房价会不会跌？必须得重新评估了

最近香港发生了什么事情，地球人都知道了。

早在2015年，李显龙就断定类似香港的事情不会发生在新加坡。

“香港占中的参与者都是些年轻人，类似的事情，是否担心也会发生在新加坡？” 根据新加坡总理公署发布于2015年1月18日的视频，记者当时向新加坡总理李显龙直接提问，他给出了明确的回答。

香港年轻人担心买不起房子，根本没地方住，更甭论结婚生孩子。他也揶揄，如果在香港和台湾问当地年轻人“什么时候买房？”会被认为是在戏弄他们，因为他们没办法想象买房，除非是大富豪。

李显龙自信地讲：新加坡的房价，没有人买不起。新加坡经济也存在问题，但是要买屋子不成问题。在新加坡，大家都是买了屋子才结婚吧？

在政府的住房政策下，新加坡人“居者有其屋”，新加坡目前有82%的国民住在组屋，人均居住面积为30平方米。几乎人人都可以申请购买到政府提供的组屋，而且廉价到只需要花五年到六年的家庭收入。

可见，作为新加坡总理李显龙认为，香港动乱的根源主要是高房价。

同样是人多地少的城市，香港人的住房比新加坡差很远。

1997年以来，首任特首董建华的八万五建屋计划被搁置，政府大幅减少了土地出让。香港房价2003年以来涨了300%，涨幅冠绝全球，目前香港的绝对房价远远超过伦敦、纽约和东京等其他国际大都市。

香港目前740万人口，总占地面积1111平方公里。但住宅用地只有77平方公里，其中35平方公里是村屋或者别墅，稀疏地住着6.23%的富人。另外93.77%的650万常住人口居住土地只剩31平方公里。

香港的年轻人，已经再不可能买得起房子了。一个香港人买一套2室1厅的住宅，大概需要花上十九年的家庭收入。而香港的年轻人要想住进政府提供的租赁型公屋，从18岁起开始排队要等候32.5年。

香港房租也是全球最贵，两房住宅单位月租3,685美元（2.89万港元），但税后收入排名27，人均为2,399美元（1.88万港元）。薪水较房租价格还要低，意味着一定要二人合租才可应付租金。

香港人均居住面积仅14.96平方米，仅为新加坡的一半，90平米的住房就被称为千尺豪宅。大多数年轻人，要么一辈子与父祖辈五六口挤住在几十平米的小房子里，要么自己租住在几平方米的棺材房里。

这样的生活充满了绝望，年轻人心中积聚的怨恨和不满，随时都可能爆发。在抗议的压力下，林郑月娥政府已经承诺调整住房政策，加快解决土地短缺和房屋不足的问题，重申政府增加住房供应的目标。

2008年以来的10年来，中国大陆的房价涨了6倍。

京沪深的绝对房价在全球仅次于香港，已经超过了纽约、伦敦和东京。如果计算房价收入比，那京沪深更是高的惊人，分别达到63.36、62.8和57.34，甚至已经远超香港，是全球买房负担最高的城市。

2018年以来，一线城市的房租也开始加速上涨，同比上涨20%左右，其中北京涨幅更高达27%。2017年北京市人均月租金为2795元，上涨17%，而居民月人均可支配收入为4769元，仅增长8.9%。

房价会一直涨，已经成了中国人一种宗教般的坚定信念。对于中国的高房价，砖家经常用经济增长、收入增长、区位资源优势、城市化率、投资需求、货币超发和通货膨胀等经济因素来解释其合理性。

看跌房价的人，则一直被打脸。说什么高房价挤出实业投资，增加生产成本，掏空六个钱包，抑制消费能力，积聚金融风险，甚至年轻人连孩子都不愿生了。所有这些理由，都无法撼动房价的上涨趋势。

京沪深的年轻人，要买一套50平米的一室蜗居，若以每年10万元的平均工资水平，需要不吃不喝60多年。京沪深总共有2000多万的租房者，其房租收入比，已接近了60%，住房痛苦程度已超香港。

房价到了现在的高度，已经不能用任何经济规律解释了。

按照国际标准，房价收入比在6以下被公认为是合理的，大于6就被认为是严重负担（severely unaffordable），考虑到买房贷款因素，月供占比不高于居民收入的30%。租金水平国际也有标准，美国住房及城市发展部将一个家庭/个人租金开销超过30%的可支配收入定义为成本负担沉重（cost burdened）。

世界文明国家都把30%作为合理的住房收入负担标准，尤其是在民主政治下。以纽约为例，房租收入比一般保持在30-40%左右。另外，根据纽约市“永久合理租金共同承诺”，市政府承诺要为所有的低收入家庭敞开提供公租房，租金不得超过家庭总收入的30%，相当于市场房租的五分之一左右。

砖家们又提出似乎合理的解释，中国人是一种奇特的民族。这种奇特表现在，中国人与外国人不一样，不买房就娶不到媳妇；不买房就生不了孩子。因此，中国的房子是刚需，还能再涨，还可以炒。但请动动脑子，上千万年轻人娶不到媳妇生不了孩子而陷入绝望，那将会是一个多么危险的社会。

而且，五千年的历史事实证明了，中国人并不是一个奇特的民族。即使在万恶的旧社会，从秦朝到民国，实际收取的地租率一般只有产量30%左右，一旦地租率超过了50%这个临界点，庞大的佃农群体必然会揭竿而起。这时皇帝坐江山就是坐在火山口上，愚蠢的崇祯把巨额内帑留给了李自成。

即使以中国人向来就强大的承受力来看，30%的租金收入比和月供占比也是一个合宜的标准，而50%则是一个临界点。可见，无论是大陆还是香港，无论是中国还是外国，无论是封建主义、资本主义还是社会主义社会，在超过50%的超级地租的盘剥下，任何社会都不可能保持长期的和谐稳定。

房价通常被视为是一个经济问题，但房价从来就不只是一个经济问题，一旦严重到了一定的程度，它就变成了一个重要的政治问题。

2018年，中央房市调控政策从以前的“遏制房价过快上涨”，改变为当前的“坚决遏制房价上涨”，被理解为，既不能涨也不能跌。

经济政策总是由政治体系来权衡取舍的。稳定压倒一切，香港政府不可能不出手解决住房问题，大陆以港为鉴亡羊补牢，尚且不晚。

一个全能政府真不想让房价跌的时候，房价真跌不了。但现在的问题已经不是想不想跌，而是怎么尽快地排泄掉高房价这个堰塞湖？

房价会不会跌？要讲政治，就必须得重新评估了。