不建议「老破小」，尽量买物业费贵的楼盘。︱刘德科楼市讲义51-54
文︱刘德科
我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。
第五十一讲
物业费贵的一个原因：替人付钱
┃
为什么很多人觉得物业费贵？是物业公司赚取了暴利吗？物业服务它不是一个暴利行业啊。也有人说我们还没有养成为服务买单的习惯，所以感觉贵。这当然也对，但还有一个原因：我们在为一些不肯缴物业费的人买单。
比较优秀的物业公司，物业费平均收缴率能做到 80%，只有极少数能做到 90%。物业公司在定物业费标准的时候，就已经事先假定至少 20% 的人是不缴物业费的。你说能不贵吗？
物业公司只要有一个点让业主不高兴，他就很可能振振有词地拒缴物业费。有没有办法治？目前还真没有什么好办法，毕竟，通过打官司催缴物业费，对于物业公司来说成本太高。我们只能期待，将来有一天，拒缴物业费能纳入征信系统。现在，在很多城市，连不及时缴电费都已经纳入征信系统了。电费行，但是物业费就不行，哎。
第五十二讲
尽量买物业费贵的楼盘
┃
有一种论调很流行：「绝大多数小区都在无法挽回地走向衰败」。这背后，其实就是物业服务的问题。物业服务好不好，会影响楼盘的二手房价。
那么，怎么挑选好的物业公司呢？很难。因为第一阵营的物业公司就那么几家，而且再好的物业公司也很难让每个人都满意，总有人给差评。我们的建议是：尽量买物业费贵的楼盘。物业费贵，物业服务好的概率更高一些。当然，贵不一定好，物业费贵也可能物业服务还是很糟糕；但只有物业费贵，你们想换物业公司的时候，那些口碑好的物业公司才愿意进来。
物业贵的坏处是，我们会有点心疼，毕竟我们还没有彻底养成「为服务买单」的习惯，但换个角度想：你多花的这些钱最终会被存进你的房子里，因为好服务会让你的房子更值钱。
第五十三讲
不建议年轻人买「老破小」
┃
「老破小」总价相对低，生活又非常便利，对于年轻人来说很有吸引力。但我们还是不建议年轻人买「老破小」。因为「老破小」的生活方式相对陈旧，相当于十几年前的诺基亚手机，和现在的华为手机比起来，你选哪一个？房子和手机表面上看很不一样，但其实更新换代的速度是一样的。
用「老破小」的价格只能买很远的地方？那就远一些，通勤时间长可以多思考一些问题。年轻人在工作上不要太追求舒适，要努力尝试新鲜事物。新一代的房子，差不多就是最大宗的新鲜事物。
更重要的是，「老破小」的增值速度不如新房或次新房。中国的城市化还在继续，中国房价还没到稳定期。买房还是要看重长期的增值空间。不是说「老破小」不能买，而是说尽量买新房或次新房。当然，有优质学区的「老破小」例外。
第五十四讲
尽量买新不买旧
┃
买新区还是老城？先说我们的看法：尽量买新不买旧。为什么？这其实还是一个地段问题。那么，地段到底是变量还是定量？
对于老城区来说，地段在很大程度上是一个定量，不太会有新的城市资源大量涌入；哪怕老城增加一两个全新的购物中心或企业总部，也改变不了整个区域的陈旧感。对于新区来说，地段则是一个变量，那些变化越大并且越变越好的区域，价值爆发力也就越强。当然，并不是每个新区都能成功，确实有一些新区弄了很多年，还是「鬼城」。
毕竟，风险与收益基本上是成正比的：买老城的风险小，但资产收益率相对较低；买新区的风险相对较大，但收益率也相对较高。但是在中国的好处是，买新区的风险是强大城市化进程在托底——中国的强大韧性在于，几乎所有的「鬼城」最终都会逆袭，有些新区成熟得快一些，有些则慢一些。
你也可以翻翻往期的
刘德科楼市讲义
◎第1-7讲：01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业公司︱◎第8-14讲：08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷︱◎第15-20讲：15空置率 16等调控 17地铁盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎第21-24讲：21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24哪些楼盘绝对不能买︱◎第25-30讲：25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎第31-35讲：31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁︱◎第36-40讲：36一定会换房 37鸡头不如凤尾 38换房注意事项 39买装修房 40房屋质量问题︱◎第41-45讲：41现房销售 42房价收入比 43房价中位数 44地下室 45油烟机困境︱◎第46-50讲：46得房率 47套内面积计价 48采光权 49全球最奢侈 50宅地占比低
你可以翻一下刘德科演讲实录
2021年11月1日
德科地产频道视频号
每天一分钟 及时刷新中国房地产
长按识别关注
编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧