做好心理准备：你一定还会换房。︱刘德科楼市讲义36-40
我们新做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。
第三十六讲
你一定还会换房
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你现在的房子住了多少年了？我身边经常会有一些刚买了房子的朋友这么感慨：这辈子就够住了，不用再换了。通常我都会说，你别想这么多，你一定还会换房子的。我身边还有一些朋友，仍然住在二三十前年买的房子里，他们有购买力，但暂时没有换房的打算。我通常会跟他们打赌：逛几次售楼部，你就会萌生换房的想法。
过去十年和未来十年，房子仍然会像手机一样快速更新迭代。虽然中国的住宅开发水准不断提高，虽然有一部分住宅的开发水准已经超过欧美日，但过去和现在仍然有大量粗制滥造的楼盘。住建部把 2000 年底以前建成的小区定义为老旧小区，才二十年时间啊，就已经是老旧小区了。再分享一下银保监会的数据，全国首套房房贷占比 92%，这也意味着换房需求仍然巨大。
第三十七讲
慎买普通小区的超大户型
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我有个著名的朋友，早年在城市边缘买了一套大房子。那个小区很大，主力户型是 90-120 平米，他买的是 200 多平米。他花了比房价还多的钱去装修。我劝他别装修，他不听。他是一个工作非常拼命的人，事业一直处于上升期，以他不断增强的购买力来看，他不适合住在那个小区。他乔迁之喜时，我给送了一个红包和一句话：你住不久的，下次你搬家我就不送红包道喜了。果然，结果没住多久，他就搬走了。
讲这个故事，主要是说两个小道理：第一，慎买普通小区的超大户型，正所谓「鸡头」不如「凤尾」；第二，如果你不小心已经在一般的小区里买了最大的户型，那么最好别花重金装修，因为你换房的概率非常高，卖二手房时，过于豪华的装修是不值钱的。
第三十八讲
换房主要注意这两点
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换房主要注意这两点：第一点，换房不用太在乎房价涨跌。房价跌了，你卖掉房子觉得可惜，恨自己没在高点卖掉，但你也要想，你买进的房子价格也是相对低的。换房不能像买股票那样执着于高抛低吸。行情下跌时，反而更适合换房。反倒是房价暴涨时，没那么适合换房，你刚卖掉房子，它又涨了，你再买的房子由于行情太热，很可能还要跟人抢。这样一来，你很可能反而忽略那些你不满意的地方，最终没有换到称心如意的房子。
第二点，换房要换出「升阶感」。所谓「升阶感」未必是户型面积变大，更重要的是楼盘档次要变高。你从一个老旧小区的 160 方换成高档楼盘的 140 方，这同样是「升阶感」。换房需要注意的事项或许很多，但只要抓住这两点，就大差不差了。
第三十九讲
尽量不要买毛坯房
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如果有装修交付的楼盘，就尽量不要选毛坯房。
第一，装修交付，能避免群租。很多毛坯房，被隔成无数间，用于群租，进出人员鱼龙混杂。如果一个小区群租房太多，二手房是会折价的。装修交付的楼盘，房东是不太舍得拆掉做成群租房的。
第二，装修交付，有助于形成浓郁的居住氛围。哪怕有些业主买来就是为了投资，也会租给相对高素质的人群。
第三，毛坯楼盘，会有漫长的装修期，黄沙、水泥搬来搬去，很容易损坏园区景观，磕破单元大堂和电梯轿厢。小区公共部位经过这样一番摧残，很容易就未老先衰。
有些人会说，就算你说的这些都有道理，但我就是不放心开发商的装修质量，也不喜欢他们的装修风格。首先你选的装修公司，也会有质量问题。其次，室内风格主要不是靠硬装，而是靠软装，那才是考验你品位的地方。
第四十讲
怎样避免房屋质量问题
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如果你买房，百分之百肯定会碰到房屋质量问题。我买的每一套房子，也都有各种各样的房屋质量问题。为什么会这样？因为中国的住宅施工，仍然处在非常粗糙非常原始的手工阶段。房子太好卖，导致大多数企业根本不关心住宅工业化。
什么时候才会变好？恐怕最快也得二十年之后，才能达到日本或德国的水准。现在，各家开发商的房屋质量问题其实都差不多，谁也没比谁好多少；你以为好的，那主要是因为他们媒体关系比较好。反过来说，那些经常被媒体说质量问题频发的开发商，也未必真的就很差。
那现在怎么办？首先不要动怒，要想办法让开发商尽快解决问题。所以说，比房屋质量问题更重要的是，开发商的响应速度，是不是维修及时，是不是态度诚恳。
你也可以翻翻往期的
刘德科楼市讲义
◎第1-7讲：01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业公司︱◎第8-14讲：08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷︱◎第15-20讲：15空置率 16等调控 17地铁盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎第21-24讲：21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24哪些楼盘绝对不能买︱◎第25-30讲：25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎第31-35讲：31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁
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编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧