别灰心：中国房地产到底处在什么阶段？︱刘德科楼市讲义58-60
文︱刘德科
我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。
第五十八讲
房地产的底层逻辑真的变了吗
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当前有一种判断很流行：房地产市场的底层逻辑已经发生了变化。理由主要是：中国人均住房面积和城镇化率都已经不低了，房地产调控政策更是已经严厉到直接限制了地价与房价。
这些当然都对，但这些未必是底层逻辑。底层逻辑有没有变，关键是看：房地产在中央与地方的财税分配体制中扮演了什么角色。如果地方政府对于土地出让金的依赖度仍然很高，那么房地产市场的底层逻辑就很难发生变化。
房地产是不是国民经济的支柱产业不重要，土地财政是不是地方政府的关键来源才重要。只要等到房地产税开征之后，真的降低了「土地财政」依赖度，才能说房地产的底层逻辑发生变化了。
第五十九讲
房地产的黄金时代远远还没结束
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很多人都说，房地产的黄金时代过去了，现在是白银时代。「白银时代」是万科在 2012 年提出的。2012 年万科的销售额大约 1400 亿元，2020 年是 7000 亿元，翻了五倍。过去这些年，不止万科，几乎所有大牌房企的规模都获得了爆发性增长。在这样一个拼规模的阶段，怎么好意思说是「白银时代」呢？
确实，近些年房企的利润比过去薄了许多，但不能因为利润变薄了，就说黄金时代过去了。当前阶段，哪怕房企盖的都是粗制滥造的楼盘，他们照样活得风生水起，怎么就说黄金时代已经过去了呢？
所以，黄金时代结束的直观标志应该是：粗制滥造的楼盘没有市场活路。具体说来，是这么三个表现：房企的销售规模基本稳定，地方政府不再以土地出让金作为最主要财税收入，大多数购房者不再以巨大的热情追求房价上涨。
第六十讲
中国房地产到底处在什么阶段？
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中国房地产到底处在什么阶段？很多人都听说过这两条所谓的国际流通的「警戒线」：城市化率超过 70%，人均住房面积超过 40㎡，房地产就到头了。
我们先来看城市化率：2020 年，中国的常住人口城镇化率是 63.89%，已经很接近所谓的「70% 警戒线」；但中国的户籍人口城镇化率仅仅只有 45.4%，即便按每年 1 个百分点向前推进，要达到 70%，仍然需要很多年。为什么要更看重户籍人口？在中国，有了户籍才能使人真正扎根在城市里，才能更公平地享受到教育医疗资源。
再来看人均住房面积：2019 年中国城镇居民人均住房面积是 39.8㎡，已经很接近所谓的「40㎡ 警戒线」；但中国的人均标准商品住房面积大约只有 15㎡，离 40㎡ 还远着呢——我们定义的「标准商品住房」，是指有围墙、有物业服务、有地下车库的住宅小区。
通过这两组数据，我们可以感受一下：中国房地产仍然有极其广阔的市场空间。
你也可以翻翻往期的
刘德科楼市讲义
◎第1-7讲：01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业公司︱◎第8-14讲：08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷︱◎第15-20讲：15空置率 16等调控 17地铁盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎第21-24讲：21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24哪些楼盘绝对不能买︱◎第25-30讲：25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎第31-35讲：31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁︱◎第36-40讲：36一定会换房 37鸡头不如凤尾 38换房注意事项 39买装修房 40房屋质量问题︱◎第41-45讲：41现房销售 42房价收入比 43房价中位数 44地下室 45油烟机困境︱◎第46-50讲：46得房率 47套内面积计价 48采光权 49全球最奢侈 50宅地占比低︱◎第51-54讲：51物业费为何贵 52买贵的 53老破小 54新区VS老城︱◎第55-57讲：55买房宜大众 56再谈养老房 57架空层
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编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧