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信心接近历史最低值?杭州很多房东改售为租

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关于杭州二手房市场今年上半年的表现,这几天最新数据陆续出炉。


图片来源:杭州我爱我家


据透明售房网数据,上半年杭州全市二手房成交48486套,同比增长50.4%,月均成交水平为8081套左右


 “自二季度开始,整个二手房市场更多呈现出一种‘乏力感’,市场也遭遇了‘三连跌’。”杭州爱家研究院分析师说,以杭州市区(含富阳)的成交量为例,从3月份10190套的高点,下跌至二季度的7000套月均成交,月成交量缩水了3000套左右。其中4月7268套、5月6885套,而6月更是仅成交4912套,环比再跌28.66%。    


2023下半场,这样的态势是否持续?




01


60方以下房源成交下滑 

“老破小”市场需求正在削弱


据杭州我爱我家统计,上半年,杭州二手房在置业面积结构上,整体呈现刚需购房者较为坚挺、改善购房者有所增长的趋势。


数据显示,90方以下面积段,依旧是杭州二手楼市成交的绝对主力,占比63.03%。其中60-90方是主流需求,成交占比达到45.67%,同比去年的40.68%,又增加了5%。


与之相反,60方以下的面积段,成交占比从去年上半年的23.01%,降至今年的17.36%,降幅5.65%,下跌明显。


 “60方以下成交房源中,除了公寓产品之外,其他主要集中在各板块的‘老破小’,这一比例的下降,也意味着‘老破小’的市场需求在削弱。”杭州爱家研究院分析师说。



“老破小”低总价、好地段的优势,虽然客观上能解决刚需首次上车的住房需求,但考虑到未来家庭人口会变多,居住空间、品质显然不能得到保证。这使得越来越多的刚需置业倾向于选择面积大一点、能一步到位的产品


另一方面,随着整个城市骨架的不断扩展,多条地铁线路的开通,打破了区域间的壁垒,带动外围区域置业热度不断上升。而新一代购房者又偏年轻化,相同的总价,越来越多的年轻人更愿意在城市外围购置面积更大的次新房。




02


房子越住越大

改善购房者开始加速入场


上半年杭州楼市还有一个特点:90-140方面积段的房源成交量显著上扬,占到了总成交的28.09%。不仅如此,140-200方的房源也占到6.64%;200方以上面积的房源占到2.24%。


这说明,改善型购房者正在加快入市。


大面积房源今年成交上升,原因主要有这几方面:

一是限购政策下房票依旧珍贵,对于大多数购房者来说,如果实力允许,更倾向于一步到位,选择较大户型入手。


另一方面,上半年二手市场“以价换量”态势明显,不少房源议价空间较大,吸引了有置换、改善需求的购房者趁机捡漏,进而带动大面积成交占比上升


此外,大面积房源需求的增加,也反映出杭州二手房市场正向品质改善需求的方向发展。大面积、高品质成为越来越多购房者的置业追求。购房需求从“居住”逐渐向“品质”转变。




03


杭州房东信心接近历史最低值

很多房东改售为租


从上半年杭州二手房行情来看,成交活跃度虽有,但持续时间短,且由于上半年楼市升温过程中大量需求已集中释放,杭州爱家研究院预测,下半年,杭州二手房市场短期仍处于成交放缓阶段。


“成交量的高低是买家对市场的预期变化,挂牌量的多少则是卖家对市场的心态变化。”杭州爱家研究院分析师说,实际上,自二季度开始,随着市场成交热度的回落,房东挂牌出售的积极性也在下降,“可以预见,接下来若市场议价空间持续扩大,不少房东或将选择撤回挂牌,直接不卖了,愿意等到价格合适的时候再进行出售”。


今年4月份新增挂牌环比下降18%左右,5月份环比下降5%,6月份环比再度下降了19%。“从挂牌量的数据变化可以看出,一部分房东随着观望情绪的增加,挂牌积极性在下降。综合判断,杭州房东信心已接近历史最低值。”杭州贝壳研究院院长上官剑分析。


“我们附近的武林商圈片区,有不少房东选择了暂时不卖,改为出租。”市中心体育场路一家房产中介门店的店长告诉我们,这两个月已经有近20位房东要求撤回出售房源。“中山花园有一位房东,本来因为要卖房,终止了和原先租客的续租。结果一直没卖掉,现在又改为边租边卖了。”他说。




04


二手房市场预期依旧脆弱

将在底部徘徊一段时间


目前,房贷环境持续宽松,6月份央行发布最新一期LPR数据,随着5年期以上LPR下调,杭州当前购买首套和二套房的房贷利率下限分别降到了4.0%和4.8%。这一利率水平可以说是创了历史新低,对于购房者来说,购房成本将进入阶段性低点。


因此短期来看,房贷利率的下调有望对接下来的二手楼市起到一定的修复作用。


但从长期趋势来看,二手房市场预期依旧脆弱,成交下行压力较大。


多位业内人士表示,虽然当下刚性需求是支撑市场的原动力,但改善型需求同样不容忽视。要知道大部分人卖房都是为了再买房,也就是“卖一买一”,而囿于限购和限贷政策的影响,很多人如果卖不掉手上的一套房子,就无法购入改善房


上半年,买卖双方因价格博弈陷入僵局,导致大量有改善型需求的买家,实际上无法入市。因此接下来,若“一卖一买”的置换链条循环不起来,二手房市场预计仍将在底部徘徊一段时间。


记者 陆丹

部分图片摄影 黄煜轩

编辑 俞婷莉



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