这个南通的楼盘，值得一线城市「抄袭」。︱德科地产频道Mark

撰文︱刘德科  编导︱何玲 费嘉 摄像指导︱王德正 

通常，中国值得考察学习的房地产项目，主要分布在八座城市：成都、重庆、广州、杭州、上海、深圳、香港与郑州。

通常，你不太会专门去南通考察学习房地产项目。但现在不一样，南通刚刚冒出了一个楼盘，它的启发性足以辐射整个中国。这个行业那些前沿头脑一直想做却不敢做的、尚未梳理出来的、未曾想到的，这个楼盘基本上都做了，并且用超高比例的样板示范区呈现出来了。

每座城市至少需要冒出这样一个旗帜楼盘，让同行不敢懈怠；这座城市的住宅开发水准，甚至会因此而跃升。

南通的这个楼盘，就是万科·方圆。它是怎么冒出来的？我们粗略地梳理了一下背后的研发逻辑——

我们专门赶去南通，先替你看一下这个值得「抄袭」的楼盘——

他们请青山周平设计了一座桥，就是这座很红的桥。我们在南通，南通有多红，看这个楼盘就明白了……

记忆点之一 瀑布

把瀑布、泳池与健身房放在一起

我们现在在万科·方圆的室内恒温泳池，对于相对高端的楼盘来讲，室内恒温泳池是一个标配，但是不是所有的室内恒温泳池都是一样的。它最大的区别在哪里？在于它有没有跟户外的自然景观结合在一起。讲得更简单一些，室内恒温泳池必须要有天光，就是有自然采光。你看，外面的瀑布「哗」地流下来。

这个瀑布了不得。中间的花花草草都是真的，不是塑料花草。你们在别的楼盘有没有看过这样的瀑布？我没看过。

这么高的瀑布放在一个楼盘里面，特别是放在泳池跟健身房所形成的夹角空间中，你在泳池里可以看到瀑布，你在健身的时候可以看到瀑布，我们叫它「方圆瀑布」，万科·方圆的「方圆」。

今天没有带运动服，跟大家示意一下，在这里健身是一件非常爽的事情。面对瀑布，三条瀑布在我眼前「唰唰」下来。所以，把健身房放在哪里，把跑步机放在哪里，是非常有讲究的。这是一个享受级别的跑步机。

记忆点之二

架空层的魔力

小孩会催你换成这样的房子

小孩子可以骑在这个东西上面，甩来甩去，会嗨得不得了。绕圈后再突然把它放掉，坐在上面，因为质量变大就会很剧烈。这种玩法你们会吗？

这里种的是辣椒，跟你在阳台上种菜的氛围不一样，这里可以有好几个小朋友一起来种，阳台上只有自己家的小朋友种。

我不知道是不是每个人心里都有冲浪的念头，其实在你家楼下的架空层就可以「冲浪」，但是你得变成一个小朋友：这里可以攀岩，这个洞可以钻过去，这个月牙形的环可以翻过去，有各种各样的空间，小朋友如果看到这个地方就乐疯了。

成人越觉得不好玩的地方，小朋友反而会越觉得好玩。刚才我们的编导说，如果她女儿看到这个空间，一定会跟她说：妈妈，我们换一套房子吧，就换成这样的房子。这就是架空层的童玩空间的魔力。

更重要的是，玩累了满头大汗，可以在这里洗手。先在这里洗手，养成洗手的好习惯，然后再回家。

像这样的台阶，我对面也有一个，中间是一小片空地。所有的家长和小朋友可以坐在两边的台阶式空间里面，在非常美的灯光中，小朋友在中间表演，音乐一放，就是一场非常好的社区表演。你可以叫这里架空层，也可以叫它剧场。

记忆点之三 岛台

家庭成员交互频次越高感情就越浓

一定要有圆桌。如果一个豪宅放不下圆桌，设计师简直应该辞职回家。

这是大约 230m² 建筑面积的户型。我见过很多非常大的厨房，大得可以在里面跳舞，但没有用；把岛台放进厨房，厨房的大，才有意义。

这是大约 160m² 建筑面积的户型，这些设备跟岛台是一个转身的距离，你转身就可以在这里做沙拉，甚至烤饼干。你在忙的时候，小朋友可以在这里做作业，也可以在那里做作业，这种陪伴叫「顺便陪伴一下」，但同时又是高质量的陪伴。

大家请注意，厨房可以封闭，也可以拉开门变成开放式厨房。这是大约 130m² 建筑面积的户型，也是有岛台的。

我们在万科·方圆看了四套样板房，在这四套样板房中，我们非常关注岛台。岛台有什么用？简洁概括，它能够消除厨房的孤独感。传统的厨房，你在里面就是在做家务活，但是在这样的空间里面烧菜，就变成了生活的乐趣。

厨房、餐厅、客厅一体化，让目光能够覆盖到这三个空间，你能看多远的距离，你跟家庭成员之间的交互频次就可能多频繁。这又叫「LDK 一体化 」，L 是客厅，D 是餐厅，K 是厨房。‍

▲视频中的岛台非交付标准，均为选装加载项

记忆点之四 酒店化

非常懂女主人到底在想什么

我们现在是在约 230m² 户型的主卧卫生间里面，这个卫生间非常大，是非常典型的酒店化设计，你在五星级、六星级或七星级酒店里面看到的套房卫生间格局，基本上是这样。

你看，镜柜背后必须安装这个插座，一打开就可以吹头发，放回去甚至连插头都不用拔（因为你明天还要洗头），就可以把镜柜给关上了。

这个化妆间不得了，你可以把其它的衣柜当作传统衣柜，而在主卧化妆间的衣柜中，你一定要把最漂亮的衣服，最漂亮的包亮在外面，千万不要装上门把它关起来。

这么多包和高跟鞋，你每天看着都很舒服。这些漂亮的衣服，只有这样挂着才是真正的美；当然还有更美的，就是穿在你身上。

这同时又是一个化妆间，有窗户和自然采光。化妆间、衣帽间有自然采光，是一件非常奢侈的事情，不信你去你所在的城市里面找一找，看有没有这样的空间。

我不知道这房子的操盘手或者设计师是怎么想的，我只知道他们应该非常懂女主人到底在想什么。

▲万科·方圆约230平米（建筑面积）户型布置参考图，南通

这两边都是零食柜，我把它全打开。你们家的零食到底放在哪里？如果放得不好，第一找不到，第二经常容易过期。每个客厅都需要一个零食柜。

玻璃的窗户这么长，成本就成倍地增加。像这样一个大客厅，如果用三扇落地窗，成本就能骤降，但是如果用了三扇落地窗，阳台的景观感受就没有像两扇大幅落地窗这么通透。

记忆点之五

更小的颗粒度

在地下车库给你一个储物柜

其实，住宅产品的人性化是无止境的，我们能做的就是把人性化的颗粒度尽量做到更小。

举一个万科·方圆的例子，它在地下车库的入户大堂里设计了一个储物柜，每一个业主都能够得到一个。它跟储藏室不一样，储藏室要花钱，储物柜不用花钱。

储物柜上面会装一个密码锁，你可以把不常用的物件，或者使用频率很高又不想带回家的物件，放在储物柜里面，比如羽毛球拍，甚至是衣服或者别人寄的一些土特产，到车库后你又不想上楼放到家里，暂时可以放在储物柜。这是一个非常好的设计。

记忆点之六

隐形的儿童设施

把童玩设施融入户外景观

现在每个楼盘都非常注重做童玩区，就是把一些儿童玩乐设施放在景观空间里。大多数楼盘在户外景观空间都是用红色、黄色、蓝色、绿色等一些色彩非常鲜艳的玩乐设施，其实这是成人思维，不是小孩子的思维。

一个园区里面只要有一点稍微好玩的东西，小孩子就能灵敏地嗅到，在户外空间里根本不需要用颜色鲜艳来吸引他们。所以，万科·方圆的户外儿童玩乐区做了非常好的融合。它用哑光的金属、石头材料，做了一个色彩好看不鲜艳，同时又能够完整融入景观的童玩区。

记忆点之七 服务者动线

服务好提供服务的人

我们讲人车分流，小孩子在园区里面可以随便跑来跑去，汽车已经不会构成安全问题。在人车分流的小区里面，电瓶车也要有一条动线；此外，包括快递、垃圾车，还有其他的服务人员，他们的动线怎么设计，能跟我们的日常生活错开，都需要专门设计一条服务者动线。

只有服务好提供服务的人，整个小区的运转，整个小区的氛围，整个小区的品质才会更好。这就是服务者动线的巨大意义。

记忆点之八 高比例实体样板区

在整个中国都非常少见的

这个样板示范区是不拆的，今后交付的时候，就是这个样子。这在南通本身就非常的少见，更少见的是样板示范区占到了这个楼盘北区将近 1/2 的比例。不要说南通，这么高比例的、不拆的实体样板区，在整个中国其实都是非常少见的。

总结一下：城市平权

这个南通楼盘值得一线城市「抄袭」

我们为什么关心南通的万科·方圆项目，因为在中国，像南通这样的城市才是更多数的城市，而北京、上海、深圳毕竟是少数城市。

在南通，见到万科·方圆这样的楼盘，你会更感动。因为时代已经变了，我们的城市已经不像过去那样有森严的等级，现在是处于「城市平权」阶段。

什么叫「城市平权」？上海有的好房子，南通也应该第一时间就拥有。

设为星标，我们才不会彼此失联