情形一
小产权房买卖合同效力问题
其他
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本文主要是对司法实践中小产权房合同效力问题、小产权房抵押问题、离婚时小产权房处理问题等主要情形进行分类及法院对这几种情形处理的裁判观点进行归纳总结，帮助大家更加清晰的了解法院在审理小产权房纠纷案件中的裁判规则。
1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效
法律规定：
（1）《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
律师解读：根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。
2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效
案例索引：江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2013）赣中民一终字第264号
案情简介：原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组（现更改为崇义县XX镇XX新村）村民，被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日，原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告，因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证，国有土地使用权证等，被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议，诉至法院。
裁判要旨：
一审法院：农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效协议。
二审法院：宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村户口，但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民，并非崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员，其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖，该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村的同意，故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。
同类案例：江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民一终字第254号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西桃民初字第1018号。
3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效
案例索引：江西省南昌市中级人民法院民事判决书（2015）洪民三终字第91号
案情简介：2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日，下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底，原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村X区XX号。2005年7月1日，原告汪某（作为甲方）与被告黄某（作为乙方，为城镇居民）签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。
裁判要旨：
一审法院：农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。
二审法院：汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。
城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。
案情简介：案件当事人马某原为城镇居民。1989年，马某与陈某签署房屋买卖合同，陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房卖与马某，价款21000元。双方买卖行为发生后，马某向有关部门交纳了相应税款，取得了相应审批，并于1996年取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。此后，马某又于2005年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定，故于2007年向一审法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋。
裁判要旨：
一审法院：因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有，马某属城镇居民购买农村房屋，虽签订买卖合同当时系双方自愿，且马购买后在院内增建了房屋居住至今，然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化，故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质。法院判决双方于1989年签订的买卖合同无效，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。
二审法院：按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。据此，二审法院作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。
4、小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则
法律规定：
（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。
（3）海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定：城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。
（4）山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。
（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。
相关案例：江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民一终字第204号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西桃民初字第1018号。
5、上海地区对小产权房纠纷特别规定
相关法规：（《上海审判实践》 2008年第1期）
（1）对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；
（2）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效；
（3）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住，使用该房屋的，该合同应做无效处理；
（4）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。
1、小产权房未办理抵押登记时不被法院支持
案例索引（1）：江西省新余市渝水区人民法院民事判决书（2014）渝民初字第02388号
案情简介：2012年7月23日，原告与第一被告签订《借款合同》一份，合同约定：第一被告向原告借款人民币70万元，第二、三、四被告还分别与原告签订承诺书、承诺四位被告用各自所有的集体土地使用权证住房进行抵押担保（注这些抵押担保没有依法进行登记）。2012年7月24日原告向第一被告发放贷款70万元。现该笔借款期限己届满，但第一被告只归还了部分借款，还有513500元未履行还款义务，经多次催促未果，原告起诉至法院，请求第一被告还款，及原告对第二、三、四被告的房屋享有抵押权优先受偿权。
裁判要旨：根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由于四被告这些抵押担保没有依法办理抵押登记，原告与四位被告的抵押合同尚未生效，对善意第三人不产生约束力，原告主张对抵押物优先受偿权与法律规定不符，本院不予支持。
案例索引（2）：江西省鹰潭市月湖区人民法院民事判决书（2014）月民一初字第960号
案情简介：被告童XX与被告朱XX系夫妻关系。2013年8月，被告童XX向原告借款人民币60万元。2013年8月22日，原告将借款转入被告童XX的银行账户。2014年9月3日，原告与被告童XX签订了一份《抵押合同》，约定被告童XX将位于贵溪市XX镇XX村委会XX村小组的四层半钢筋结构房屋（赣志村建字《村镇房屋建设许可证》，2007年9月14日）作为向原告等的抵押。该房屋原、被告童XX未办理抵押登记。因被告童XX自2014年8月22日起未支付原告利息，故原告诉至本院，请求对该房屋享有抵押权优先受偿权。
裁判要旨：原告要求优先受偿《抵押合同》中约定的房屋，因法律规定建筑物抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，本案中原告与被告童XX签订了《抵押合同》，但未办理抵押登记，抵押权未设立，故对该诉请本院不予支持。
1、对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定
案件索引：江西省全南县人民法院民事判决书（2014）全民一初字第91号
案情简介：原告钟某与被告郭某于2007年经人介绍相识，2008年1月28日在全南县民政局登记结婚。婚后原告在广东务工，被告在全南务工，夫妻感情一般，2009年1月4日生育一个男孩钟某某。之后，原、被告常因家庭琐事发生矛盾，原告向法院起诉离婚。另，2006年，原告在全南县城车站西路水口围原告哥哥家二楼上面加建了一层套房，没有办理房产证，2008年装修好。
裁判要旨：位于全南县城老车站水口围的自建套房，因系在原告哥哥的房屋上加建，且未取得相关的合法审批手续，难于认定为合法的财产，故在相关部门对房屋未有处理结论之前，该房应归原告居住使用，但该房系婚后由双方共同出资装修，现被告仍居住在该房，离婚后被告将没有住处，故离婚时原告应给被告相应的经济帮助。
相关案例：江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西少民初字第95号。
2、对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定
案件索引（1）：江西省赣县人民法院民事判决书（2014）赣民一初字第531号
案情简介：原告肖XX与被告池XX双方于1997年8月确立恋爱关系。双方于1998年8月10日在赣县XX乡人民政府登记结婚。2011年10月开始至今，被告池XX与原告肖XX因感情不和一直分居。2010年9月原、被告在章贡区X镇X村XX组XX坑购小产权房一套，原告以感情破裂为由诉至本院要求离婚并要求对该小产权房进行分割。
裁判要旨：对于双方争议的小产权房分割问题，因双方均未提供该房屋产权证明，本院认为证据不足，不予支持。原、被告可以待证据充分后再另案处理。
案件索引（2）：南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西少民初字第95号
案情简介：原、被告于1997年7月经人介绍相识，1997年8月6日登记结婚， 2007年，双方购买了南昌市青山湖区住房一套及南昌市昌东工业区住房一套（属小产权房）。由于原、被告双方性格差异，双方在生活琐事上经常发生争吵，两人长期分居，故原告以夫妻感情完全破裂诉诸法院，要求与被告离婚并要求对该小产权房进行分割。在法庭审理过程中，双方对所涉及的房产达成价格协议：坐落于南昌昌东工业区房产作价28万元。
裁判要旨：坐落于南昌昌东工业区房产系小产权房，本庭不宜对所有权进行分割，仅明确使用权为宜。判决坐落于南昌昌东工业区房产由原告邹某居住。
3、离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理
案件索引：山东省济南市中级人民法院民事判决书（2015）济少民终字第83号
案情简介：原、被告于1999年经人介绍相识，于1999年11月4日登记结婚，婚后生育一女展某甲，2015年，原告以双方婚前缺乏了解及沟通，婚后夫妻之间缺少关心照顾，导致夫妻感情变淡，为由向法院提起离婚诉讼，并要求对夫妻共同财产座落于济南市天桥区房屋一套进行分割。庭审中被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记，但产权没有办理到其名下。原告认可上述房屋系双方婚后购买，但认为该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记。
裁判要旨：对济南市天桥区房屋的处理，被告未证明该房屋办理了产权登记，原告认为该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记，原、被告均要求居住使用该房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”本案中，上述房屋未办理产权登记，未取得完全所有权，所以根据上述规定，在本案中对该房屋的所有权归属，不予处理。鉴于该房屋现由被告占有使用，且孩子随被告一起共同生活，在该房屋办理产权登记之前，由被告居住使用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记取得完全所有权后，双方如有争议，可以另行主张权利。
附：相关主题内容文字
深圳城市更新拆迁补偿民事纠纷大数据报告（2013-2016年，节选）
来源丨本文节选自《城市更新政策白皮书（增补版）》；本文由建纬（深圳）律师事务所程庭刚律师、黄鸿律师、余恺律师执笔，版权归原作者；本处做部分节选。
本报告目的及案例来源
不同于国内大多数城市更新项目基本依靠政府主导的征收拆迁模式予以推进，深圳市城市更新项目主要采取市场主导制。由于城市更新项目的拆迁安置补偿关乎众多利益主体，牵涉到项目改造实施主体与被拆迁房屋业主以及业主配偶、房屋承租人、继承人、共有人甚至相邻权人等多种权利主体之间的利益分配。相关主体之间的矛盾纠纷在无法自行协商解决的情况下最终都进入了诉讼程序。为了解深圳地区城市更新项目由于拆迁安置补偿引起的民事诉讼案件基本概况，纠纷原因以及项目实施主体涉诉情况，故制作本报告。
本报告基础案例源于中国裁判文书网、威科先行法律信息库公布的有关深圳城市更新项目拆迁安置补偿涉诉民事生效裁判文书。考虑到裁判文书公开上网制度自2014年1月1日全面实施，为了体现基础案例的科学合理性，同是兼顾数据可比性，本报告将基础案例限定于裁判日期为2013年1月1日至2016年12月31日（以法律文书裁判日期为准）。通过搜索“深圳”“拆迁””改造”“安置”“补偿”等关键词，获得2013-2016年度广东高院、深圳中院及区法院三级法院公布的与城市更新项目拆迁安置补偿相关的案例420余份生效裁判文书。经浏览筛选，删除执行、行政、刑事等非民事案例以及非因市场化模式主导的旧城改造拆迁安置补偿直接引起的民事纠纷案例，最终获得145份基础案例裁判文书。本报告以该145份裁判文书为分析对象，在统计相关数据的同时，通过分析典型案例裁判要旨，在此基础上为城市更新项目实施主体防范拆迁安置补偿纠纷的法律风险提供针对性的实务建议。
二
拆迁安置补偿民事纠纷案件要素分析
（一）案由分布
数据分析
由于拆迁安置补偿纠纷以拆补协议为核心，故该类纠纷最突出的案由就是拆迁安置补偿合同纠纷，145件案件中96件为该类案由争议纠纷。另外，考虑到拆迁安置补偿权益通常关系到拆迁业主配偶、继承人、被拆迁房屋承租人、房屋受让人等利益主体，故存在物权保护、财产侵权、婚姻家庭继承以及租赁合同、买卖合同类民事案由。
（二）起诉主体类别
数据分析
如前所述，拆迁安置补偿涉及利益主体众多，从上图也可以看出，145件基础案例中，起诉主体即多达13种，包括被拆迁房屋业主、配偶、继承人、房屋受让人、出租人等，甚至还有1起案件的原告为被拆迁房屋相邻权人。
就不同主体而言，被拆迁房屋业主提起诉讼为54件，属于绝对数最多的主体，其次为更新项目实施主体以及被拆迁房屋承租人，反映了该三类主体在拆迁安置补偿纠纷中的利益牵涉概率最为频繁。主要原因应该包括两个方面：一是由于更新项目实施主体与被拆迁房屋系拆迁安置补偿协议的签署主体，是拆补协议最为核心的利益主体；二是由于大多数被拆迁房屋在业主签署补偿协议时处于对外出租的使用状态，故后期租赁合同的清租事宜涉及到承租人的利益。
三
典型案例裁判观点
（一）涉及补偿协议履约纠纷
裁判要旨1：被拆迁房屋业主与更新项目实施主体签署拆迁安置补偿协议签，被拆迁房屋业主拒绝按约腾空并交付房屋的，更新项目实施主体有权要求其腾空、交付被拆迁房屋，并承担延期违约金。
典型案例
(2015)深福法民三初字第16号深圳市嘉鑫辉煌房地产有限公司与曾俊如房屋拆迁安置补偿合同纠纷案中，曾俊如作为被拆迁房屋业主与城市更新项目实施主体嘉鑫公司签署拆迁安置补偿协议后，未按约如期腾空并交付房屋，嘉鑫公司提起诉讼要求曾俊如腾空并交付房屋。
裁判要旨2：拆迁安置补偿协议签订后，更新项目实施主体按约交付回迁房屋后，被拆迁房屋业主拒绝支付房屋面积补差款的，其要求更新项目实施主体办理回迁房产权证的，更新项目实施主体有权主张先履行抗辩权，拒绝办理产权证；业主履行了面积补差款支付义务的，更新项目实施主体有义务按约办理产权证。
典型案例
（2013）深中法房终字第1353号蔡腾芳与浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司、浙江省越港实业有限责任公司合同纠纷案中，蔡腾芳与越港实业公司签署拆迁安置补偿协议后，越港公司依约交付了回迁房屋，但因为蔡腾芳未能按约补交面积补差款，故越港公司一直未办理房屋产权证。蔡腾芳提起诉讼，要求办理产权证。
而在（2012）深罗法民三初字第1498号张运才与浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司、浙江省越港实业有限责任公司所有权确认纠纷案中，由于张运才支付了面积补差款，法院判令越港公司履行产权证办理义务。
裁判要旨3：被拆迁房屋未取得房地产权证的，回迁房屋由更新项目实施主体代缴地价款，被拆迁房屋业主要求办理与被拆迁房产相同权利性质的房地产证，或是完全属于市场商品房性质的红本房地产证，更新项目实施主体享有先履行抗辩权，在被拆迁房屋业主拒绝承担该笔补缴地价款的，有权拒绝办理回迁房房地产证。
典型案例
（2014）深中法房终字第1988号周波、陈子英与深圳市京基房地产股份有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，由于周波、陈子英拒绝承担回迁房补缴地价款的，京基公司拒绝为其办理产权证，周波、陈子英遂提起诉讼。
裁判要旨4：城市更新项目实施主体申报单位因客观上无法与项目改造范围内所有业主签署拆迁安置补偿协议的，不符合实施主体申报条件，已经签约的被拆迁房屋业主要求终止履行拆迁安置补偿协议的，人民法院予以支持。
典型案例
（2012）深中法房中字第2798号深圳市布吉投资股份有限公司与深圳市宝源置地有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，由于宝源置地公司客观上不可能与项目范围内所有业主签署拆补协议，不符合实施主体批准条件，布吉公司提起诉讼，要求解除双方之间的拆迁安置补偿协议。
（二）涉及被拆迁房屋权属纠纷
裁判要旨5：更新项目实施主体与被拆迁房屋实际占有使用人根据市场价格补偿原则签署拆迁安置补偿协议后，第三人对被拆迁房屋权属提出权利主张但无法举证充分证明其系被拆迁房屋合法权利人时，属于权属不明，应先由政府部门处理，对第三人起诉要求确认实际占有使用人所签署的拆迁安置补偿协议无效的，人民法院不予理涉。
典型案例
（2015）深中法房终字第824号魏展谦与佳兆业集团(深圳)有限公司、成浩鹏确认合同无效纠纷案中，魏展谦作为房屋共建人之一，在知悉房屋其他共有人成浩鹏与项目实施主体佳兆业公司签署拆迁安置补偿协议后，提起诉讼要求确认拆迁安置补偿协议无效。
裁判要旨6：更新项目实施主体与房屋家庭共有人之一签署拆迁安置补偿协议，其他共有人知悉且未提出异议的，可以认定为共有人之一签署的拆迁安置补偿协议行为是全体共有人真实意思表示，未签字共有人另行单独提出拆迁补偿权利要求的，人民法院不予支持。
典型案例
（2013）深中法房终字第164号邓青春与深圳市公安局、陈少连房屋拆迁补偿安置合同纠纷案中，邓青春作为房屋共有人，在其丈夫陈少连签署拆迁安置补偿协议时并未签字，后以未征求其个人意见属于侵权为由提出拆迁补偿要求。
裁判要旨7：被拆迁房屋在签署拆迁安置补偿协议前即存在房屋买卖合同的，更新项目实施主体与原权利人（出让人）签署拆迁安置补偿协议后，房屋受让人要求出让人履行过户登记义务的，具备过户条件的，人民法院应予支持。
典型案例
（2014）深福法民三初字第535号张志斌与张红房屋买卖合同纠纷案中，原业主张红即与张志斌签署房屋买卖合同，但因当时尚不具备房屋过户条件，未履行过户登记手续。后张志斌得知张红就案涉房屋与更新项目主体深圳市公安局签署补偿协议，即提起诉讼要求办理过户登记。
（三）涉及被拆迁房屋清租纠纷
裁判要旨8：被拆迁房屋处于租赁合同期间的，除因合同另有约定外，出租人不得以被拆迁房屋因城市更新项目面临拆迁为由要求解除合同，否则应承担应向承租人承担违约责任并承担损失。更新项目实施主体并非租赁合同签约主体，承租人要求其承担违约责任的，人民法院不予支持。
典型案例
（2013）深宝法民三初字第804号陈海州与深圳市宝深宝实业有限公司、中粮地产集团深圳房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案中，陈海洲作为涉案被拆迁房屋承租人与深圳市宝深宝实业有限公司签署了租赁合同，租赁合同期间，深宝深公司与城市更新项目实施主体中粮公司签署拆迁安置补偿协议后要求解除租赁合同，双方未能达成一致协议。陈海洲提起诉讼，要求赔偿损失。
裁判要旨9：拟进行改造被出租的房屋无合法产权，租赁合同无效，承租方要求继续履行合同无法律依据，不予支持。
典型案例
(2015)深中法房终字第1101号上诉人深圳市三代石五金家具有限公司因与被上诉人深圳市坪山甲片股份合作公司房屋租赁合同纠纷一案，案涉租赁房屋列入旧改范围后，由于租赁期间存在争议，承租人三代石公司要求继续履行合同，出租人甲片股份公司反诉要求返还房屋并支付房屋占用使用费。
重要忠告：
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