刘德科导读：你即将阅读的是绿城商地董事周锦虹先生的专栏——《场景进化论》。今天的这篇专栏文章写的是关于灵隐寺柱梁的一段往事：115年前，万里之外送来的28棵巨型红松化身为灵隐寺大雄宝殿的法柱大梁……很多时候，场景与材料之间会有精妙的辉映，当大自然的材料（28棵巨型红松）进入神圣场域（灵隐寺大雄宝殿），材料就获得了辉光。┃灵隐寺柱梁：一位苏格兰人与中国的因缘际会文︱周锦虹盛宣怀想到一个美国人到过杭州灵隐寺的人，都对大雄宝殿内巨大高耸的柱子印象深刻，三四十米高的楼啊，如此巨大匀称的柱梁，遍寻九州大地，也不太可能找到合用的木材，我每次去都要敲敲柱身，怀疑是否用混凝土仿制的。▲杭州灵隐寺大雄宝殿灵隐寺就是灵隐寺。它还真用的原根的巨型红松。115年前，这些巨木自1万公里以外的美国俄勒冈州越洋而来。杭州灵隐寺被誉为中国十大名寺之一，是中国国保、世界遗产。公元326年（东晋咸和元年），由西印度僧人慧理开山，南朝梁武帝赐田扩建。1700年来，经历无数劫难（据说兴毁次数达14次），起起落落之间，难拂其东南之冠、禅宗十大古刹之地位。清朝时灵隐寺地位已极尊崇，康熙曾来过4次。雍正时寺庙已拥有2000僧人。乾隆帝则来得更勤，6次。1860年，太平天国军队进攻杭州，灵隐寺包括上中下天竺，几近全毁。1910年，灵隐寺昔征主持决定重修大雄宝殿，得盛宣怀出资十五万两支持。大雄宝殿需高十三丈五尺（约40米），如此高大空间所需的柱梁，从何而来？百度百科关于灵隐寺此批木材来源的说法是清廷从美洲购买而得，原系修缮颐和园的，因时局不稳，无法整修，故而南运杭州，修建灵隐。这个说法不对。2011年1月，《文化艺术研究》刊登「京杭大运河、之江校区和灵隐寺」一文，作者沈弘教授发表了其在美国哈佛大学怀德纳书库及各大图书馆辗转研究的重大发现，本文后续大量引用的「大来日记」原文均来自于沈弘教授此文的研究。可以得到证实的情况是，灵隐寺的难题让当时的盛宣怀想到了一个人，一个美国人，中国人叫他大来。大来是谁大来是谁？罗伯特·多勒（Robert

刘德科导读：你即将阅读的是绿城商地董事周锦虹先生的专栏——《场景进化论》。今天的这篇专栏文章他回忆的是当年宗庆后先生准备进军零售业的那段往事。从战略逻辑上看，娃哈哈开设100个「娃欧商场」是完全闭环的，难的是场景，娃哈哈惟一欠缺的是对于场景的理解。饮料对于场景的依赖相对单一，但购物中心不一样，它必须是众多场景的叠加与融合。宗先生是令人尊敬的企业家。当我们在谈论民营企业的蓬勃动能时，尤其不应忽略这一点：中国市场很多的试错成本，是大量民企在支付——哪些创新没价值，哪些业务有陷阱，哪些模式行不通，冲在前面的那些民企通过不断试错，给整个行业积累了丰厚的成功经验与失败教训。战略闭环与场景之难与宗庆后先生的一段往事文︱周锦虹宗先生逝世，令人感怀，想起一段往事。2012年秋冬之交，宋董某日在绿城玫瑰园会议间隙单独交代，娃哈哈有两个地产项目的事，让我们这边跟进对接一下，并强调娃哈哈曾经在绿城困难时出手相助，要求我们全力协助娃哈哈做好相应工作。设计方面宋董要我去找goa陆皓跟进配合，那段时间陆皓不方便，指定由陈彬鑫负责。11月3日，我们赴娃哈哈参加第一次工作会，娃哈哈的总部在杭州清泰街立交桥下，开车去需要走辅道至环城东路调头，进出不甚方便，且院子不大，也停不下几辆车。倒是记起大楼西侧的弄堂长明寺巷，90年代曾是杭州炒买邮票的圣地。大楼装修简朴，没有电梯。进了会议室，被墙上一幅标语牌所震撼：「马上执行

摄像指导︱王德正策划︱王冬莺

年）是肯定的。◆全国商品房销售规模年份对比年份销售额销售面积2022年133308亿元135837万㎡2021年181930亿元179433万㎡降幅-26.7%-24.3%*数据来源：国家统计局➍

年的楼市，我们对于这个问题已经失去了兴趣：如果纾困政策有效，楼市就会复苏，房价又会上涨，调控又要出手；如果纾困政策无效，他们还会继续出更多有效的政策，直到楼市复苏……所以，2023

刘德科按：最近，我的朋友周锦虹先生写了一篇万字长文《收缩时代》。我完全不同意他对于「收缩时代」的判断，但是完全同意他提出的解决思路。无论当前阶段是周锦虹先生定义的「收缩时代」，还是我们判断的「中国仍处于城镇化高峰期」，中国的城市建设确实面临着一箩筐亟待解决的问题。很多时候，解决问题比如何定性更重要。周锦虹先生在文章第四部分提出的解决思路（从土地供应到户型迭代），适用于任何一个有进取心的时代。收缩不意味着萎缩，枯竭也意味着重生。收缩时代文︱周锦虹1我们这代人可能要见另一个世面了。近段时间，有关城市与房地产的发展，陆续冒出不少新闻。5

很多人感慨：中国的城镇化建设高峰期已经结束了。真的结束了吗？远远还没有结束。我们可以从「国际比较」「国家规模」「发展阶段」与「时代特征」这四个维度来观察。四个维度

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第一百零五讲建设用地不够了怎么办┃

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第一百零二讲不要用朋友圈来判断楼市走势┃经常听见一些朋友这么说：「身边很多人手上都有好几套房子，房地产市场已经到头了。」还有一些悲观分子喜欢把购房者嘲讽为「韭菜」，说「『韭菜』已被割光了，房地产没戏了。」确实，如果你身处房地产圈，或者你在你的城市有较深的人脉资源，你身边的不少朋友是会有好几套房子。但是你们不能用自己的朋友圈来判断楼市走势。我们要看到，整个中国的户籍人口城镇化率仍然处于低位，2021

住房保障是一项任重而道远的事业，任何一次推进都不能摒弃这两条宝贵经验。如果摒弃了这两条宝贵经验，保障房就很容易异化成少数人套利的工具。你也可以翻翻往期的刘德科楼市讲义◎第1-7讲：01住房过剩

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第九十八讲房贷利率走低意味着楼市要热┃楼市银根松紧，在很大程度上决定了楼市行情的冷热。房贷利率高低是楼市银根松紧的直接体现。我们来看一下过去四年全国房贷平均利率走势图。房贷利率往上走的时候，楼市行情就会往下走；房贷利率往下走的时候，楼市行情就会往上走，就会慢慢热起来。也就是说，房贷利率与楼市行情是成反比例关系的。买房的最佳窗口期，通常就出现在楼市行情相对冷而房贷利率已经呈现出下行趋势的时候。当然，买房是受很多因素左右的，碰不上最佳窗口期也是要买的，但如果碰上了，千万不要再犹豫。第九十九讲人口净流出的城市照样值得买房┃人口净流入当然是好事情，说明城市更有吸引力，房价更有支撑。那么，人口净流出呢？你肯定很熟悉这个观点：人口净流出的城市，楼市没前途，房子不值得买。我们不能说这个观点是错的，但这个观点不够精确。一座人口几百万的城市，即便每年都有人口净流出，只要它的人口基数没有出现断崖式下跌，这个城市的房地产市场仍然有价值。从房价生成的逻辑来看，哪怕是一个人口只有五六万的县城，它自己就会形成一个内循环。当然，人口基数越大，这种内循环的能量就会越大。所以，人口基数比「人口净流入还是净流出」更重要。我们为什么总是会习惯性地怀疑中小城市的楼市前景？因为我们这个国家太大，大城市太多。换一个角度来看，一座城市的人口如果超过

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第九十五讲租购同权还有多远┃近年来，住房制度改革的最大进步在于提出了「租购同权」。既然「租购同权」这么好，为什么不马上执行？急不得啊。你设想一下，如果明天就开始实施「租购同权」，今天晚上学区房的租金就会暴涨。只要租学区房就能读名校，租金能不暴涨吗？而且会是几何倍数地暴涨。不止学区房的租金会暴涨，短时间内有限的教育资源也承受不了那么多租户的就学需求。学校说，我的名额真的爆满了；租户说，我有资格，你为什么不给我的小孩读书？这就造成了社会矛盾。所以，「租购同权」急不得，必须循序渐进。但是，急不得不意味着就可以不推进。可以搞先行试点，比如非本市户籍家庭只要在政府认定的保障性租赁住房里租满多少年，并且缴纳了多少个月社保，就有资格就近入学。只有积累了足够多的试点经验，才能慢慢推行「租购同权」。我们离「租购同权」还有多远？可以有两个观测点：第一，试点是否成功——现在还没真正开始试点；第二，要等城市化高峰期结束，城市常住人口不再大幅增加，高能级城市的教育资源已经多到足以覆盖就学人群的数量——这时候，「租购同权」才能真正全面铺开。这一切，还远着呢，至少需要二十年。

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第九十二讲买公寓的四个法则┃如果要买公寓，要注意这四个法则。第一，要有地铁，在地铁站边上可以，地铁上盖更好；第二，要有购物中心或者商业街，在楼下或者边上都可以；第三，建筑面积要控制在

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第八十九讲买学区房的三条小建议┃

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第八十六讲其实根本就不缺地┃我们经常听到「土地资源是很稀缺的」，也经常听到「这个市中心的楼盘是卖一套少一套」，这些判断听上去都对，但都不是完整的真相。

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第八十三讲你应该拥有这样的小区入口大堂

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第八十讲这样的大学如果建在你家边上……┃除了北上广和南京、武汉、成都，几乎所有的城市都嫌弃自己大学太少，都有「疯狂建大学」的冲动。冲在最前面的，要数深圳——深圳的「十四五」规划提出，至少要筹建六所大学。大学有什么用？过去，我们的关注点主要是大学可以培养更多人才；现在，我们要意识到，大学是「产学研」链条上的关键一环。其实这一点很好理解，看看斯坦福大学就明白了：没有斯坦福，就没有硅谷。所以，现在无论新建一所大学，还是已有大学新建一个校区，都要关注它跟产业链的结合是否紧密。建大学，不能像过去只是任性地选择那些风景秀丽的地方，而是要在物理空间上跟产业链保持亲密关系。简单说就是：新建地大学最好跟正在培育的产业链，处在同一个新区里。所以，大学不止是一座象牙塔，更是产业引擎。通俗来说，它应该跟高能级的购物中心、超级企业的总部一样，落在哪里就能让一个新区获得强劲的新动能。这样的大学，如果建在你家边上，你的心情或许会跟地铁规划通到你家楼下一样，想要跟邻居们一起奔走相告。第八十一讲买二手房要特别注意哪些事项┃买二手房要特别注意哪些事项？作为购房者，我们当然要拿出在菜市场砍价的那种精神，去砍中介费；但是不要为了省中介费去找杂牌中介门店，而是尽量要找大品牌直营的中介门店。如果你找的是相对靠谱的中介门店，中介经纪人通常会告诉你这些注意事项并且督促房东按合同办事，比如房款要存入二手房交易资金监管账户，户口要按约定时间迁走，水电费物业费要按约定时间结清交接等等。我们要补充两点中介不会说的注意事项：第一，在没有谈好中介费之前，不要给中介交纳任何定金；第二，在你没有确定强烈的购买意向之前，不要给中介交纳任何定金。虽然中介会跟你说，如果你最终不想买的话可以退，但事实上退的过程非常麻烦；有时候甚至为了这笔定金，你会被套进去，最终买了并不适合自己的房子。第八十二讲草坪就是用来踩的┃

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第七十九讲我们也会遭遇「市中心空心化」吗？┃为什么美国富人住在郊区，穷人住在市区，而中国却正好相反？确实，像纽约这样的美国城市，经历过「市中心空心化」的阶段，直到现在纽约市中心仍然有不少贫民窟。为什么会出现「市中心空心化」？有些人说是因为房价太贵、交通太拥堵、生活成本太高，所以有钱人都搬到郊区去了。这么解释貌似很有道理，但如果是房价太贵、生活成本太高，那应该是穷人去住郊区，怎么会是有钱人去住郊区呢？真正的原因是：纽约曾经一度热衷于建设郊区新城，对于郊区的投入远胜于对于市中心的投入。最近这些年纽约一直在执行「城市复兴」计划，大大改善了「市中心空心化」的面貌。所谓「城市复兴」，就是我们所熟悉的城市更新。

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第七十六讲在中国

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第七十三讲买房根本就不用在意「西晒」┃不少人说，买房要注意「西晒」，「西晒房」能不买就别买。他们还列出了很夸张的理由：夏天特别热，导致空调电费高，家具、地毯、地板、窗帘会被晒得褪色老化，更夸张的说法是室内含氧量会变低……其实，这都是旧时代残留下来的思维。过去的房屋质量要求非常低，确实会有「西晒」问题；但现在，连门槛很低的国家标准，都要求住宅得有外墙保温层，窗户得用双层中空玻璃。在新材料面前，「西晒」问题几乎不存在。所以，买房根本就不用在意「西晒」问题，你想买东边套还是西边套都随意。一些购房者还残留着旧时代思维，这还可以理解；有些开发商也有这种旧思维，那就太过分了——他们为了避免所谓的「西晒」，把西边套做成了中间套的感觉——西边只设计很窄的窗，甚至干脆就没有设窗。太可怕了。第七十四讲房产品迭代标志之一：更高的窗墙比┃我们经常说要买「新一代的房子」，那么「新一代的房子」跟老一代的到底有哪些标志性的区别呢？更高的「窗墙比」，是房产品迭代的标志之一。「窗墙比」更高，就是窗变多或变大了，意味着采光与日照更充足。虽然我们国家是世界上对日照要求最高的国家，但大多数中国人对于采光与日照还是想要更多。老一代的房子「窗墙比」较低，其中一个原因是窗的造价比墙贵。窗越大越贵，这种贵不是成比例增加，而是几何倍数地增加——比如，6

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第七十讲他们真的懂什么是「花园城市」吗┃一说起「高容积率」，我们往往就会想到我们国家的香港：钢筋水泥丛林，建筑密度很高，感觉很不好。我们国家有很多城市，都说要把自己建成「花园城市」。但是，不少城市决策者对于「花园城市」存在误解，以为只要控制「低容积率」，就可以建成「花园城市」。我们经常容易混淆「容积率」和「建筑密度」这两个概念，其实两者完全不同。我们用新加坡和维也纳来感受一下这两个概念的区别。在各种版本的「世界十大花园城市」中，新加坡和维也纳都榜上有名。新加坡是用「高容积率」，来实现「低密度」，建筑密度低了，就可以腾出更多空间来建公园。维也纳跟新加坡刚好相反，维也纳的建筑密度非常高，但容积率却非常低，所以也能成为「花园城市」。这两座城市的逻辑完全不一样，维也纳是「古典时代的花园城市」，新加坡则是「地铁时代的花园城市」，她比维也纳更有城市活力——对，高容积率更能带来城市活力。我们中国的一些城市决策者，只看到新加坡「花园很多」的表象，没看新加坡「高容低密」的逻辑，结果就掉进了陷阱：容积率要低，建筑密度也要低。这种「低容低密」的所谓「花园城市」，确实可以造出很多公园，但是缺乏城市活力，所以，这是「低效率、低活力的花园城市」。其实我们想说的是：高容积率不仅不是贬义词，更是「花园城市」的前提。第七十一讲购房者不用在乎楼盘的容积率┃我们经常会听到售楼小姐这么说，我们这个楼盘，容积率比隔壁那个楼盘低。很多所谓的专家也说，住宅容积率越低、居住品质越高。但其实啊，容积率跟居住品质只有一点点关系，并没有太大关系。容积率只有

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第六十七讲公园对于二手房价没啥帮助┃公园不值钱？对，在中国，大多数公园是不值钱的。也就是说，公园对于房子的保值增值没有什么用，学区、地铁、购物中心才有用。不对啊，纽约伦敦的所谓公园豪宅都很贵啊，这些楼盘都在公园边上啊。确实，他们的公园确实值钱。纽约曼哈顿甚至还有实行年费制的公园，葛兰姆西公园（Gramercy

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第六十四讲别冲动：参观样板房的注意事项┃样板房会制造很多错觉，了解了这些错觉，你才能买到更适合自己的房子。比如开发商为了让房间看起来更大，通常有这么几招：第一，很多样板房的家具都是特制的，床啊、沙发啊之类，都不是标准尺寸；第二，室内基本上都是不装门的；第三，很多样板房的尺度被故意拉大了，比如客厅面宽

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第六十一讲你会住上比北上广深更好的楼盘┃就算我们没有住在所谓的一二线城市，现在也可以喝着同样的喜茶或星巴克，拎着同款的

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第五十八讲房地产的底层逻辑真的变了吗┃当前有一种判断很流行：房地产市场的底层逻辑已经发生了变化。理由主要是：中国人均住房面积和城镇化率都已经不低了，房地产调控政策更是已经严厉到直接限制了地价与房价。这些当然都对，但这些未必是底层逻辑。底层逻辑有没有变，关键是看：房地产在中央与地方的财税分配体制中扮演了什么角色。如果地方政府对于土地出让金的依赖度仍然很高，那么房地产市场的底层逻辑就很难发生变化。房地产是不是国民经济的支柱产业不重要，土地财政是不是地方政府的关键来源才重要。只要等到房地产税开征之后，真的降低了「土地财政」依赖度，才能说房地产的底层逻辑发生变化了。第五十九讲房地产的黄金时代远远还没结束┃很多人都说，房地产的黄金时代过去了，现在是白银时代。「白银时代」是万科在

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文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第五十一讲物业费贵的一个原因：替人付钱┃为什么很多人觉得物业费贵？是物业公司赚取了暴利吗？物业服务它不是一个暴利行业啊。也有人说我们还没有养成为服务买单的习惯，所以感觉贵。这当然也对，但还有一个原因：我们在为一些不肯缴物业费的人买单。比较优秀的物业公司，物业费平均收缴率能做到

米。越秀在做规划的时候，首先要考虑每一栋楼到地铁站的物理距离能不能尽量短。假设我买的是这个楼盘离地铁站最远的那栋楼，怎么办？就要创造更短的心理距离，这就需要「动线场景化」。所以越秀在做这个

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第四十六讲为什么我家的得房率那么低？┃为什么我买的房子得房率那么低？有一些人是这么想的：开发商为了赚更多钱，故意把公摊做大；因为开发商还是按建筑面积来卖的，他们才懒得管得房率高还是低呢。我们只能说，这是典型的「被迫害妄想症」。开发商故意把公摊做大，是没法多赚一分钱的，因为一个楼盘能盖多少建筑面积，是事先确定的。建筑面积包括公摊面积和套内面积，既然建筑面积已经定了，那么把公摊做大，又怎么能多赚钱呢？恰恰相反，开发商反而会努力把公摊做小，把得房率做高，甚至不惜钻空子「偷面积」给购房者创造更多赠送面积，让楼盘更有卖点。那么，为什么还是有一些楼盘得房率偏低？要么是因为受到规划条件的限制，要么就是这家开发商实在是不专业。总之，不存在「故意把公摊做大」这种事情。第四十七讲为什么不实施「套内面积计价」？┃「套内面积计价」和「现房销售」一样，都是好东西。每隔一段时间，就有人呼唤这两样好东西。但是，好东西是有代价的。「套内面积计价」的其中一个代价是越来越多的楼盘会是「两梯八户」。因为，一个楼盘的总建筑面积是固定的，如果是「套内面积计价」，那么对于开发商来说，公摊面积做得越少，套内面积做得越高，也就是得房率越高，开发商就可以卖更多钱；减少公摊面积的最有效办法，就是提高「梯户比」——「两梯八户」肯定比「两梯三户」省很多公摊。但你肯定更喜欢「两梯三户」，而不是「两梯八户」。重庆是中国内地唯一一个实施「套内面积计价」的城市，所以「两梯八户」的楼盘就特别多。「套内面积计价」当然是好东西，但是，当你在呼唤一个好东西的时候，一定要明白它会带来哪些缺点，你是否愿意接受这些缺点。第四十八讲我买的房子采光有问题吗？┃我买的房子采光有没有问题？你可以说，完全不存在这个问题。因为，我们的国家标准规定，住宅设计必须满足大寒日满窗连续日照不少于两小时。达不到这一点，开发商是没法拿到施工许可证的。有些城市的地方标准比国家标准还要高，要求冬至日的满窗连续日照不少于两小时。冬至日是一年当中日照时间最短的。还有，我们国家是世界上对日照要求最高的国家，没有之一。但是，反过来说，你也可以说有些房子的采光有问题，二楼的房子，采光肯定比二十楼差很多。所以，解决问题的最好方式是开发商应该公示每一套房子的日照时间，像公示预售证、一房一价表那样，也把日照分析图放在售楼部最显眼的地方。但是，至今没有一个城市有这样的规定，我们只能说这是一个小小的遗憾。第四十九讲中国的住宅全球最奢侈┃你可能不知道，我们国家的住宅，拥有全世界最奢侈的公共空间。为什么我们没感觉，因为我们已经习以为常了。好，我们来讲讲到底奢侈在哪里？第一，我们的绝大多数住宅区是有围墙的，围墙内有花园，外人不能随便进来；国外绝大多数住宅区是没有围墙的，所以他们是没有花园的，只有极少数超级豪宅才有围墙。第二，世界上绝大多数国家的高层住宅基本上都是「两梯十几户」，我们国家就连经济适用房都得是「两梯四户」。第三，我们国家是世界上对住宅日照要求最高的国家。奢侈意味着舒适，但也导致我们的住宅得占用更多的土地。说得通俗一些，同样大小的一块地，日本可以盖

我们可以来感受一下杭州西站的「四向立面」：南北两个立面相对容易做，难的是东西两个立面——先是利用「高架进站」的优势在高铁轨道下方做了公园绿地与小广场，然后更重要的是在高铁轨道上方做了「雨棚上盖」。

文︱刘德科我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第四十一讲何时才能实施现房销售？┃现房销售和期房销售哪个制度好？废话，当然是现房销售好啊。好东西我们就应该立刻实施啊。央行就是这么想的，已经呼吁了十几年了，但这事不归央行管。现房销售对央行有利，房地产贷款就不会有坏账。一些城市，尝试过现房销售，但基本上都宣告失败。为什么会失败？现房销售会增加成本，要么导致房价变高，要么房产品只能降低标准。好制度，在不恰当的时机，未必有好结果。我们一开始实施的就是期房制度，所以如果要强行变成现房制度，代价会很大。但我们终究还是会迎来现房销售，等城市化高峰期过去，楼市不再热，市场会自发形成现房销售。或者，楼市低迷好几年，很多楼盘到交付时，仍然有大量房子没卖掉，那就变成现房了。现房销售，靠市场，而不是靠市长。第四十二讲中国的房价收入比真的太高了吗？┃很多人会这么感慨，这得不吃不喝多少年才能买得起房子啊。这个感慨背后，便是房价收入比。确实，中国城市的房价收入比实在是太高了。Numbeo

我们新做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第三十六讲你一定还会换房┃你现在的房子住了多少年了？我身边经常会有一些刚买了房子的朋友这么感慨：这辈子就够住了，不用再换了。通常我都会说，你别想这么多，你一定还会换房子的。我身边还有一些朋友，仍然住在二三十前年买的房子里，他们有购买力，但暂时没有换房的打算。我通常会跟他们打赌：逛几次售楼部，你就会萌生换房的想法。过去十年和未来十年，房子仍然会像手机一样快速更新迭代。虽然中国的住宅开发水准不断提高，虽然有一部分住宅的开发水准已经超过欧美日，但过去和现在仍然有大量粗制滥造的楼盘。住建部把

我们新做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第三十一讲买哪座城市的房子更有前景？┃经常有各种各样的城市排名。不少购房者经常会比较城市，深圳和成都谁更有前景，南京和三亚谁更有爆发力，义乌和驻马店谁更有潜力？那么，到底买哪座城市的房子更有前景？其实啊，最好的城市，就是你熟悉的城市，首先是你工作或定居的城市，其次是你的父母与兄弟姐妹定居的城市。投资的一大要义是信息对称性，影响房价的因素实在太多了，可能是一个规划、一所学校或一座购物中心，甚至是一家企业的搬迁，这些碎片化的信息，像花香一样飘荡在城市里，你只有浸染其中，才能高密度地接收到这一切影响房价的因素。所以，买哪座城市，是根据你的熟悉程度来排序的。不用太理会城市的竞争力，熟悉程度越高，就越值得买，买够了，再去买你第二熟悉或第三熟悉的城市。第三十二讲城市变化：单核→多核→网格化┃当我们在谈论地段的时候，其实我们谈论的是城市的变化。城市会怎么变？城市会从「单核城市」，变成「多核城市」，最终甚至会变成「网格化城市」。单核，就是只有一个中心。能级较低的城市，有了新中心，旧中心就有可能衰落，新中心取代旧中心，它还是一个单核城市。多核，就是多中心；中国绝大多数大中城市，都会成为多核城市。像北上广深成都南京等等头部城市，都早已是多核城市，接下来他们会慢慢进化成为「网格化城市」，有

我们新做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第二十五讲买房优先级排序：住宅＞公寓＞写字楼＞商铺┃经常有朋友问，我该买市中心的公寓还是该买郊区的住宅？该买大城市的写字楼还是该买小城市的住宅？类似的这些问题，其实并没有标准答案。但这些问题都涉及到了「买房优先级排序」。笼统而言，从先到后的排序是：住宅、公寓、写字楼、商铺、度假房。这样的优先级排序，是由中国的土地制度与城市化阶段决定的。中国城市的居住用地占比非常低，大约

万科·沐拾的方法是，用「斐波那契数列」来设计建筑外立面的比例。建筑美不美，未必是看一眼就得出的那个结论，而是历经多年之后你还能否感受到它的韵律。所以，建筑不止是对材料的考究，更是对比例的拿捏。

号线的花地湾站。花地湾是广州城市记忆的源头之一。广州别名是花城，花地湾拥有一千多年的花市传统，到了晚清还有「一年三百六，日日卖花人」或「千年花埭花犹盛，前度刘郎今可回」的诗句。

我们新做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第二十一讲没有三大基石制度

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主力店的玻璃橱窗不是单面的，而是转角的，这样就可以让你视野最大化地看到里面的商品、灯光和空间场景，氛围感就会扑面而来。就像你经过一家苹果旗舰店，根本不需要进去，你就能感受到里面的氛围。

万科·浑南新都心的中央公园，完整地示范了什么叫「公园内容化」：它把花见小路、日式商街、植物科普园、艺术祭草坪、森林探险乐园、篮球场和五人制足球场等等内容，集合在了这座公园里。

我们新做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。第八讲投资买洋房还是高层好？┃有一位名叫「心存善念万物清朗」的用户问：作为投资，是买洋房好还是高层好呢？所谓洋房，其实就是多层住宅的美称。洋房的单价比高层贵多少才合理？洋房的得房率比高层大约高

讲，关于房地产税对房价有没有影响、住房过剩的假象、加码销售政策等等。你也可以留下你的疑问，点赞最高的留言，或许会成为我们下一讲的主题。第一讲住房过剩假象┃年轻人至少能继承

●用建筑的手法来做景观：尽量用缓坡步行道而不是台阶来化解基地的高差，既要让你的双脚感受不太到高差，更要让你的眼睛感受到强烈的高差，让人可以靠潜意识步行，随时能获得空间给予的愉悦感。

「他们有可能是当地小负盛名的艺术家，设计师；也有可能是在圈子里被津津乐道却在圈外鲜有人知的诗人、作家；有可能是能煮出一桌带着浓浓乡味的烹饪家；也有可能是希望能改变世界的科技精英与梦想家……」

IP」，一旦与新街口咬合在一起，就会转动出更澎湃的动力。再过两三年，当我们在茶余饭后谈起这座城市时，我们会谈论金陵中環的购物中心、办公塔楼、酒店式公寓、空中连廊、屋顶花园、开放甲板与绿洲广场……

导读：2021年春晚有个不错的小品节目，选了阳台作为切入口，来表达我们共同经历过的新冠疫情。演员们在阳台上隔空交谈。舞台上的阳台没有封包，并且拥有还算精美的铸铁栏杆；但背景屏幕里的阳台实景照，却几乎全是违法封包的阳台，有的甚至装了保笼。这个小品就叫《阳台》。因此想起周锦虹先生年前发来的读书笔记《阳台简史》。他是这么定义的：阳台是2020年最令全世界关注的建筑元素。（刘德科，2021年2月18日）┃这是一篇不适合用碎片时间阅读的文章周锦虹读书笔记：阳台简史本文系周锦虹先生的读书笔记，对以下著作的部分内容进行了重新编排与补充——《世界建筑》杂志2020年10月号：汤姆·阿韦马特《阳台：现代建筑元素的传奇》，张路峰《论住宅阳台》，李路珂《祇之居——中国建筑、文献与图像中的平坐（阳台）》；「卷宗wallpaper」公众号：戴安琪、Mingjia

在秦始皇的年代，杭州亚运村尚是一片汪洋大海，经过两千多年的演变，才形成了现在的这片陆地。万科·日耀之城这个新时代的耀眼地标，把这样一片陆地变成了充满高级烟火气的城区：在这里，你可以纵入生活的大海⑮。

万科的未来城市理想单元，早已不仅仅只是对住宅的思考，它是对整个城市的解答。万科集团合伙人张海先生有一整套非常完整的学术建构，未来城市理想单元主要由三部分组成：底盘、核心与场景。

再走近看，你会看到枯山水庭院，而且它是隔着玻璃让我们看到的。为什么要隔着玻璃？你感受一下，你在博物馆或者美术馆看展品的时候，是不是都是隔着玻璃看的？隔着玻璃，会让你的潜意识里生成展品级别的感受。

每一个店，都要还原成记忆中的模样。「阿婆牛杂」是第一家决定进驻的店，年过八旬的芳村陈阿婆说「这间铺做起来好顺手」——超级文和友还原的那把蓝色大伞与那辆手推小车，是一代代芳村人的童年记忆。