城市规律：买一套「老破小」等拆迁？︱刘德科楼市讲义31-35

我们新做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。

第三十一讲

买哪座城市的房子更有前景？

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经常有各种各样的城市排名。不少购房者经常会比较城市，深圳和成都谁更有前景，南京和三亚谁更有爆发力，义乌和驻马店谁更有潜力？那么，到底买哪座城市的房子更有前景？

其实啊，最好的城市，就是你熟悉的城市，首先是你工作或定居的城市，其次是你的父母与兄弟姐妹定居的城市。投资的一大要义是信息对称性，影响房价的因素实在太多了，可能是一个规划、一所学校或一座购物中心，甚至是一家企业的搬迁，这些碎片化的信息，像花香一样飘荡在城市里，你只有浸染其中，才能高密度地接收到这一切影响房价的因素。所以，买哪座城市，是根据你的熟悉程度来排序的。

不用太理会城市的竞争力，熟悉程度越高，就越值得买，买够了，再去买你第二熟悉或第三熟悉的城市。

第三十二讲

城市变化：单核→多核→网格化

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当我们在谈论地段的时候，其实我们谈论的是城市的变化。城市会怎么变？城市会从「单核城市」，变成「多核城市」，最终甚至会变成「网格化城市」。

单核，就是只有一个中心。能级较低的城市，有了新中心，旧中心就有可能衰落，新中心取代旧中心，它还是一个单核城市。

多核，就是多中心；中国绝大多数大中城市，都会成为多核城市。像北上广深成都南京等等头部城市，都早已是多核城市，接下来他们会慢慢进化成为「网格化城市」，有 N 个中心。

网就是地铁线网，盖在地铁站点上的 TOD 就是中心。N 个 TOD 就是 N 个大大小小的中心。TOD 做得越好，复合度越高，中心的能级就越高，地段就越值钱。所以，不能用过去的单核思维，来理解未来的「网格化城市」；不然，你会误判很多好地段。

第三十三讲

厉害的城市都必须做这件事

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先看住建部的一组数据对比：2020 年，我国平均每个城市的建成区面积为 88.8 平方公里；2000 年，这个数据是 33.8 平方公里。也就是说，二十年间，中国平均每个城市扩大了 2.6 倍。

看一座城市的竞争力，首先要看城市骨架拉伸到了什么程度。骨架大，不等于城市竞争力就一定强；但骨架小，城市竞争力就一定弱。在 21 世纪上半叶的中国，做大城市骨架，是城市竞争的入场券。城市骨架的拉伸，主要靠交通路网与新区规划。其中最重要的，就是地铁线网。

当然，城市骨架拉伸只是第一步，如果没有及时导入产业资源和购物中心、学校、医院等等城市配套资源，那就是一个空架子，那就只是「摊大饼」而已，没什么大价值。所以，厉害的城市，必须做这样一件事情：「内容扎实地拉伸城市骨架」。

第三十四讲

撤市建区的诱惑在于建地铁

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我们经常会看到撤市建区的新闻。从城市决策者的角度看，撤市建区可以做大城市骨架；从市民的角度看，撤市建区可以让学校、医院等城市资源充沛地流动，让更多人享受到优质资源。但最直接的好处都不是这些，而是可以建地铁。

国务院文件的要求是，市区常住人口在 300 万人以上，才能建地铁。请注意，是市区常住人口，不是市域常住人口。所以，对于一个地级市来说，只需要撤掉地下的县市，变成区，人口就可以瞬间达到 300 万以上。

过去，经济实力较强的县市，往往都不愿意撤市建区，一旦建区，大部分财政收入就得交到市里，失去了控制权，感觉亏了。但现在，不撤市建区，就没法建地铁，没法建地铁，城市发展就会遇到瓶颈。所以，现在他们的积极性会比以前高很多。

第三十五讲

买一套老破小等拆迁?

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有一些朋友会有这种操作：买一套市中心的「老破小」，等拆迁，拆迁赔偿款可比二手房高多了。不能说这种操作不对，但成功的概率极低。

我们要先搞清楚政府拆迁的优先级顺序：最方便的，首先是直接征用农民土地；然后是搬工厂、学校或专业市场，这叫「腾笼换鸟」；再然后是拆农民房或城中村，难度比拆工厂高，拆工厂只需要跟一个工厂主谈判就可以了，拆农民房需要跟很多农民谈；最难的就是拆老旧小区，不仅要跟很多业主谈，而且老旧小区比农民房的容积率要高很多，不仅拆迁成本高，再开发的收益也低，所以，政府的动力其实就没那么大。

有些人说，那我买的是危房，政府总得给我拆吧？就算给你拆，也是原拆原建，不会给你任何多余的赔偿款的。

你也可以翻翻往期的

刘德科楼市讲义

◎第31-35讲：31买房选城市 32城市变化 33城市骨架 34撤市建区建地铁 35买老破小等拆迁

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编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

总编辑︱刘德科  主编︱何玲  流程︱周慧慧