承租方想要解除房屋租赁合同，关注看看是否满足这8条...
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都关注了“餐饮法务官” |
餐饮企业在经营发展的过程中，往往需要签订大量的房屋租赁合同。
据法务官不完全统计，法务官的某一餐饮客户在2017年间签订房屋租赁合同的数量就已达上百份，期间也曾与出租方就房屋租赁问题产生过争议。
这就给餐饮老板们提了个醒，即在签订房屋租赁合同的过程中应当注意对合同进行审查，关注合同中存在的风险点，并在与出租方谈判过程中尽量争取对自身利益的维护。
近期，有老板就来问了：
“今年是租赁合同签订后的第二年，门店经营效益不理想，我们想要解除租赁合同，可是又不想承担违约责任，有什么办法可以达到目的吗？”
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一般合同审查时会对承租方提前或擅自解除合同的行为约定违约责任，如约定在承租方提前或擅自解除合同的情况下向出租方承担一定数额的违约金。那么，是否意味着承租方想要解除合同，就一定得放点血才能行得通呢？
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合同的解除应当具有法定或约定依据。对于承租方而言，除了租赁合同中约定的其享有的约定解除权外，承租方解除合同还可视乎是否有法定解除权。在上述老板的咨询中，法务官便惊喜地发现虽然出租方并未触发承租方有权解除合同的条款，但承租方与出租方签订的租赁合同因租赁房屋没有合法产权而使得承租方享有法定解除事由，承租方进而顺利与出租方解除了合同而无需承担任何违约责任。
法务官结合现行法律有关规定，将承租方享有法定解除权的情形做了如下梳理：
出租方拒不交付符合约定用途的租赁房屋
《合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…
第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
租赁房屋危及承租人安全或者健康的
《合同法》
第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
租赁房屋权属有争议导致承租人无法使用的
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
…（二）租赁房屋权属有争议的；…
司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人无法使用的
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；…
租赁房屋具有违反法律、行政法规强制性规定的
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
…（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
一房多租无法实际履行的
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
不可抗力
《合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…
不定期租赁
《合同法》
第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
当然，在租赁合同没有法定或约定事由的情形下承租方擅自解除合同，可能在法律层面上就免不了承担相应的违约责任了。这又回到文章开篇提出的建议，对合同进行审核以把控风险，各位老板切不可小视哟~
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