制度溯源：得房率低？采光不好？套内面积计价？︱刘德科楼市讲义46-50
文︱刘德科
我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。
第四十六讲
为什么我家的得房率那么低？
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为什么我买的房子得房率那么低？有一些人是这么想的：开发商为了赚更多钱，故意把公摊做大；因为开发商还是按建筑面积来卖的，他们才懒得管得房率高还是低呢。我们只能说，这是典型的「被迫害妄想症」。
开发商故意把公摊做大，是没法多赚一分钱的，因为一个楼盘能盖多少建筑面积，是事先确定的。建筑面积包括公摊面积和套内面积，既然建筑面积已经定了，那么把公摊做大，又怎么能多赚钱呢？恰恰相反，开发商反而会努力把公摊做小，把得房率做高，甚至不惜钻空子「偷面积」给购房者创造更多赠送面积，让楼盘更有卖点。
那么，为什么还是有一些楼盘得房率偏低？要么是因为受到规划条件的限制，要么就是这家开发商实在是不专业。总之，不存在「故意把公摊做大」这种事情。
第四十七讲
为什么不实施「套内面积计价」？
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「套内面积计价」和「现房销售」一样，都是好东西。每隔一段时间，就有人呼唤这两样好东西。但是，好东西是有代价的。
「套内面积计价」的其中一个代价是越来越多的楼盘会是「两梯八户」。因为，一个楼盘的总建筑面积是固定的，如果是「套内面积计价」，那么对于开发商来说，公摊面积做得越少，套内面积做得越高，也就是得房率越高，开发商就可以卖更多钱；减少公摊面积的最有效办法，就是提高「梯户比」——「两梯八户」肯定比「两梯三户」省很多公摊。但你肯定更喜欢「两梯三户」，而不是「两梯八户」。
重庆是中国内地唯一一个实施「套内面积计价」的城市，所以「两梯八户」的楼盘就特别多。「套内面积计价」当然是好东西，但是，当你在呼唤一个好东西的时候，一定要明白它会带来哪些缺点，你是否愿意接受这些缺点。
第四十八讲
我买的房子采光有问题吗？
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我买的房子采光有没有问题？你可以说，完全不存在这个问题。因为，我们的国家标准规定，住宅设计必须满足大寒日满窗连续日照不少于两小时。达不到这一点，开发商是没法拿到施工许可证的。有些城市的地方标准比国家标准还要高，要求冬至日的满窗连续日照不少于两小时。冬至日是一年当中日照时间最短的。还有，我们国家是世界上对日照要求最高的国家，没有之一。
但是，反过来说，你也可以说有些房子的采光有问题，二楼的房子，采光肯定比二十楼差很多。所以，解决问题的最好方式是开发商应该公示每一套房子的日照时间，像公示预售证、一房一价表那样，也把日照分析图放在售楼部最显眼的地方。但是，至今没有一个城市有这样的规定，我们只能说这是一个小小的遗憾。
第四十九讲
中国的住宅全球最奢侈
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你可能不知道，我们国家的住宅，拥有全世界最奢侈的公共空间。为什么我们没感觉，因为我们已经习以为常了。好，我们来讲讲到底奢侈在哪里？
第一，我们的绝大多数住宅区是有围墙的，围墙内有花园，外人不能随便进来；国外绝大多数住宅区是没有围墙的，所以他们是没有花园的，只有极少数超级豪宅才有围墙。
第二，世界上绝大多数国家的高层住宅基本上都是「两梯十几户」，我们国家就连经济适用房都得是「两梯四户」。
第三，我们国家是世界上对住宅日照要求最高的国家。奢侈意味着舒适，但也导致我们的住宅得占用更多的土地。说得通俗一些，同样大小的一块地，日本可以盖 500 套住宅，我们只能盖 200 套。这也是中国房价高的其中一个微观原因。
第五十讲
为什么我国的宅地占比那么低
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上一期我们讲了我国的住宅盖得很奢侈，特别费地。这一期我们来讲一下另一个要命的事情：我国的宅地占比非常低。中国头部城市的宅地占比大约 30%，欧美日发达城市的则是大约 50%。
我国的城市用地规划，基本上就是「重工商抑住宅」，商办和工业用地占比非常高。为什么？至少三个原因。
第一，对于 GDP 来说，住宅的贡献几乎是一次性的，盖房子能产生 GDP，盖完了就没了；商办和工业用地不一样，能持续产生税收，能持续带来 GDP。
第二，直到现在，我们还残留着建国初期从苏联那里学习的城市规划理念，即生产比生活重要。
第三，「房地产」是贬义词，提高住宅用地占比会导致地方政府的土地出让金变高，会被骂成「土地财政依赖症」。
「重工商抑住宅」的后果是：住宅价格高，所有城市的写字楼都严重过剩，工业用地效率低。
你也可以翻翻往期的
刘德科楼市讲义
◎第1-7讲：01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业公司︱◎第8-14讲：08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷︱◎第15-20讲：15空置率 16等调控 17地铁盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎第21-24讲：21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24哪些楼盘绝对不能买︱◎第25-30讲：25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎第31-35讲：31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁︱◎第36-40讲：36一定会换房 37鸡头不如凤尾 38换房注意事项 39买装修房 40房屋质量问题︱◎第41-45讲：41现房销售 42房价收入比 43房价中位数 44地下室 45油烟机困境
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编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧