房产品的优先级排序。︱刘德科楼市讲义25-30

我们新做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。

第二十五讲

买房优先级排序：

住宅＞公寓＞写字楼＞商铺

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经常有朋友问，我该买市中心的公寓还是该买郊区的住宅？该买大城市的写字楼还是该买小城市的住宅？类似的这些问题，其实并没有标准答案。但这些问题都涉及到了「买房优先级排序」。笼统而言，从先到后的排序是：住宅、公寓、写字楼、商铺、度假房。

这样的优先级排序，是由中国的土地制度与城市化阶段决定的。中国城市的居住用地占比非常低，大约 30%，欧美日发达城市的居住用地占比大约 50%。再加上中国仍然处于城市化高峰期，这就决定了住宅是买房的第一优先级。

公寓虽是商用土地性质，但只要它能满足一部分人的居住需求，同样具有一定的资产配置价值。对于写字楼与商铺，给两条建议：没有开过公司的，尽量不要买写字楼；没有开过线下门店的，尽量不要买商铺。至于度假房，你就当它是一个玩具来购买就好了。

第二十六讲

误区：在山清水秀的地方买一套房养老

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都说养老地产的黄金时代来了，是不是该去买一套养老公寓？现在是青铜时代，值得购买的养老公寓非常少。对于养老来说，我们要买的，不只是房子，更是服务。大部分开发商还没有练就这种服务能力。

那么，我买一套山清水秀的正常住宅，用来养老，可以吗？也不是太好，对于养老来说，比山清水秀更重要的，是城市资源。

那么，我和我的几个朋友，一起到哪个乡下找块便宜的地，一起盖几座小合院，大家住在一起，打麻将也方便，这样好吗？这就更不好了。养老是适老空间建造、服务体系、城市资源与生态环境的四位一体，缺一不可。

那怎么办？要么买少数那些物业费收得很贵很贵的养老公寓，要么就在城里买一套正常住宅来养老。养老地产的黄金时代，要等到「70 后」甚至「80 后」退休，才会到来，那个时候，好的养老公寓，才会涌现出来。

第二十七讲

邻居会影响房价 邻居能选吗？

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楼盘在交付之后，价值涨跌不再依赖于开发商，而是主要依赖于这三个因素：第一，地段价值的提升；第二，物业服务的优劣；第三，全体居住成员的行为规范与社会影响力。所以，你的邻居会影响你的房子的价值。邻居能选吗？很难，但在一定程度上也是能选的。

大概这三点——

第一，如果一个楼盘户型面积段相对纯粹，不是那种从 40㎡ 到 240㎡ 全覆盖的户型面积段，那么你的邻居也会相对更纯粹，跟你三观相同的邻居也会相对更多——只是相对。

第二，楼盘的品质也会反过来塑造居住成员。你花了更大的代价买了品质更高、审美更好的楼盘，跟你三观相同的邻居也会更多。大家生活在同一个美好的空间里，也会更懂得约束自己。

第三，成文或不成文的行为规范，也会影响居住成员的整体素质。比如邻居们都敢站出来强烈谴责乱停车或高空抛物行为，这就是不成文的行为规范。

第二十八讲

房价不是一幅画而是一幅拼图

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你的房子镶嵌在什么样的楼里，在很大程度上会影响你的二手房价格。房产品跟快消品或投资品最大的两个不同在于：第一，它是不可移动的；第二，它是一种集合价值。

你买的房子不是一个孤立的商品，它被集合在一幢楼或一个园区里。举个极端的例子，如果你家所在的这幢住宅楼，开了很多公司，进进出出的办公人员就成了你的邻居，你的这套住宅哪怕地段再好，也就不值钱了。

再举个常见的例子，一个住宅楼盘有大量房源都是群租房，它的二手房价也会往下走。再举个更常见的例子，一幢楼的户型面积段跨度太大，从 40㎡ 到 400㎡ 都有，那么大户型的价值也受到影响。

房价不是一幅画，而是一幅拼图，你的房子只是拼图中的小一块，如果整个拼图乱了，你的这一小块再好看、你再喜欢都没用，都不值钱。

第二十九讲

不包阳台是更高阶的追求

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我喜欢买什么样的房子？其中一个前提是这个楼盘在交付之后，业主不能擅自包阳台。

包阳台的好处有很多，我们都理解，但为什么还要反对包阳台呢。再美的建筑，都经不起包阳台的摧残。除了保持建筑外立面的美观，更重要的是，所有业主表现出来的那种克制力。

对，不包阳台，是一种克制力。不管这些业主是由衷地赞同不能包阳台，还是被迫接受不准包阳台，最终的结果是通过「不包阳台」这件事，表现出了高度统一的克制力。全体业主共同克制住了包阳台的诱惑，明知道包阳台有很多好处，但最终还是选择了共同去维护公共利益。

因为这样的共同选择，全体业主的公共意识与协作意识获得了一次升华，这未必能在短时间内提高二手房价，但从长久来说，一定会有价值。

第三十讲

开发商品牌其实没那么重要

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买房子要选择品牌开发商。这话当然没错，但除了豪宅以外，开发商品牌真的没那么重要。

首先从房屋质量来说，品牌开发商跟杂牌开发商并没有本质区别，因为整个中国的住宅施工都非常原始非常落后，大家都是五十步笑百步而已。

第二，品牌开发商的二手房价格也未必就能涨得更多。很多品牌开发商都在吹嘘自己的楼盘二手房可以卖得更贵，但那些数据口径有问题，他们一手房卖得就比别人贵，二手房当然也会比别人贵，但溢价率其实是差不多的。

如果你是在十年之后看到我这期短视频，我刚才说的这一切，可能都是错的。其实我们想说的是，比开发商品牌更重要的是，物业公司的品牌。一个杂牌开发商的楼盘，用了一家优质物业公司，同样是一个好楼盘。一个品牌开发商的楼盘，如果物业服务很烂，那就是一个烂楼盘。

你也可以翻翻往期的

刘德科楼市讲义

◎第25-30讲：25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌

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编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

总编辑︱刘德科  主编︱何玲  流程︱周慧慧