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今年杭州卖了10万套房

刘颖 北高峰观察 2023-10-24

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杭州土地市场近日消息不断。14宗宅地挂牌,计划于9月27日出让;《2023杭州市住宅用地读地手册》正式发布,共收录今年的重点宅地183宗。


从供应量来看,今年杭州基本上保持每月至少拍地一次的节奏。我们初步统计,平均每批次成交约10宗地块、80万方规划建筑面积。


土地市场表现稳健,一直维持着活力,中指研究院数据显示,杭州各批次封顶摇号占比普遍超过60%,尤其是第五批次,80%的地块均达到溢价率上限,其中江湾新城地块吸引70家企业摇号,中签率低至1.42%。



01

土拍热度持续

楼市反馈如何?


2023年1-7月,杭州共完成8次集中供地,出让涉宅地块72宗,总成交金额1027.1亿元。


值得关注的是,最近几次土拍中低密地块的供应量有所增加,尤其临安、西湖两个区域,土地供应均以低密地块为主。据统计,2022年上半年杭州出让容积率1.5以下(含1.5)的地块占比为13.6%,今年占比则为27.3%。


今年杭州土地市场的热度,还吸引了不少“新面孔”的开发商,仅今年1-7月,就有南通神辉、南昌市政、中腾置业、南海雅置、国泰世纪等房企加入杭州市场。



土拍热度持续,有没有传导到楼市呢?


据不完全统计,今年1-7月,杭州新房住宅成交约54962套,二手房成交约43700套。也就是说,如果加上8月份的成交量,今年以来,杭州已卖出了10万多套房,其中新房超过5成。


去年,杭州楼市共卖出了16万套房子。今年前7个月,这个进度已经完成约62.5%,看样子赶上去年的成绩应该不是问题。  



02

热门板块新房依旧“一房难求”

远郊盘持续促销


今年1-7月杭州新房住宅成交量达到54962套,去年同期是41707套,同比上涨约31%。


从板块来看,申花、奥体、钱二、世纪城等热门板块供应不断,且中签率相对不高。核心地段如钱江世纪城板块的月赋杭承府,中签率仅8.3%,拼社保至有房家庭208个月,无房家庭169个月;申花板块,杭曜之地中心3月下旬加推138套房源,共1533组家庭参与登记,中签率仅9%,要限售5年。



远郊地区如富阳、临安、大江东等地,“促销战”仍在继续。买房送车位、加装包、房价打折等等,都已经是最基本的促销手段了。


上半年,临安华发荟天府推出“买房送黄金”优惠活动,购买其第四批次房源,89方的房子返黄金700克;100方的房子返黄金850克;119方的房子返黄金1000克。但即便有这样的优惠力度,大部分房源还是去化困难。再看绿地柏源晶舍,备案价95折,加上开发商再补贴首付20%,折后总价相当于76折,首付1.75万起。



03

二手房成交持续下滑

暂未看到回暖信号


从今年3月份杭州二手房成交量破万套之后,持续“四连降”。7月份成交4539套,相比于3月高峰期缩水了5600余套。1-7月,杭州二手房成交约43700套。


据杭州我爱我家统计,上半年,杭州二手房在置业面积结构上,整体呈现刚需购房者较为坚挺,改善购房者有所增长。



数据显示,90方以下的面积段,依旧是杭州二手楼市成交的绝对主力,占比63.03%。其中60-90方是主流需求,成交占比达到45.67%,同比去年的40.68%,又增加了5%。


今年4月份新增挂牌房源量环比下降18%左右,5月份环比下降5%,6月份环比再度下降了19%。杭州贝壳研究院院长上官剑认为:“从挂牌量的数据变化可以看出,一部分房东随着观望情绪的增加,挂牌积极性在下降。综合判断,杭州房东信心已接近历史最低值。



04

头部房企市场份额进一步提升

国企、央企占比稍有下调


中指研究院数据显示,今年1-7月杭州房地产销售额TOP20企业的合计销售额为2887.9亿元,同比增长28.2%,合计销售面积753.9万方,同比增长33.6%。


本土房企滨江房产依旧稳居销售业绩排行榜榜首,销售额达878.4亿元,销售面积达175.9万方。去年同一时期,滨江房产是以667.5亿元的销售额和112.5万方的销售面积位居榜首。



和去年相对,杭州房地产今年销售额、销售面积TOP20的门槛分别为44.1亿元和12.8万方,去年的TOP20门槛则是40.8亿元和10.3万方。


今年上榜销售额TOP20的国企、央企,包括大家房产、越秀地产、华润置地、招商蛇口、浙江钱江房地产、保利发展,共6家。销售总额达567.5亿元,占比为19.65%。而去年,上榜的有华润置地、保利发展、中海地产、杭州地铁、大家房产5家,销售总额达497.8亿元,占比为22.1%。


可以发现,头部房企的市场份额在进一步提升,且民营企业依旧占据不小的比重,国企、央企的占比则稍有下调。



05

接下来,杭州的房子好不好卖?


从浙江省第七次人口普查数据来看,2020年,杭州住房自有率(居住在自己拥有产权住房的家庭户数的比例)仅为57.92%,在全省各市中排名第9,仅高于金华和宁波。超过4成的家庭选择租房。 


2022年,杭州市常住人口中共有家庭户4435927户。按比例估算,杭州租房家庭的数量超过179万户。从数据来看,这些租房族是潜在的“刚需”置业人群,杭州房地产市场理论上前景良好。


尽管如此,新房市场依然分化明显,二手房市场观望情绪浓重。购房者现阶段买房更加谨慎,楼市成交周期变长等情况也是无法避免的。


另外,未来的刚性需求和住房总需求可能会下降。贝壳研究院《2021-2035住房市场需求预测报告》显示,随着新增人口减少、城镇化进度放缓,新增刚性住房需求占比将下降



文 刘颖

编辑 俞婷莉



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