哪些楼盘要谨慎买。︱刘德科楼市讲义21-24
我们新做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。
第二十一讲
没有三大基石制度 不谈房价涨跌
┃
在房地产的三大基石制度没有建立之前，房价的上涨逻辑是变不了的。哪三大基石制度？
第一个基石制度是保障房体系。真正有作用的保障房体系，是以租赁为主的，并且能做到租购同权。现在国家正在努力朝这个方向去，但路途还遥远。
第二个基石制度是国家住房银行。现在我们有个非常失败的制度，就是公积金制度。公积金制度迟早要深度改革，未来的方向就是国家住房银行，它是普惠性的，而不像公积金只能让少数人受益。
第三个基石制度就是房地产税。如果房地产税开征，它是完全归地方政府所有，这样地方政府就不用卖那么多地了，土地财政的依赖度就会减轻。
这三大基石制度的道路都还漫长。在它们没建完之前，房价逻辑是变不了的。
第二十二讲
投资度假房的黄金时代还没到来
┃
每个购房者或多或少都患有「浪漫病」，特别是看到风景如画的楼盘，很容易冲动。旅游度假房值得买吗？如果你把它当做一个玩具，就像你买一辆很贵的摩托车一样，那当然可以买。但如果你买来主要就是投资，那就得谨慎了。度假房的升值潜力非常一般。中国才刚刚进入小康社会，离有钱有闲的阶段还有一些年头。度假房还没像汽车那样，成为多数家庭的必需品。
所以，除非你有强烈的候鸟式居住需求，买度假房还不如住酒店——度假房是很容易住腻的，但酒店可以换着住。那么，什么时候度假房会像汽车那样成为很多家庭的标配？估计得二十年之后。在当前阶段，就房价而言，风景其实是不值钱的。谨记这一点，在当前阶段，风景不值钱，城市资源才值钱。
第二十三讲
除非你是豪门 不然没必要海外置业
┃
我们经常说，最好的投资机会，在中国，尤其是房地产。但是新冠疫情爆发以来，欧美发达国家的房价涨得比中国还要狠。这是打脸了吗？
你说打脸了也行。但我们还是要搞清楚房价上涨的两个动力，第一是城市化；第二是货币超发。疫情爆发以来欧美发达国家房价暴涨，主要是因为货币超发。中国过去二三十年房价上涨，主要是因为城市化，当然也有货币超发的原因。
简单说，中国房价的上涨是两种动力在支撑，欧美发达国家只有一种动力。因为疫情而货币超发，这不是常态，所以这种动力很快就会衰竭，房价又会进入稳定状态。
对于欧美发达国家来说，房价稳定是常态，房价暴涨是偶发性的；中国恰恰相反。所以，海外买房投资，还不如买在中国随便哪个城市。除非你是豪门，需要在全球配置资产。
第二十四讲
这四种楼盘绝对不能买
┃
在绝大多数情况，我是不会拦着别人买房的。但是有这么四种房子，我会拦着。
第一种，专业市场或商场室内的分割铺位。早年买这种铺位，有可能狠赚一笔，比如在义乌买这种铺位，但那仍然是天时地利人和的小概率事件。现在，属于这种铺位的时代早就过去了，现在买这种铺位 99.99% 不会有好结果。
第二种，有固定租金回报率的楼盘。给你的租金回报，是羊毛出在羊身上，其实就是从你的房价里切出来的。如果一个楼盘好到能够生产真实的高租金回报率，还需要开发商给你承诺吗？他自己可能就不舍得卖了。
第三种，混杂在写字楼里的商办性质豪宅。写字楼全部改成类住宅，倒还行，就怕一部分开公司，一部分住人，混杂了之后你的二手房根本卖不起价。
第四种，没有产权证的房子，不受法律保护，会有想象不到的麻烦。
你也可以翻翻往期的
刘德科楼市讲义
01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出
05买车位 06选楼层 07换物业公司
08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段
11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷
15空置率 16等调控 17地铁盘
18TOD 19架空层 20老家的房子
德科地产频道视频号
每天一分钟 及时刷新中国房地产
长按识别关注
编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧