回答楼市的一切问题。︱刘德科楼市讲义01-07
买房时你可能会遇到的一些问题，我们努力穷尽它。目前已经更新 7 讲，关于房地产税对房价有没有影响、住房过剩的假象、加码销售政策等等。你也可以留下你的疑问，点赞最高的留言，或许会成为我们下一讲的主题。
第一讲
住房过剩假象
┃
年轻人至少能继承 3 套房子：父母 1 套，爷爷奶奶 1 套，外公外婆 1 套。那年轻人还需要买房吗？未来中国的房子不就过剩了吗？这个推论看上去很正确，但其实是个假象。
首先，这 3 套房子其实是期房，等这 3 套房子完全交到你手上的时候，你大概已经七八十岁了，因为你的父母一定会长命百岁的。
其次，对于大多数来说，那 3 套房子基本上是小城市甚至农村的老房子，只会越来越不值钱。现在还值点钱，但等几十年后交到你手上的时候，它很可能已经一文不值。只有少数人能继承 3 套有价值的房子。
每个人都能继承 3 套房子这个假象，对于楼市几乎没影响。
第二讲
房地产税
┃
关于房地产税，讲五点。
第一，开征时间。要全面开征房地产税，必须走完这两步：全国人大完成立法，少数城市试点成功。如果能在十年之内走完这两步，已经算是很快了。
第二，开征意义。开征房地产税的第一目的不是为了打压房价，而是为了逐步取代「土地财政」，最终让地方政府不再过度依赖「土地财政」。
第三，威慑作用。房地产税是达摩克里斯之剑：它的最大威力在于没有开征之时，像一把利剑，悬在你头顶，你不知道它什么时候会掉下来，对市场形成威慑。
第四，反作用。在城市化高峰期，开征房地产税，将助推房价而不是抑制房价。所以，无法在短时间内开征。
第五，最大利好：房地产税能彻底解决「70 年产权到期怎么办」问题。房地产税会让你的房子变成事实上的永久产权，只要你一直交房地产税。
第三讲
限售的作用
┃
经常有一些朋友对「限售」的功效抱有不切实际的幻想，认为限售很有用，可以猛烈打击炒房者。「限售」在短时间内确实可以威慑一部分人，但实际上「限售」是一种护盘措施。
对于地方政府来说，「限售」会让二手房供应量变少，使得供求关系变得紧张。对于购房者来说，「限售」是强迫你更长时间地持有房产，从而获得更大的收益。不少人一收房，看到房价涨了，就忍不住卖掉，往往得不偿失，更大的涨幅还在后头。
总结一下，「限售」是一盆冷水，但楼市不是普通的火，而是汽油着火。用水浇，火势会更旺。所以，你也可以说，「限售」是助燃剂。如果说「限购」的功效是 10 分，「限贷」的功效是 7 分，那么「限售」差不多是 0 分，甚至是负数，起的是反作用。
第四讲
人口净流出不重要
┃
很多经济学家会告诉你：判断房价，要看这个城市的人口是净流出还是净流入。如果是净流出，房价就没前途。
其实啊，人口净流出，对于房价根本就没影响。比人口净流出更有效的数据是：城镇化率。
以盐城为例，过去十年（2010-2020 年）人口净流出了 55 万，是江苏省人口净流出最严重的城市，但过去十年盐城的城镇化率每年平均提升 1 个百分点以上。也就是说，盐城的城镇人口每年都在净流入。进城的人越多，在城里买房的人自然也就越多。这才是盐城房价一直在涨的原因之一。
中国绝大多数城市都和盐城一样：城镇化率在提高，城镇人口每年都在增加。
第五讲
该不该买车位
┃
对于主流人群来说，车位值不值钱，主要权衡这三点：车位配比，入住率，楼盘总价。车位配比越低，入住率越高，楼盘总价越高，车位就越值钱。
在这三个因素中，车位配比对车位价值的影响最大。在权衡这三个因素时，你的权重分配大概可以是：车位配比占 60%，入住率占 20%，楼盘总价占 20%。
如果反正要用，那就尽早买，才能挑到离自己家最近的车位。什么时候买比较好？通常有两个促销节点，第一，你买房的时候；第二，楼盘交付的时候。在楼盘交付之后，如果入住率直线飙升，就要赶紧出手。
车位值不值得投资？不太值得。车位是属于封闭人群的大宗商品，你的买家就只会是这个小区的业主，所以它的投资优先级肯定不如住宅，跟买写字楼的优先级差不多。
第六讲
选哪个楼层最好？
┃
通常 2 楼的单价最便宜，3 楼跳涨， 5 楼再跳涨，4 楼不会跳涨，因为 4 的发音不好听。其实 4 楼是个不错的选择，4 楼看小区景观，是刚刚越过树梢的高度。高楼层看小区景观就像是看盆景。
采光不是问题，其实国家有强制规范，每一套住宅都必须满足大寒日连续两小时满窗日照，我们国家是全世界对住宅日照最严格的国家，没有之一。如果你很在意采光，那就选 14 楼，单价要比 15 楼便宜很多，甚至比 12 楼还便宜。前提是你得不介意 14 这个数字。
所以，选哪个楼层最好？其实没有标准答案，无非是对采光、视野和价格这三个要素的权衡。
需要特别提醒的一点是：一手房的楼层价差通常比较大，到了二手房市场，楼层价差就没那么大了。你买房的时候费尽心思选楼层，卖房的时候其实没啥差别。
所以，钱少就挑单价便宜的，钱多就挑自己喜欢的。就这么简单。
第七讲
要不要换掉物业公司？
┃
要选物业费贵的楼盘，哪怕服务不好，物业费贵才有可能换到更好的物业公司。
从物业服务的角度看，中国真正意义上的品牌开发商，最多不超过十家，比如万科、龙湖、绿城等。如果你买的不是这种级别的品牌开发商，那么就会面临这样一个问题：楼盘交付一段时间之后，要不要换掉原生的物业公司？
如果可以换成万科、龙湖或绿城等等这些口碑相对好的物业公司，当然要换。如果换不成，那就算了。原生的物业公司再差，也比野鸡物业公司要好。
我们怎么可能引进一家野鸡物业呢？这种事情还经常发生。因为，要说一家物业公司的坏，太容易了，只要把原生的物业公司说成是坏蛋，业主们就会倾向于换物业。通常，野鸡物业也很擅长跟业委会当事人勾结，只要给当事人一些特权与利益，这事就成了。
别轻易换，除非换口碑好的。
德科地产频道视频号
每天一分钟 及时刷新中国房地产
长按识别关注
编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧