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房价这个东西，大家都很关心，但是不同的人，对房价有不同的看法。
首先，喊房价跌是最受到大众欢迎的，没房的人想买房，有小房的人想换大房子，他们都希望房价跌。
但是这个跌的潜台词，是只能对他下跌，对其他人价格必须不能跌，因为他买了房，还要高价卖给别人的。
要是房价真的普跌，最不满的，也是这些人。因为这些人越跌越不买，除非手里真的连个四线小房都没有，是彻底的无房人，否则都会上街抗议。
深圳边上那个小半岛，简直就是个活例子。
所以，从国家的角度来看，要让所有人都满意，难啊，维持现状，不涨不跌，反而成了最好的办法。
但是不涨不跌也很难，这几年国家调控房价，不同地方的人感觉完全不一样。
有些地方的人说，调控真的很有效，我这的房子真的不涨了，我邻居的房子挂了半年都卖不掉，最后不得不打8折出售，建议大家这几年都别买房。
还有的人说，鬼扯，所谓调控就是空调，我这天天抢房，不排队摇号，不塞茶水费，根本买不到房子，一房难求，地产商天天用精装修变相涨价，建议大家赶紧抢房。
中国楼市，一半是海水，一半是火焰，反差非常之大，这究竟是为什么呢？
解释这个问题之前，我先给大家科普一个词汇，叫去化周期。记住下面的内容，很重要，因为这个东西在某种程度上可以预测房价，我会用全文慢慢来教你，看到结尾你就全懂了。房价预测，虽然看起来很玄乎，但房子本质上是一种商品，只要是商品，其价格就受到供需关系的控制。什么金融政策、什么人口数据，所研究的，全部是需求端。不管是加息还是减息，不管是人口流入还是流失，所影响的，都是对住房的需求。就算人口老龄化，就算贷款利率大涨，导致需求端降低到零，整个社会没有一个人买房了，房价就一定会跌跌不休么？不一定啊，如果我能把供给也削减为零，房价就一定会涨上去，要知道房子是一种消费品，他是有使用寿命的，平均寿命其实也就六七十年。如果彻底断绝所有新增住房供应，市面上所有的存量住宅，等于每年自然削减1/70，不管你存量房再多，熬个五年十年，住房短缺状态自然就来了。所以，我们研究房价，不能只看需求端的政策，还要看供给端的政策，到底是供不应求还是供大于求，不是买房人单方面可以决定的。 那我们怎么来研究供给端的政策呢，政府打算供多少地，我怎么知道，更不可能去预测。其实这个问题很棘手，因为以前的中央，也不知道地方上究竟需要多少地。由于卖地的财政收入主要归地方，而中央主要靠GDP发展受益，所以在处理中国的房价问题上，中央和地方的态度，并不完全一致。我大体可以总结为，中央长期压制房价，短期支持房价，而地方长期支持房价，短期压制房价。地方官员，有充沛的动力，把土地大卖特卖，换来大量的钱修基建，把任期内的GDP给拉上去做政绩。至于是不是涉及寅吃卯粮，下一任怎么办，那不是他要操心的事情。但是中央要操心啊，中央希望地方上可持续发展，立足于长远打算，不要过度的透支土地财政，给后面的人留一个烂摊子。但是地方上的人说了，我这经济蓬勃发展，需要大量的土地啊，你不能用土地限制我这个城市啊。而且你把地批下去，他也卖得掉，而且是高价卖的，中国数千个县市，为了卖地什么花样都想的出来，简直无奇不有，什么制造楼王啊，什么拍地返利啊，只有你想不到，没有他们做不到。中国过去十几年的时间里，地方上的土地该怎么供应，始终不好去衡量，地方上想尽一切办法夸大自己的住房需求，所以才最终导致库存高企，不得不想办法全国去库存，结果又弄的房价暴涨，紧急全国调控。房地产这个航母太大了，实在难以精细调控，但是现实情况，又迫使我们，不得不把房价摁在极窄的区间内，与此同时，我们还要照顾到地方上的经济发展，以及土地供应的需求。每年到底该给地方上批多少地，他们到底需要多少地，这真的很难确定。为了彻底解决这个问题，在2017年，中央的一位天才智囊，参考商场的动态补库存方法，发明了“五类调控目标管理”办法，具体为：采用了这个新办法之后，中央到底批多少地，是由地方的消费者决定的，你就算串联几个开发商，把土地高价拍出去也没用，你得把修成的房子卖得掉，才算真正有需求。你这里卖不掉，库存高企，去化周期36个月以上，那就停止供地嘛，我不管你是需求不振，还是二手房过多，反正你暂时库存够用，不需要那么多新房，那就没必要再卖土地了。那边的城市真的严重缺地，库存房只剩三四个月了，我不管你那里是不是泡沫，是不是需求过旺，反正现在库存确实不够了，那就多批点土地嘛，赶快建新房。下面举武汉作为例子，给你们说说，到底什么叫去化周期。在2018年1~12月，武汉市批准了22.7万套住宅入市预售，面积达到2622万平方米，这个就叫做供给，新供应给市场的住房。同时，在这一年里，武汉市共销售了16.6万套住宅，总面积1804万平方米，这个就叫做需求，武汉市场总共就买下了这么多新房。同时，武汉市的二手房存量交易市场，共交易了732万平方米的住宅，这个我们暂且不管，因为二手房交易是受到一手房交易牵制和影响的，我们只需要观测一手房交易情况就可以了。换句话说，武汉市在2018年，新房市场供大于求，累计增加了800万平米的库存。但是截至2018年12月底，武汉市总共只有1629万平米的库存新房，哪怕按2018年的销售量计算，也只够卖10.8个月的。所以，武汉的去化周期是10.8个月，这个去化周期偏低了，按中央政策，还要增加供地，继续补库存。 像上图中这些销售数据，每个城市都是会公示的，而且是逐月公示，可以轻易在网络查询。有兴趣，看完了这篇文章，可以查查自己所在城市的库存和销售情况如何。为什么武汉在2018年要狂补800万平方米库存呢，因为在前几年，武汉的库存更低，低到吓人。2017年4月底，武汉极限低点时的库存量仅剩下243万方，消化周期则降至1.6个月，整个武汉一房难求，茶水费被炒上天，后来狂补库存才缓过劲来。 看这个图上的数据，武汉在2014年的时候去化周期也才11个月，现在又回到2014年的水平了，不是说2014年库存高企，要去库存么，看来武汉楼市悬了。这个结论是错的，因为2014年去库存，根本不是针对武汉去的库存，而是针对全国其他地区，我们来看一看2019年初，全国各地的去化周期图。 从图中我们可以清楚的看到，去库存几年后，内蒙古和东北地区的去化周期，依然高达6~7年，远超国家警戒线，楼市处于冰点。而中部地区的去化周期，平均才0.9年，楼市热火朝天。为什么会出现这种情况，那我们就要谈一谈，西部大开发和中部崛起大战略了。 第一种可能，现任地方政府领导大公无私，故意不卖地，把卖地收入留给下一任，牺牲自己，让下一任做出一个漂亮的政绩好升官。第二种可能，当地的经济增速超过中央的预计，导致批地不足，高度增长的经济又导致地方民众对住宅投资需求很大，所以导致库存不足。根据这个推论，中部地区最近几年的经济增速，应该远超全国平均水平，是这样吗？1979年，中国改革开放，提出先富带动后富的策略，政策和资源都集中于沿海地区。沿海地区得到了巨大的发展，长三角和珠三角地区成为了中国经济的名片。20年之后，东部地区的人均GDP已经达到了西部的2.46倍，贫富矛盾增大，地区冲突增加。于是在1999年，我国正式提出西部大开发战略，从先富地区抽税，补贴西部地区的建设，实现先富带动后富。 效果怎么样呢，效果非常好，西部地区的GDP增速狂飙突进，一直到2014年，才和全国平均GDP增速保持一致。2012年全国房地产崩盘的两个城市，一个是位于东部地区的温州，一个是位于西部地区的鄂尔多斯，这未必是巧合，可能是必然。在东部改革开放和西部大开发，经济建设搞的如火如荼时，有一个地方一直在给自己鸣不平，那就是夹心饼中部地区，真正的舅舅不疼姥姥不爱，支援东部的时候中部有份，西部开发的时候反而没中部啥事了。一碗水要端平啊，中部也很穷，中部人也想像鄂尔多斯那样羊煤土气。又过了十年，中部地区终于争取到了自己的优惠政策，2009年国务院出台《促进中部地区崛起规划》，确定了中部崛起大战略，从此中部地区的经济发展走上了快车道。有多快呢，近十年，中部六省的经济增速远超全国平均值。 从表中数据可以看出，中部六省，湖北是领头羊，而武汉则是湖北的火车头。
所以，武汉是受到中部崛起大战略受益最大的城市，为了供应武汉经济发展所需，武汉市政府准备了大量的库存商品房，在全国经济前100强的城市里，库存数量高居全国第一。 这么多库存房，好吓人，这武汉卖这么多地，搞这么大的库存，有人愿意买么？就是有人愿意买，要不是最近持续补地，库存大增，你不塞个几十万的茶水费，连购房资格都没有。武汉的库存已经很高了，但是还不够，还要继续补库存，因为去化周期太短。然后给去化周期排个名，我们会震惊的发现，全国去化周期最高的城市，居然是厦门，去化周期高达40个月。 全国经济前100强的城市里，去化周期超过36个月的，仅有一个城市，那就是厦门。 根据国家相关规定，厦门市马上要被停止供地了，无地可卖。厦门房价这么高，库存还这么大，只能说厦门那边的投资客实在是太能炒了，当初厦门库存超过警戒线，即将被停止供地的消息放出来，还被当成利好给投资客又炒了一把。但是说这话之前，你先看看库存，我不管你是限购还是限贷，总归是没人买新房了，不然去化周期怎么这么长。不信你看看北京，论经济，论潜力，论地位，都碾压厦门，限购限贷政策一收紧，需求马上下去了，导致去化周期一下子飙升到了26.87个月。因为北京聚集了很多头部自媒体，所以北京的房价简直就是在实时播报，后果大家也看到了，北京的房子，按报价直接打8折砍价就可以了，最后一般都是9折成交，真的卖不动了。而去化周期最短的城市，大家估计也想不到，是郑州。。。库存正常时，房价会受到经济规律的影响，可能涨，可能跌，但是当市面上没有库存房时，房价一定不会跌。当年董建华下台，香港断绝土地供应后的房价走势，已经完美的证明了这一点。因地制宜，一城一策的战略出台后，当初全国一盘棋，一股脑的调控，然后一股脑的涨价去库存，让那些本来库存就不够的城市应声暴涨的现象再也不会出现了。所以大家也不要指望涨价去库存，这种事不会再出现了，现在库存很高的城市，全部有风险！他跌不跌我不知道，但是肯定不会涨，因为真的那么多人哄抢的话，为啥库存还那么高，肯定有问题啊。而库存特别低的那几个城市，他涨不涨我不知道，但是他肯定不会跌，因为市面新房已经几乎被哄抢的断绝了，哪来的勇气看跌这样的城市，就算跌，这样的城市也是最后一个跌。当然，这是简单的分析，因为去化周期=库存/需求，而需求端，是可以被政策影响的。 在2009年的时候，有些城市的去化周期高达7年，也就是说不用供地，库存房都够卖7年了，结果四万亿一出来，市面上的房子，瞬间就没有了。所以需求，受到政策的影响非常大，限购、限贷，都能立竿见影的影响需求。我们看看2009年后某城市的土地供应面积曲线做示例，可以明显的看到，2009年之后的土地供应和新房落成数量，要数倍于2009年之前都不止。但是这大量供应的住房，全部被市场消化一空，这就是需求端的巨大力量。
经济发展好可以促进需求，政策也可以，灵活多变的政策，可以抑制需求，也可以释放需求。我举个例子，对厦门地区，因为去化周期高达40个月，我们就会预期厦门应停止供地，减少供给。同时应降低限购门槛，应降低房贷利率、增加贷款额度，扩大需求。如果厦门市这么做了，那叫符合预期，房价不会涨，只是会不跌而已。但如果厦门市出于种种原因，没有做这种放松楼市调控的举措，不管是什么原因导致的，那都是不符合预期，必然导致房价下行。对郑州、杭州、扬州这三个去化周期短到岌岌可危的城市，我们就会预期政府会扩大供地，增加供给。同时提升限购门槛，增加房贷利率，减少房贷额度，以抑制需求。如果政府这么做了，那叫符合预期，房价不会跌，只是不涨那么猛了而已。但如果出于种种原因，当地政府没有做这种给楼市降温的举措，不管是什么原因导致的，那都是不符合预期，必然导致房价上涨。我在上文中贴的城市排行榜里，是全国100强，最差的也是3线城市。而实际上中国库存房最严重的，是那些四五线城市，没有他们拖后腿，有些省份的平均去化周期，也不可能拖到7年这么夸张。在购买一个城市的房产之前，一定要研究好政策和相关数据，有些地方可以买，有些地方真不能碰。中国太大了，不同的地区之间经济发展差异极大，房地产发展程度也差异极大，房屋滞销和一房难求的局面同时存在。因篇幅所限，以前我写地产文章，都是根据全国政策帮大家进行分析，从来没有逐省逐城进行分析，因为那样写，文章会长到不可思议。今天，我把房价涨跌的原因，相关数据和政策的查询和分析办法，都教给了大家，大家对应查询自己城市的数据，套进模板分析一下，就对自家城市未来房价的大概走势，心中有了一个概念。中国楼市的确冰火两重天，但是在我做投资之前，只需要简单研究一下数据，心中都会清晰的和明镜一样。
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