不要错过政府大楼搬迁。︱刘德科楼市讲义95-97
文︱刘德科
我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。
第九十五讲
租购同权还有多远
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近年来，住房制度改革的最大进步在于提出了「租购同权」。
既然「租购同权」这么好，为什么不马上执行？急不得啊。你设想一下，如果明天就开始实施「租购同权」，今天晚上学区房的租金就会暴涨。只要租学区房就能读名校，租金能不暴涨吗？而且会是几何倍数地暴涨。
不止学区房的租金会暴涨，短时间内有限的教育资源也承受不了那么多租户的就学需求。学校说，我的名额真的爆满了；租户说，我有资格，你为什么不给我的小孩读书？这就造成了社会矛盾。所以，「租购同权」急不得，必须循序渐进。
但是，急不得不意味着就可以不推进。可以搞先行试点，比如非本市户籍家庭只要在政府认定的保障性租赁住房里租满多少年，并且缴纳了多少个月社保，就有资格就近入学。只有积累了足够多的试点经验，才能慢慢推行「租购同权」。
我们离「租购同权」还有多远？可以有两个观测点：第一，试点是否成功——现在还没真正开始试点；第二，要等城市化高峰期结束，城市常住人口不再大幅增加，高能级城市的教育资源已经多到足以覆盖就学人群的数量——这时候，「租购同权」才能真正全面铺开。这一切，还远着呢，至少需要二十年。
第九十六讲
共有产权房有用吗
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共有产权房真能缓解高房价压力吗？这个问题要从两个层面来看。
第一，从购买者的角度来看，当然是有用的。购房者只需要花一半的钱，去买一半的产权，就能住上一整套房子，这当然大大减轻了买房的负担。
第二，从住房保障制度的角度来看，共有产权房能不能真正起到保障房的作用，关键要看共有产权房是否实施「封闭流转」。什么叫「封闭流转」？就是当购房者取得 100% 产权之后，只能卖给符合共有产权房申购条件的群体，而不是把它当作二手商品房卖给谁都行。
北京的共有产权房就是「封闭流转」。如果不实施「封闭流转」，无论政府盖多少共有产权房，最终都会变成二手房；保障房靠的是日积月累，越盖越多，但共有产权房这种保障房明明盖了很多很多，多年以后回头一看，竟然没剩多少了，因为都被拿到二手房市场去卖掉了。这样一来，共有产权房难免会变成一部分人套利的工具。
有些地方政府观念上还没转过来，还是按过去「居者有其屋」的旧思路，老是想让更多人买得起房，而不是去琢磨如何才能让所有人都有房子住——也就是中央强调的「住有所居」。更搞笑的是，还有城市在媒体上做民意调查：你们说说共有产权房要不要「封闭流转」？废话，老百姓当然会说不要「封闭流转」，这样我以后才能卖掉赚钱啊。
好的制度，一定要尽可能地掐灭被少数人套利的各种可能性。只有实施了「封闭流转」的共有产权房，才能真正起到保障作用，才能真正缓解高房价的压力。
第九十七讲
「市政厅定律」仍然有效
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政府大楼搬迁，往往会让一座城市发生中心位移。简单说就是政府大楼搬到哪里，哪里就会变成新的市中心。我们称之为「市政厅定律」。
为什么会这样？你看，古往今来，城市的生成，都是以市政厅为圆心，形成虹吸效应，聚集各种城市资源。如果你去欧洲旅行，你见过的几乎每一座城市，都是一个市政厅加上一个教堂，就长出了市中心。
现在，中国的很多新城区其实也是这个逻辑：在新建的政府大楼周围，通常会规划建造图书馆、美术馆、博物馆、科技馆、大剧院等等精神空间——这些精神空间，就是我们这个时代日常生活的圣殿，起到的作用跟古代欧洲城市里的教堂差不多，而且价值远超教堂。政府大楼携带着一堆精神空间来了，那么购物中心、总部大楼、地标建筑也就都来了，于是新的市中心就形成了。
「市政厅定律」还有一个特点，就是：在能级越低的城市，这种定律往往越明显。所以，你所在的城市，无论是省会城市还是县城，如果发生政府大楼搬迁，你作为购房者不应该忽略这种动向。
你也可以翻翻往期的
刘德科楼市讲义
◎第1-7讲：01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业公司︱◎第8-14讲：08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷︱◎第15-20讲：15空置率 16等调控 17地铁盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎第21-24讲：21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24哪些楼盘绝对不能买︱◎第25-30讲：25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎第31-35讲：31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁︱◎第36-40讲：36一定会换房 37鸡头不如凤尾 38换房注意事项 39买装修房 40房屋质量问题︱◎第41-45讲：41现房销售 42房价收入比 43房价中位数 44地下室 45油烟机困境︱◎第46-50讲：46得房率 47套内面积计价 48采光权 49全球最奢侈 50宅地占比低︱◎第51-54讲：51物业费为何贵 52买贵的 53老破小 54新区VS老城︱◎第55-57讲：55买房宜大众 56再谈养老房 57再聊架空层︱◎第58-60讲：58底层逻辑 59黄金时代 60楼市到底什么阶段︱◎第61-63讲：61城市平权 62下沉市场 63城市归零︱◎第64-66讲：64样板房 65产权到期怎么办 66空置税 ︱◎第67-69讲：67公园不值钱 68怎样的公园才值钱 69公园的形态变革︱◎第70-72讲：70花园城市的误解 71容积率 72低密产品︱◎第73-75讲：73西晒 74更高的窗墙比 75顶楼漏水︱◎第76-78讲：76硅谷与硅巷 77科技城 78比例尺︱◎第79讲：79市中心空心化︱◎第80-82讲：80大学 81二手房注意事项 82大草坪 ︱◎第83-85讲：83大堂 84会所 85家居智能化︱◎第86-88讲：86缺地吗 87灰空间 88选房防洗脑︱◎第89-91讲：89学区房 90公积金 91换房黄金时间段 ︱◎第92-94讲：92公寓 93商铺 94写字楼
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编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧