买房公开课：把一厘米兑换成十公里。︱刘德科演讲实录

*自广州地铁战略入股越秀地产以来，越秀在广州的 TOD 项目四面开花，正在成为中国 TOD 新浪潮的中坚力量之一。最近，越秀 TOD 正在开启「双11买房公开课」系列直播，第一场主题为《TOD时代：一线城市买房逻辑》。本文为 2021 年 10 月 29 日刘德科在越秀 TOD 系列直播第一场的演讲内容实录。

演讲︱刘德科

很高兴来到广州。广州人很讲究，我每次在广州的大街小巷吃饭都很高兴，不仅菜好吃，连米饭都是非常优质的。有些餐馆很有名，菜也不错，但只要点一碗米饭，就破功了，因为用的大米不够好；广州不存在这个问题，广州几乎所有的餐馆都用了非常好的大米。

我们不仅要关注菜，也要关注米。我每年都要回答上千个买房问题，总的感受是：一开始大家都很在乎操作层面的问题，比如怎么选楼盘、怎么选楼层、怎么选户型之类的问题，但最终大家又会不约而同地想观念层面的问题，比如中国房地产还有没有前景，我们的城市到底还能厉害到什么程度，我们还能住上更好的房子吗……

这就是今天我们要聊的话题：一线城市的买房逻辑。操作层面的问题，其实就是你个人习惯的体现，不存在对错，因为你的生活、工作与爱好，是别人不可取代的；所以，我们要解决的是认知层面的问题：怎样刷新自己的买房观念。

▲刘德科越秀TOD买房公开课PPT第3页

中国房地产到底处在什么阶段

中国房地产到底处在什么阶段？积极的问法是：中国房地产到头了吗？消极的问法是：中国房地产还能火多久？其实这些都是同一个问题。

我们努力给这个庞大的问题一个简短的回答——我们把它简化成两组数据。

第一组数据：城镇化率。2020 年，中国的常住人口城镇化率是 63.89%，已经很接近所谓的「城市化达到 70% 意味着房地产到头了」；但中国的户籍人口城镇化率仅仅只有 45.4%，即便按每年 1 个百分点向前推进，仍然需要很多年。

第二组数据：人均住房面积。2019 年中国城镇居民人均住房面积是 39.8㎡，已经很接近所谓的「人均住房面积达到 40㎡ 意味着房地产到头了」；但中国的城镇居民人均标准商品住房面积大约只有 15㎡，离4 0㎡ 还远着呢。

▲刘德科越秀TOD买房公开课

通过这两组数据，我们可以感受一下：中国房地产市场仍然有极其广阔的空间和年限。

数据仍然是观念的产物。看完这两组数据，你或许仍然会说「房地产到头了」，但你至少要反思一下，我们得出的结论为何完全相反。

现在的房价确实高，但这是没有办法的事情；只要你所在的城市经济在发展，城市化还在推进，房价就很难低。房价是经济发展的天然结果，更是城市化质量的自然体现。

你看北上广深还有伦敦、纽约、巴黎、东京这些全世界的一线城市，哪个超级城市能让大家觉得房价很舒适？我们与其不停地抱怨，不如接受这样的现实，卷起袖子加油干，尽早在这个城市获得属于自己的资产。

最近，大家最关心的肯定是房地产税，因为房地产税马上要在中国部分城市进行试点了。怎么看？不要看短期的政策，要看整个中国的特征：中国是一个韧性超强的超大规模国家。

房地产税会起到一定的心理震慑作用，毕竟它是一个新事物，我们对新事物天然会有恐惧；但中国的强大市场韧性，还是会消化这种不适应性。从长期来看，房地产税是为了让楼市更健康，而不是把楼市打压到让大家看不到希望，就像最近高层对于房地产市场的表态：「房地产市场健康发展的整体态势不会改变。」

为什么我们必须得认知清楚房地产的发展前景呢？因为你不认知清楚，就很容易不知不觉被各种信息绑架，有人说楼市不行了，你就不敢买；有人说楼市要暴涨了，你就乱买。你的内心要有一个坚定的定海神针，看清楚中国房地产的市场空间是天然辽阔的，就不会被这样的新闻或那样的信息所左右。

我们想说的是：少关心房价，多关心房子。担心到底涨了还是跌了，不停地问来问去，是庸人自扰；多关心房子，多关心什么样的房子才是真正适合你的房子，什么样的房子才是真正符合城市发展规律的房子。

要少看短期行情，多看长期价值。因为买房从来就不是为了一夜暴富，买房是为了完成家庭资产的配置。你说，我一个年轻人来广州没几年，我一个人就是我全家了，也要家庭资产配置吗？当然，你只要想在这座城市生根，就要有家庭资产配置的观念。

如果你买了房子，有几年涨得很猛，不要认为那是常态，要把它当成意外，它正常的状况应该是跟 GDP 的速度差不多。首先，它能够覆盖通货膨胀；同时，对年轻人来讲，买房是一个储蓄的过程。年轻人有的时候克制不住自己，根本存不下钱。买了房你就有紧迫感了，被动存钱，这些钱最终全部变成了你的资产。

只要中国的经济在发展，只要中国的城市化在继续，房子的价值一定会呈现出曲线上扬的状态——曲线不重要，上扬才重要。中国房地产的前景大概就是这样，无论今天处于怎样的行情，我们都可以用这样一个认知让自己更加坚定。

怎么认知我们的城市：

放大比例尺+以TOD为坐标原点

中国经济发展得这么快，它造成了一种奇观：几年不来一座城市，你就不认识它了。那么，我们应该怎么认知我们不断膨胀、不断生长的城市？

第一步，要放大你内心的比例尺。当我们城市的主流交通工具是自行车时，地图上的一厘米可能就只是一公里，这是过去你内心的一厘米；现在要把它兑换成十公里，因为我们的城市至少已经扩大了 10 倍。不扩大你内心的比例尺，就很容易错判地段价值。

▲刘德科越秀TOD买房公开课PPT第10页

中国的城市发展规律，大概会有这么三个阶段：第一阶段是「单核城市」，广州早就过了这个阶段，已经是「多核城市」了，以后的广州会是「网格化城市」。「多核城市」是有好几个中心，「网格化城市」则是你根本找不到中心，因为大大小小的中心太多了。

▲刘德科越秀TOD买房公开课PPT第11页

这些中心，有可能是一个高能级的购物中心，也有可能是一个超级具有生态性的科学城，也有可能是一个 TOD。

「网格化城市」有赖于地铁线网。地铁同样会经历三个阶段：从「单线时代」到「成网城市」再到「TOD 时代」。现在的广州已经度过了前两个阶段，进入了 「TOD 时代」。在密密麻麻的地铁线网上，TOD 布满了广州，每一个 TOD 都是一个城市的活力节点。

▲刘德科越秀TOD买房公开课PPT第12页

了解了城市进化与地铁进化的逻辑，我们就可以重新认知地段价值了。所以，认知城市的第二步是：以 TOD 为坐标原点，来确认自己的位置。

也就是说，在网格化的城市里，要以 TOD 作为坐标原点，来认知我买的房子在将来的价值谱系里面，它处在一个什么样的水准。

▲刘德科越秀TOD买房公开课PPT第13页

今后房价会像区块链一样分布式存储，所以要以 TOD 为坐标原点来确认。我们到底要买在哪里？我们做了一个小小的公式：首先要放大自己内心的比例尺，然后要以 TOD 为坐标原点；在「网格化城市」里，用这两个方法来找到属于自己的工作半径、生活半径或朋友圈半径。

▲刘德科越秀TOD买房公开课PPT第14页

TOD到底是什么

那么，到底什么是 TOD？TOD 不止是地铁上盖物业，它是更复杂的存在。我们讲得再简单一点，就是要步行回归。

我们过去是靠走路，然后是自行车，然后是汽车，现在有了密密麻麻的地铁，地铁会带动我们的城市重新回归到步行。TOD 首先就是要步行回归，让人感受到更短的步行距离——它不仅要求物理距离的缩短，更要求心理距离的缩短。

什么叫心理距离？让你在天河路走一公里，两边都是繁华的都市，你不会感觉路程很远；但是让你在珠江隧道里面步行一公里，你会觉得非常漫长。为什么？因为天河路一路都是各种场景，天河路这条步行动线经过场景化之后，会让心理距离变得更短。这就是我们常说的「动线场景化」。

▲刘德科越秀TOD买房公开课PPT第16页

举个例子。这是越秀 TOD·星汇城，这个楼盘离地铁站只有约 16 米。越秀在做规划的时候，首先要考虑每一栋楼到地铁站的物理距离能不能尽量短。

假设我买的是这个楼盘离地铁站最远的那栋楼，怎么办？就要创造更短的心理距离，这就需要「动线场景化」。所以越秀在做这个 TOD 规划时，首先在站口安排了商业组团，将来有各种各样的商店、剧场、灰空间、露台等等公共空间，一路走过去，这一系列的空间场景，会让你的心理距离变得更短。

另外一点也很重要：TOD 要求开发者拥有丰富的商业运营经验，越秀的社区商业品牌「悦汇时光」，能让空间场景更加丰富。

▲刘德科越秀TOD买房公开课PPT第17页

再看越秀 TOD·星瀚。越秀在这个狭长型地块上，做了一个「高线公园」。「高线公园」的作用，还是我们刚才讲的「动线场景化」。你从离地铁站最远的那栋楼出发，经过了儿童游乐园、小树林、小广场、各种各样的餐馆或咖啡馆、艺术雕塑、书店，最后到达了地铁站。走过来的物理距离是不短的，但是你的心理距离会更短一些。这才是 TOD 的要义。

▲刘德科越秀TOD买房公开课PPT第18页

做好 TOD 项目，至少要拥有这三种能力：对 TOD 要有超凡的理解力，要有商业运营能力，要有跟政府共建的能力。特别是政企共建能力，不是说企业想怎么做都行，而是跟政府的城市规划、跟地铁建设都要有密切的关系。越秀作为一家国企，有巨大的优势，它更懂广州这座城市的肌理。它在广州几乎最重要的交通枢纽上，都布局了 TOD 项目。

▲越秀TOD项目分布图，广州

我们要掌握的原则是：以 TOD 为坐标原点，来寻找适合自己的房子；以 TOD 为坐标原点，才更容易找到未来。

买什么样的房子

跟房地产的前景与城市的未来确认了眼神之后，那么，我们该买什么样的房子？

房子跟手机，是我们经常用来比较的两样东西。看上去手机是快消品，房子是大宗资产，看起来风马牛不相及，但其实他们的换代速度是差不多的，买房子和换手机一样，尽量买新不买旧。

现在的房子更新换代到了什么程度？我们做了一个大概的评估框架：大堂酒店化、景观社交化、架空层主题化、更高的窗墙比……

▲刘德科越秀TOD买房公开课PPT第24页

无论我们是买什么价位的房子，无论是刚需人群还是高净值人群，都可以用这样的一个框架去衡量。这样更能买到适合我们内心需求的房子。

虽然我们今天对房地产的前景会有各种各样的猜测，但我还是要讲那句话：买房依然还是分享中国城市化红利的快捷方式。中国的城市化是人类有史以来规模最大、速度最迅猛的城市化，而我们恰好置身其中，怎么可以错失这样一个盛大时代？

我讲了这么多，其实只是跟大家做一个观念层面的沟通，不仅仅只是操作层面的沟通。但愿我们能触发你自己的思考与决断。

▲越秀TOD「双11买房公开课」直播现场

编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

总编辑︱刘德科  主编︱何玲  流程︱周慧慧