信心接近历史最低值？杭州很多房东改售为租
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关于杭州二手房市场今年上半年的表现，这几天最新数据陆续出炉。
图片来源：杭州我爱我家
据透明售房网数据，上半年杭州全市二手房成交48486套，同比增长50.4%，月均成交水平为8081套左右。
“自二季度开始，整个二手房市场更多呈现出一种‘乏力感’，市场也遭遇了‘三连跌’。”杭州爱家研究院分析师说，以杭州市区（含富阳）的成交量为例，从3月份10190套的高点，下跌至二季度的7000套月均成交，月成交量缩水了3000套左右。其中4月7268套、5月6885套，而6月更是仅成交4912套，环比再跌28.66%。
2023下半场，这样的态势是否持续？
01
60方以下房源成交下滑
“老破小”市场需求正在削弱
据杭州我爱我家统计，上半年，杭州二手房在置业面积结构上，整体呈现刚需购房者较为坚挺、改善购房者有所增长的趋势。
数据显示，90方以下面积段，依旧是杭州二手楼市成交的绝对主力，占比63.03%。其中60-90方是主流需求，成交占比达到45.67%，同比去年的40.68%，又增加了5%。
与之相反，60方以下的面积段，成交占比从去年上半年的23.01%，降至今年的17.36%，降幅5.65%，下跌明显。
“60方以下成交房源中，除了公寓产品之外，其他主要集中在各板块的‘老破小’，这一比例的下降，也意味着‘老破小’的市场需求在削弱。”杭州爱家研究院分析师说。
“老破小”低总价、好地段的优势，虽然客观上能解决刚需首次上车的住房需求，但考虑到未来家庭人口会变多，居住空间、品质显然不能得到保证。这使得越来越多的刚需置业倾向于选择面积大一点、能一步到位的产品。
另一方面，随着整个城市骨架的不断扩展，多条地铁线路的开通，打破了区域间的壁垒，带动外围区域置业热度不断上升。而新一代购房者又偏年轻化，相同的总价，越来越多的年轻人更愿意在城市外围购置面积更大的次新房。
02
房子越住越大
改善购房者开始加速入场
上半年杭州楼市还有一个特点：90-140方面积段的房源成交量显著上扬，占到了总成交的28.09%。不仅如此，140-200方的房源也占到6.64%；200方以上面积的房源占到2.24%。
这说明，改善型购房者正在加快入市。
大面积房源今年成交上升，原因主要有这几方面：
一是限购政策下房票依旧珍贵，对于大多数购房者来说，如果实力允许，更倾向于一步到位，选择较大户型入手。
另一方面，上半年二手市场“以价换量”态势明显，不少房源议价空间较大，吸引了有置换、改善需求的购房者趁机捡漏，进而带动大面积成交占比上升。
此外，大面积房源需求的增加，也反映出杭州二手房市场正向品质改善需求的方向发展。大面积、高品质成为越来越多购房者的置业追求。购房需求从“居住”逐渐向“品质”转变。
03
杭州房东信心接近历史最低值
很多房东改售为租
从上半年杭州二手房行情来看，成交活跃度虽有，但持续时间短，且由于上半年楼市升温过程中大量需求已集中释放，杭州爱家研究院预测，下半年，杭州二手房市场短期仍处于成交放缓阶段。
“成交量的高低是买家对市场的预期变化，挂牌量的多少则是卖家对市场的心态变化。”杭州爱家研究院分析师说，实际上，自二季度开始，随着市场成交热度的回落，房东挂牌出售的积极性也在下降，“可以预见，接下来若市场议价空间持续扩大，不少房东或将选择撤回挂牌，直接不卖了，愿意等到价格合适的时候再进行出售”。
今年4月份新增挂牌环比下降18%左右，5月份环比下降5%，6月份环比再度下降了19%。“从挂牌量的数据变化可以看出，一部分房东随着观望情绪的增加，挂牌积极性在下降。综合判断，杭州房东信心已接近历史最低值。”杭州贝壳研究院院长上官剑分析。
“我们附近的武林商圈片区，有不少房东选择了暂时不卖，改为出租。”市中心体育场路一家房产中介门店的店长告诉我们，这两个月已经有近20位房东要求撤回出售房源。“中山花园有一位房东，本来因为要卖房，终止了和原先租客的续租。结果一直没卖掉，现在又改为边租边卖了。”他说。
04
二手房市场预期依旧脆弱
将在底部徘徊一段时间
目前，房贷环境持续宽松，6月份央行发布最新一期LPR数据，随着5年期以上LPR下调，杭州当前购买首套和二套房的房贷利率下限分别降到了4.0%和4.8%。这一利率水平可以说是创了历史新低，对于购房者来说，购房成本将进入阶段性低点。
因此短期来看，房贷利率的下调有望对接下来的二手楼市起到一定的修复作用。
但从长期趋势来看，二手房市场预期依旧脆弱，成交下行压力较大。
多位业内人士表示，虽然当下刚性需求是支撑市场的原动力，但改善型需求同样不容忽视。要知道大部分人卖房都是为了再买房，也就是“卖一买一”，而囿于限购和限贷政策的影响，很多人如果卖不掉手上的一套房子，就无法购入改善房。
上半年，买卖双方因价格博弈陷入僵局，导致大量有改善型需求的买家，实际上无法入市。因此接下来，若“一卖一买”的置换链条循环不起来，二手房市场预计仍将在底部徘徊一段时间。
记者 陆丹
部分图片摄影 黄煜轩
编辑 俞婷莉
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