中央广场，则提供了一个更加接近纽约布莱恩公园的开放空间。现阶段周边还在施工，俊豪金融中心及其群楼仍需要两年以上才能完工，这部分区域可能仍然处于闲置阶段，短期只是江北嘴上班族过路到达轻轨站点的空间，而远期则有可能成为提供市民活动的最佳公共空间。
江北嘴交通动线
江北嘴街道特征 道宇咨询绘制（2018）
我们再来看看江北嘴的动线，由千厮门大桥引入的江北城西大街，目前是江北嘴车流量最大的道路，因上下班潮汐车流现象，承载渝中区到江北嘴的过境交通，因此在此道路周边，较少出现商业业态。而不同于江北城西大街，与其平行的北面两条街，则形成了以临街商业和集中式购物中心为主导的慢行交通。南北方向，同样有一条过境交通，从江北城隧道穿过，连接北滨二路和北滨路。
临街界面
江北嘴临街界面 道宇咨询绘制（2018）
江北嘴的街区道路规划是以小街区地块为标准，而在业态布置的设计上，则由多个商业综合体构成，在住宅区域则以临街商业为主。住宅区域的临街商业集中于寰宇天下桂花街部分，是目前比较成型的商业临街面，有一些普通餐厅、洗衣、小超市、房地产中介等业态，也与现阶段寰宇天下入住率较低有关。这一段商业街区仅有不到400米，相对长度较短，而在科技馆的位置断开。其跟国金中心有超过100米的断层，这个断层影响了商业街区的延续。在远期发展来看，西南物流大厦是否能够提供一个裙楼商业，以连接寰宇天下临街商业和国金中心。
中午的江北嘴金融街
目前在江北嘴比较活跃的临街商铺，是金融城由高区到低区的一条蜿蜒的道路-金融街。其辐射的办公人群较多，同时与财信广场直接连通，成为江北嘴目前较热闹的一小段街道。从目前江北嘴的街道规划设计来看，南北向的聚贤街长达600米，周边有8个连续的地块直接接壤，而这条街道也不是过境交通主要道路，在远期的发展过程中，有形成一个较舒适的连续商业街区的潜力。其东面分别连接金融城住宅二期、金融城6号、俊豪ICFC、东方广场，各自均有裙楼商业或集中商业，在未来可形成一个商业连续面，弥补江北嘴的商业缺口。
地下系统
步行地下系统 道宇咨询绘制（2018）
江北嘴未来可考虑建设连通几个组团的地下通道，形成地下商业街区系统，也适应重庆炎热的夏日气候和整体城市管理的需求。此系统类似于香港中环的空中连廊和新加坡的购物中心体系，不同于纽约的地面临街商铺，也是与本地城市特殊的气候特征和地形特征结合。
车行地下系统
江北嘴地下交通系统，是指在商务区三个较为关键部位设置出入口，供车辆由“地下通道”进入，由地下隧道串联起商务写字楼地下的1.5万个车位，以满足办公人群的需求，让他们可以快速进入每个地块的车库，而不用在地面绕行。江北嘴还计划利用自然地形进行地下空间开发，形成包括高层建筑的地下车库、地下人行通道、地铁车站等在内的地下立体交通系统。这个系统是隧道和车库的结合体。”根据测算，覆盖大半个商务区的地下车行交通系统，可以分流地面上1/3的车辆。
江北嘴地下连接 来源：网络
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城市街区尺度比较
在初步介绍了四个城市商务中心区之后，我们来看看四个城市商务区的街区尺度比较：
1.纽约哈德逊广场
纽约的街区是在整个城市的模块化街区基础上进行的变化，以250mx70m左右的地块为标准街区进行切分和拼接。我们看到在哈德逊广场最东面接近地铁站的地方合并了三个南北向的街区，同时通过哈德逊绿化大道把东西向的街区切分，于是产生了一个城市综合体地块，由不规则形状组成，以满足两栋办公楼和一个购物中心的TOD综合体开发。
而在西面，则采取小地块切分的模式，以承载单栋住宅和办公楼的占地需求。可以说纽约哈德逊广场的地块是四个城市中最小的，而住宅与办公的占地均与地块紧密贴线，因此小地块与单栋楼结合。
道宇咨询绘制（2018）
2. 北京中央商务区核心区
北京中央商务区核心区占地面积较小，因土地性质大多数为办公，其地块也较标准，基本上在80x100m的范围内，最大的地块中信大厦也不超过110x150m。目前规划的业态和设计来看，比较接近纽约中城的办公区域，变化不大，比较均衡，地面业态以裙楼商业为主，没有购物中心和TOD综合体。
道宇咨询绘制（2018）
3.重庆江北嘴
江北嘴的地块尺度设计上，基本保持了小街区、高达线率的城市设计导则，算是比较接近西方城市规划的理念。
重庆江北嘴因地形原因，住宅地块形态相对多样，而标准地块呈现三大类型：较小的以90x90m为主，主要位于中国银行-农业银行片区，每个地块一栋楼，裙楼商业空间较少。在江北嘴金融城片区，则地块稍微加大，120x120m，每个地块2-4栋楼为主，裙楼商业和综合体均有（江北嘴金融城1-3号为群楼商业，东方广场和俊豪ICFC为综合体商场），而江北嘴IFS国金中心和融创世界花地块则是大型综合体地块，尺度达到180x170m以上，业态包括办公楼、酒店、公寓、购物中心等。
道宇咨询绘制（2018）
4.成都金融城
成都金融城标准地块与另外三个城市中央商务区比较接近，标准办公地块为130x130m起，但是达线率相对较低，建筑退线较大，因此临街商业比较少，裙楼商业的间距较大。综合体地块是位于银泰中心的地块，尺度大约在220x210m，比较接近重庆江北嘴的综合体地块，其开发的业态也是办公、公寓、酒店、购物中心混合体。
而成都金融城出现了一个在另外三个CBD没有的特殊地块-超大办公园区的天府金融中心，其尺度达到了的330x750m，从世界主要大城市核心区的案例来看，这种地块是比较少见的，因此也成为一个特殊例外，其标志性形象的意义更大于其实际使用的功能性。
道宇咨询绘制（2018）
都市公园体系对比
下面我们把四个城市的市政公园做一下对比可以发现，城市核心区的公园占地面积均控制在10公顷以内，而纽约的城市公园、成都交子公园一期和北京CBD核心区公园均在5公顷以内。
各大城市公园对比 道宇咨询绘制（2018）
城市规划者在设计公园尺度的时候，首先会考虑到其与周边建筑的关系，单边长度在200米以内，周围建筑高度在150-300米之间，则开放空间宽高比在1:1上下对于人的视线来说是比较舒适的，也是一个压迫感较小的尺度。重庆江北嘴的公园系统，比另外三个城市的CBD更加多元，这是由于重庆特殊的地形造成的。
纽约布莱恩公园夏日下午乘凉休闲的市民
TOD模式比较
纽约哈德逊广场
纽约哈德逊广场TOD模式 道宇咨询绘制（2018）
下面我们再来看看纽约哈德逊广场，其开发的难度、开发量、产品的多元化以及涉及的投资额均是近半个世纪的纽约前所未有的。由于整个项目由市场化的房地产商进行开发，项目定位、估值、招商等，均可以作为其他城市新城开发的参考范本。
哈德逊广场是纽约7号线的终点站，目前只有一个出口，直接上到地面公园平台。正在施工的双塔和购物中心，则直接与地铁站连接。在纽约这个以连续城市商业街区为主的城市格局中，公交导向开发并不明显，反而亚洲城市对于城市核心区大型购物中心的偏好和优质购物商场的需求，刺激着亚洲城市TOD的发展。
KPF设计的办公大楼哈德逊30号，中间裙楼为商业百货及餐厅 来源：Hudson Yards官网
在办公量位居世界首位的纽约，新建办公楼对于现有办公存量是一个较好的补充，随着纽约从单一金融业态向互联网、高科技、娱乐等多元化业态发展，城市对于创新办公空间的需求也日益增加，这也是开发商在办公市场的前期研判中下决心的重要依据。
其中开发商通过一栋高端出租公寓和一栋出售型住宅，为其长期资产配置和短期现金流回笼提供了一个解决方案，而其长租公寓在第二年接近稳定的阶段即可打包成住宅抵押债券出售给零售投资人，银行整体承销。哈德逊广场有一个近7万平米的NeimanMarcus高端百货，还有一些配套餐饮及休闲酒吧。
Neiman Marcus 百货 来源：Hudson Yards官网
在一期的地块中，还将有一个市民表演中心，The Shed，独特的造型和区别于方块状的体量，也将为哈德逊广场提供一个文化聚集的场所。
The Shed文化表演中心 来源：Hudson Yards官网
在哈德逊广场，开发商也花重金建造了一个雕塑作品Vessel，同时也是一个游人可以登上观景的构筑物，可谓未来纽约的网红建筑，是必吸引到达纽约的游客和本地居民。
Vessel雕塑 来源：Hudson Yards官网
在一期的西端，通过这个露天的雕塑作为整个开发的终点，超现实的设计，在其方案公布之时即引起轰动，如今该雕塑已经完成封顶，并即将于2019年开幕。在哈德逊广场二期，则将有一所学校和多个住宅项目，其临江的位置和产品的多元化，将无疑是纽约未来最有竞争力的社区之一。
北京中央商务区核心区
北京中央商务区核心区TOD模式 道宇咨询绘制（2018）
不同于其他三个CBD，北京CBD核心区是唯一一个在现有的城市中央商务区内的旧城更新项目，其周边配套和交通早已成熟，而商业和娱乐休闲设施也较为完善，因此在城市定位过程中，即使设置近100多万方的办公，加上各大金融机构总部自用功能，其市场接纳度要高于其他三个CBD。北京CBD核心区也处于北京中央商务区东扩的核心位置，早期拆迁完成度高，后期土地出让统一进行，目前正在施工的大部分地块均按照计划顺利进行中。
TOD1-北京国贸商城 来源：视觉中国
TOD2-北京银泰中心 来源：视觉中国
TOD3-北京SKP+华贸中心 来源：搜房网
即使北京开发丽泽商务区、望京商务区等近郊办公新区，北京中央商务区也因其独一无二的地段和成熟配套，区别于其他的新办公区域。在业态上面，北京CBD核心区相对单一，目前没有住宅业态，也没有设置文化娱乐及市政功能，或许在未来的发展中中央公园周围会设置一些配套，不过在城市周边网络成熟的地段，其商务功能将更加强化。
北京国贸区域本身就有二十多年历史的国贸商城直接连通地铁站，南面的银泰中心也是直接连通地铁站，在二环路与长安街交接的十字路口，北京CBD核心区未来发展仍然有连通四个象限的可能性，也是北京CBD核心区TOD公交导向开发的先天有利条件。同时在下一个地铁站-大望路站，则分布了北京SKP这个全国购物中心的翘楚，还有金地中心和万达广场，均离地铁站步行五分钟以内，可以说北京中央商务区的公交导向开发是成功的，并且在未来仍然有优化的空间。
成都金融城
成都金融城TOD模式
来源：道宇咨询团队绘制（2018）
成都金融城距离商务中心最近的，是在商务中心以外的2018年开业的悠方购物中心和北面的九方购物中心。而商务区以内的银泰购物中心，则因为周边辐射住宅区域太少，而出现开业率不足的情况。也许这会给未来城市管理者一些启示，在轨道交通结合的地段设置非商业类中低密度园区，势必对市场化商业项目的运营会有一定的影响，并且摊薄作为轨道交通站点的辐射能力和使用能力。而这个现象，在整个南城地铁沿线，均多少有体现。地铁站点与周边开发地块的结合度上，成都南城的站点开发，相对于老城中的来福士广场、春熙路国金中心／太古里等，均有一定的差距。或许在未来的城市改造过程中，适度的增加沿街业态，在10分钟步行范围内增大商业临街面和临时商铺，也许是对这种规划的补救措施。
成都悠方购物中心 来源：合景泰富官网
成都九方购物中心 来源：网络
成都银泰in99购物中心 来源：网络
在成都市南城不断向南延伸的现状下，容易造成同质化竞争和资源的稀释。金融城周边地块尺度，除了天府金融中心以郊区化办公园区为特征，其他地块尺度与其他三个CBD更接近，然而成都金融城的建筑退界是比较大的，多条街道建筑红线距离道路边沿高达近50米，远远大于商业街区合理的退界范围，也远远大于另外三个CBD的相应退界。而这种规划策略，更适用于单体购物中心的单边发展，而不利于道路两侧同时发展，过大的道路宽度和建筑退界，对于两边商业发展是硬伤。
重庆江北嘴中央商务区
重庆江北嘴TOD模式 道宇咨询绘制（2018）
在我们所比较的其他三个CBD核心区中，重庆江北嘴的业态最接近纽约哈德逊广场。与北京CBD核心区类似，重庆江北嘴有两个主要地铁站点，两条轨道交通线路经过（在北面的五里店还有另外一条地铁换线经过）。而位于江北嘴核心区内的两个地铁站点，均预留有TOD的连接开口，在现阶段还未完全开发的基础上，未来发展机会将是本文四个中央商务区中最多的。在临江的大剧院轻轨站，除了农行总部大楼已经建成，其他三个紧邻轻轨站的地块均未开发，除了业主本身的财务问题和定位问题之外，发展时间节点也是制约其开发的主因之一。在江北嘴北面几百万方住宅社区还未全面接房入住之前，江北嘴的商业开发亟待时间的考验。
在过去十年的开发过程中，重庆江北嘴经历了房地产周期和项目转手。越洋广场地块的出让，国资委背景公司的接盘，世界花项目融创收购，施工出现的幕墙问题，前期商业定位错判等，都是江北嘴在第一个阶段所经历的问题与挑战。目前已经开业的财信广场服务于江北嘴的白领阶层，业态中端，餐饮丰富，已经逐渐形成了较为活跃的商业氛围，租金也在逐年递增，可谓江北嘴商业的头阵。两条街之隔的重庆国金中心则承接全市的高端商业客群。整个商业需求将在未来两三年形成井喷，而国金中心作为江北嘴商业的第二个阶段，也会迎来业绩的大增。未来俊豪金融中心的建成、东方广场的重新定位，都会为江北嘴的商业进行业态补充，同时通过地下空间的串联，形成江北嘴的商圈环路。
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开发强度对比
综上，我们对四个项目进行了数据对比，以下为基础数据。
由占地规模可以看出，纽约哈德逊广场和北京CBD核心区均是城市固有框架下的更新，其占地较小。重庆江北嘴和成都金融城（1-2期）则占地超过1.5平方公里，重庆江北嘴用地是纽约哈德逊广场的20倍，可见其规划范围之大。开发量的比较，重庆江北嘴和成都金融城因其占地面积大，开发总量也较高。而下面的容积率比较更能说明单位面积的开发强度。
占地规模与开发量
来源：道宇咨询根据数据统计绘制（2018）
通过整体容积率的比较，我们可以看出纽约和北京是最接近的，都超过9.0，而重庆江北嘴和成都金融城则低于3.0。虽然从单个地块容积率来看，重庆江北嘴的单个地块容积率比较高，但是综合在整个2.2平方公里的土地看，则因为众多的开放空间和一些并未利用的土地，而显得土地利用率较低。成都金融城则是因为其规划的密度本身偏低造成综合容积率较低。
总容积率
来源：道宇咨询根据数据统计绘制（2018）
业态分布对比
对比四个中央商务区的业态分布，可以看出纽约哈德逊广场和重庆江北嘴的业态相对均衡，而北京CBD核心区成都金融城则相对单一。
来源：道宇咨询根据数据统计绘制（2018）
下面我们通过一个简单的测算来估算一下四个CBD的土地利用效率和单位土地价值。
总货值对比
纽约哈德逊广场总建筑面积约180万平米，其办公的平均建筑面积估值与北京CBD核心区接近，而其高端住宅的价值则远远高于办公，零售商业的价值也较高，因此虽然其总面积低于北京CBD核心区的近90万方，其总货值仍然高于北京CBD核心区。重庆和成都各自CBD因占地面积各达2.2平方公里和1.5平方公里，因此总量较大。但是由于办公租金和零售租金的差距，以及缺乏高端高价格的住宅，其货值总量则远远低于前两者。
建成后资产总货值（估算）
来源：道宇咨询根据数据统计绘制（2018）
单位土地货值对比
单位土地的货值比值差距较大，纽约哈德逊广场的单位土地货值是重庆江北嘴和成都金融城的近40倍，北京CBD核心区的单位土地货值也是重庆江北嘴和成都金融城的近15倍，远远高于其单位建筑面积的估值。
一个简单的解读可以理解为纽约和北京两个CBD的土地利用率远高于重庆和成都，单位土地的预期货值同理。这也是城市商务核心区在规划过程中地方政府所面临的一项挑战，如何在吸引产业与就业的同时，将土地的价值最大化。核心区土地密度规划是一方面，业态布置与商业价值的最大化也是一大难题。
建成后单位土地资产货值（估算）
来源：道宇咨询根据数据统计绘制（2018）
在未来发展过程中，办公租金对于三个城市来说增长幅度和速率将是最平稳的，而零售租金对于哈德逊广场和重庆江北嘴将更具有增长空间，这来源于哈德逊广场周边的配套住宅的陆续修建，以及Neiman Marcus百货和各类优质公共设施对人流的吸引。重庆江北嘴则因北面溉澜溪片区百万方社区及一期寰宇天下的接房入住，南面滨江高端社区的继续建成（融景城、春森彼岸、御龙天峰），常住人口将有大幅增加，配套商业陆续完善（融创世界花项目商业、俊豪ICFC配套商业以及其他商业），以及正在修建的环球商业中心等，对全市的吸引力将陆续加强，其人流量也将逐渐增加。
遗憾的是，成都金融城、重庆江北嘴核心区以及北京中央商务区核心区，并没有更多的住宅用地可供开发，没法享受城市核心区土地升值带来的直接增值效应。而现有住宅则因为时间和折旧，无法达到日益提高的建筑技术水平。纽约哈德逊广场则充分享受当今最顶尖的超高层住宅设计及施工技术，其价值也相应匹配了最新的技术与材料。
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综述
纵观本文中的四个城市，从世界级城市，到正在崛起的区域级城市新区，我们看到了城市管理者的不断尝试与纠错，也在逐步吸取过去的经验教训。
纽约
作为国际大都市的典范，其城市开发经历了我国很多城市正在经历的大扩张与整体开发，并早已经进入了旧城更新与改造的阶段。资本市场对于房地产开发也有对应的渠道与风险配置，因此其城市配套的多样性、产品的多元化以及强大的产业支撑，都是其他三个城市无法比拟的。城市在一点点地替代与更新，在一个完整的网格状城市肌理中不断修正、完善。
北京
正在成为世界级城市，其文化的深厚底蕴、城市产业的开放性、以及集聚全亚洲顶尖企业的核心区，都是助力北京跻身国际大都市的原动力。北京采取的是相对保守型的旧城改造策略，在二环内的控制与保护，二环外四环内的针对性拆建，以及近郊的大规模新建，是不同于纽约的针灸式城市更新的。当然这样的城市策略，与其特殊的产业集中度相关，也与北京作为政治中心的诉求相关。
成都
是冉冉升起的新一线城市，其开放的城市氛围，舒适的城市尺度，以及全新打造的高新区和正在打造的天府新区，为我国众多二线城市发展提供了一个可参考的典范。因其新的商务商贸中心在老城以外全新开辟，对于土地的利用和尺度的控制，也是四个城市中最松散的。因此我们看到一个把美国郊区化办公园区和紧密型都市街区结合的商务核心区，以及往南延伸超过三公里的商务商贸带，城市功能的相对分散，核心概念相对广阔。好在成都有足够的土地和整体的招商策略，让南城成为未来发展的重点。
重庆
是四个城市中唯一一个非平原城市，开发难度远远高于其他。江北嘴的出现，是在结合中西方城市发展经验过程中的一次创新的探索。高密度的地块设计，高复合的城市配套功能，以及公交导向开发的尝试，都是最接近纽约这个发达国家城市所采用的策略。没有北京中央商务区核心区的现有城市框架与配套，没有成都高新区无限延展的腹地，重庆江北嘴在其有限的土地范围内试图创造一个全新的城市中心，对于世界上任何一个城市来说都是难度极大的。好在还有很多土地并没有盲目地开发完成，而是在经济周期起起落落的过程中一步步纠错与更新。
本文所列举的案例，也许并不一定是最匹配的比选区位，纽约有中城、华尔街商务区，北京有金融街、望京，成都有春熙路、天府三街、东大街，而重庆也有解放碑、观音桥等区域。之所以如此比较，也是从各自城市的发展阶段和时间节点来横向比较，期望从特定的角度对城市的不同发展阶段进行解读，从中得到一些启示，为未来城市发展提供一些思考与借鉴。在未来，我们将会深入到一些特定的项目或者专题进行研究探讨。
下一期，我们会对城市旧城改造的政策与方法进行解读和研究~欢迎留言讨论交流。
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[道宇咨询]是由参与过中国和美国房地产投资与开发的专业人士组建的研究咨询平台，通过对城市规划、土地政策、分区规划条例及控规的研究，采取案例分析与系统结合，对不同类型的城市项目进行解析，探索城市发展过程中规划与房地产投资的潜在机遇与挑战。