我们新做了一个科普栏目。︱刘德科楼市讲义08-14
我们新做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。
第八讲
投资买洋房还是高层好？
┃
有一位名叫「心存善念万物清朗」的用户问：作为投资，是买洋房好还是高层好呢？所谓洋房，其实就是多层住宅的美称。
洋房的单价比高层贵多少才合理？洋房的得房率比高层大约高 10%-15%，所以洋房的单价当然可以高 10%-15%。如果算上洋房户数更少，占地更多等优点，再加一点，那就溢价 20% 吧。但现实中，通常是洋房的单价高 30% 甚至 50%。
传统心理认为洋房更高级，所以单价高那么多，其实是在买一种心理安慰。在正常市场情况下，作为投资，当然是买高层比买洋房好。投资要选主流产品，高层比洋房主流。但有一种情况除外，现在很多城市都限购，在「房票」有限的情况下，无所谓洋房好还是高层好，尽量买面积更大或总价更贵的，才是更好的选择。
第九讲
高铁会导致
小城市被大城市虹吸吗？
┃
有一位名叫「滋滋
第一，小城市土地成本更低，可以承接大城市外溢的产业，并且形成互补性协作。
第二，大城市的医院、学校或购物中心等等也会外溢到边上的小城市，政府行为与市场行为会一起推动这种同城化。确实，小城市会有一些人被虹吸到大城市，但你要看到还有更多农村人口与欠发达地区人口被吸引到了小城市。毕竟，中国的人口规模太大了。
还有非常重要的一点在于：中国跟欧美日最大的不同在于，中国有财税转移支付制度，把从大城市那里收来的钱，划给小城市。中国的制度更有利于大城市与小城市同步发展。
我这么回答你满意吗？对了，你的表情不错，「
第十讲
怎么判断地段价值？
┃
李嘉诚有一句名言被广为引用，「地段地段还是地段」，很遗憾，这句话有极强的误导性。同一地段，房价可以天壤之别，因为产品不同。哪怕是相同地段相同房龄，房价也可能极为悬殊。
地段当然是重要的，但地段在房价构成中的占比，持续下降，过去可能是 90%，现在可能仅占 50%。中国的城市化太迅猛，所以地段是一个动态概念。一个看起来都是农田的地方，如果有强力规划，过个五六年价值就可能直逼传统市中心。短时间就能改变地段价值的重器，可以是政府大楼、CBD 规划或互联网大厂，也可以是优质中小学、地铁或购物中心。
地段就是城市资源的聚集度，而且新资源胜过旧资源。未来十年，中国的城市资源仍然在大规模喷发，全新的好地段还在不断长出来。别听李嘉诚的，别去买老城区的旧房子，他不懂内地的房地产。
第十一讲
租金回报率太低怎么解？
┃
我们经常会这么抱怨：房价太高了，租金回报率太低了。你看美国或英国多好啊，租金回报率就比中国高多了。
不能这么看问题。首先，租金是对经济基本面的反映，中国经济在发展，租金当然是会涨，只不过租金上涨的速度似乎追不上房价。无论在哪个国家，房价必然是对城市化前景的透支。有发展前景就多透支一些，没发展前景就透支不了，房价也就稳定了。
当前中国所处的阶段是：房价跑在了前面，在等租金追上来；只有等房价跑到基本稳定状态时，租金回报率才能真正追上来，才能达到欧美的水准。什么水准？办公楼大概 4% 左右，住宅大概 2%。
在当前中国，我们更加要把租金回报率当做是餐前甜点，不能当做是硬菜或主食。别忘了，投资房地产，除了租金收益，还有资产升值的收益。
第十二讲
怎么挑选好户型？
┃
怎么挑选好户型？最好是边套而不是中间套，最好南北通透，最好不要有暗卫……你要「最好」，就得支付更多钱。其实没有对错之分，无非是权衡购房成本。
挑户型时，比「好坏」更重要的是「知情」。所以，看户型图，一定要把它放进整个楼层图里来看，看你这个单位是一梯几户，看你的窗户是对着走廊还是对着通风井；还要放进整个楼盘的总平图里来看，看它离小区出入口远不远。
同时，还要知道哪些面积段才是硬通货。两房尽量在 80㎡ 及以下，三房尽量在 90-110㎡，四房尽量 110-140㎡。当然，四房也可以是 180㎡ 甚至 250㎡，但这个楼盘必须是豪宅楼盘。普通楼盘要是 160㎡ 或 200㎡ 四房，到了二手房市场，单价基本上卖不高。
如果你的城市限购，就当我刚才什么都没说过，尽量买最大的户型就行了，因为房票很珍贵。
第十三讲
为什么必须要有岛台？
┃
现在的房子，如果没有岛台，都不好意思称为豪宅。但是，岛台不是豪宅的专利，无论是 89㎡ 还是 300㎡，都应该有岛台。岛台是房产品迭代的关键标志之一，一个户型没做岛台，就像手机没配摄像头。
岛台原本是西式厨房里的一个东西，我们绝大多数户型是不需要西厨的，但可以把岛台从西厨中剥离出来，放在我们的厨房与餐厅之间，把客厅（Livingroom）、餐厅（Diningroom）和厨房（Kitchen）融合在一体，这就是「LDK 一体化」。
现在，很多开发商都在说「LDK 一体化」，那些连岛台都没做就敢这么说的，只能说观念还没到位。还有一些开发商鹦鹉学舌做了岛台，没有把它放在贴近厨房的位置上，那是根本没理解岛台的真正意义。
岛台的意义是让家人经常出现在彼此的视野里，一抬头就能看到对方。进而提高家庭情感浓度。好的房子，甚至能降低离婚率。
第十四讲
买房为什么要尽量贷款？
┃
就算你有能力全款，也一定要贷款。
第一，回报率不一样。前期投入得越少，卖出时候的收益才越高。算一道很简单的算术题：现在房子是 100 万，若干年后涨到 200 万，如果你是全款买的，那你的累计回报率是 100%；如果你是三成首付买的，那么你的累计回报率大概是 500%。
第二，首付剩下来的钱干嘛呢？不到迫不得已，不要拿去提前还款。你可以做其他的投资理财，如果你觉得学理财很麻烦，那至少你还可以再买一套，房价有涨跌，但总是曲线上扬。
第三，钱会越来越不值钱，你现在觉得贷款数额大，再过几年你就觉得没什么了不起。不管房贷利率涨跌，只要能贷到房贷，就是赚到。要不要贷款，客观上是支付能力决定的，主观上是对财富的理解和驾驭能力决定的。尽量贷款就是升级你的财富能力。
你也可以翻一下
刘德科楼市讲义01-07
德科地产频道视频号
每天一分钟 及时刷新中国房地产
长按识别关注
编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧