他们真的懂什么是「花园城市」吗？︱刘德科楼市讲义70-72
文︱刘德科
我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。
第七十讲
他们真的懂什么是「花园城市」吗
┃
一说起「高容积率」，我们往往就会想到我们国家的香港：钢筋水泥丛林，建筑密度很高，感觉很不好。我们国家有很多城市，都说要把自己建成「花园城市」。但是，不少城市决策者对于「花园城市」存在误解，以为只要控制「低容积率」，就可以建成「花园城市」。
我们经常容易混淆「容积率」和「建筑密度」这两个概念，其实两者完全不同。我们用新加坡和维也纳来感受一下这两个概念的区别。在各种版本的「世界十大花园城市」中，新加坡和维也纳都榜上有名。新加坡是用「高容积率」，来实现「低密度」，建筑密度低了，就可以腾出更多空间来建公园。维也纳跟新加坡刚好相反，维也纳的建筑密度非常高，但容积率却非常低，所以也能成为「花园城市」。
这两座城市的逻辑完全不一样，维也纳是「古典时代的花园城市」，新加坡则是「地铁时代的花园城市」，她比维也纳更有城市活力——对，高容积率更能带来城市活力。
我们中国的一些城市决策者，只看到新加坡「花园很多」的表象，没看新加坡「高容低密」的逻辑，结果就掉进了陷阱：容积率要低，建筑密度也要低。这种「低容低密」的所谓「花园城市」，确实可以造出很多公园，但是缺乏城市活力，所以，这是「低效率、低活力的花园城市」。其实我们想说的是：高容积率不仅不是贬义词，更是「花园城市」的前提。
第七十一讲
购房者不用在乎楼盘的容积率
┃
我们经常会听到售楼小姐这么说，我们这个楼盘，容积率比隔壁那个楼盘低。很多所谓的专家也说，住宅容积率越低、居住品质越高。但其实啊，容积率跟居住品质只有一点点关系，并没有太大关系。容积率只有 1.5 的楼盘，可能只有几个狭小的宅间花园；容积率 3.0 的楼盘，却可以做出超大的中央花园。
小区花园的大小，不是单纯由容积率决定的，而是由容积率和建筑高度这两个因素共同决定的——当然，更重要的是开发商在满足这两个指标的前提下采用什么规划方式。如果是「拉高拍低」（也就是高层住宅+别墅排屋），那么这个楼盘就很难有大面积的中央花园。哪怕它容积率很低，如果只做别墅排屋，也很难有大面积的中央花园。
所以，对于购房者来说，容积率高低根本就不重要。对于整座城市来说，容积率高低才重要。片面追求低容积率，会影响城市活力，也会浪费珍贵的建设土地。
第七十二讲
我们可能搞错了「低密产品」
┃
「低密产品」是什么意思？通常是指别墅、排屋甚至多层住宅。其实，国内的别墅排屋楼盘，建筑密度都很高，它们恰恰都是「高密产品」。那为什么会叫它们「低密产品」呢？因为有个概念被偷换了：它们是容积率低，而不是建筑密度低。我们把「低容产品」叫成了「低密产品」。
可能是因为「低密」听起来比「低容」要爽一些，所以大家也就不管三七二十一直接叫「低密产品」了。类似的误解其实很多，比如「封建」这个词，一开始就用错了，秦始皇不是「封建社会」的开启者，反而恰恰是「封建社会」的终结者，用错的原因是当时我们国家的一些学者为了套用西方理论，直接把「帝制社会」等同于「封建社会」。
当然，用错了，也没太大关系，但是我们要搞清楚的是中国所谓的「低密产品」，跟国外的「低密产品」是两回事，要谨慎使用国外的规律来解释中国的房子，不然很容易搞错它的价值规律。
你也可以翻翻往期的
刘德科楼市讲义
◎第1-7讲：01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业公司︱◎第8-14讲：08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷︱◎第15-20讲：15空置率 16等调控 17地铁盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎第21-24讲：21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24哪些楼盘绝对不能买︱◎第25-30讲：25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎第31-35讲：31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁︱◎第36-40讲：36一定会换房 37鸡头不如凤尾 38换房注意事项 39买装修房 40房屋质量问题︱◎第41-45讲：41现房销售 42房价收入比 43房价中位数 44地下室 45油烟机困境︱◎第46-50讲：46得房率 47套内面积计价 48采光权 49全球最奢侈 50宅地占比低︱◎第51-54讲：51物业费为何贵 52买贵的 53老破小 54新区VS老城︱◎第55-57讲：55买房宜大众 56再谈养老房 57架空层︱◎第58-60讲：58底层逻辑 59黄金时代 60楼市到底什么阶段︱◎第61-63讲：61城市平权 62下沉市场 63城市归零︱◎第64-66讲：64样板房 65产权到期怎么办 66空置税 ︱◎第67-69讲：67公园不值钱 68怎样的公园才值钱 69公园的形态变革
德科地产频道视频号
每天一分钟 及时刷新中国房地产
长按识别关注
编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧