为何你的房子跌多涨少？站在大多数人的角度想一想。︱刘德科楼市讲义55-57

文︱刘德科

我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。

第五十五讲

兴趣宜小众 买房宜大众

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为什么你买的房子比别人涨得少？其中一个关键原因可能是：你买了只有你自己喜欢的房子。

房子涨得多不多，归根结底是看你的二手房客户基数够不够大。越主流的房子，客户基数越大；越高冷的房子，客户基数越小。比如 90 平米的主流是三房，你非要买一个 90 平米的一居室，你的二手房价就卖不高。比如你看这个楼盘风景很诱人，但大多数人更在乎的是城市资源，而不是风景，所以单纯风景好的楼盘价格就不如城市资源多的楼盘。城市资源是主流，是大众化需求，风景是小众化需求。

当然，小众还是大众是一个相对的概念，不能单纯用房价、户型面积或地段来衡量。最好的衡量方法是，你先放下你个人的喜欢，站在大多数人的角度想一想究竟是不是喜欢这个楼盘。这就是我们经常说的「兴趣宜小众，买房宜大众」。

第五十六讲

拿不准的话 那就等着买二手房

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上次聊养老房，我们说一定要买的话，要买那种物业费很贵很贵的。最近有一个朋友问，她妈看上了养老公寓，物业费确实很贵，但是是一家杂牌开发商开发的，能买吗？她妈的不少老姐妹都在考虑要不要一起买。她们都不是为了投资，就是为了自己住，但是现在不住，等 70 岁之后再去住。

我给的建议是，这种房子，等它交付之后再去买二手房也不迟。杂牌开发商做的养老公寓，做好的概率很低。如果交付之后运营果然很糟糕，那就不用买。

万一运营很好，已经买了的人都不拿出来卖了怎么办？不存在这种状况，一定会有二手房，套数多少而已，价格高低而已——在养老地产的黄金时代到来之前，二手房的价格也涨不到哪里去。在第 26 讲我们说过，养老地产的黄金时代，要等到「70 后」甚至「80 后」退休，才会到来。

第五十七讲

没有架空层的楼盘太伤了

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架空层多好啊，老人小孩有一个不用日晒雨淋的地方。从专业角度看，架空层可以把建筑与景观融为一体，让业主们拥有更多、更连贯的公共空间。

本来，住宅楼盘做架空层，是天经地义的事情。但是，现在很多开发商不做了。因为，利润变薄了。其实，架空层的造价没多少，但购房者对架空层没那么敏感，所以就被有些开发商省掉了。当然，现在架空层的造价比以前要贵一些，因为要装修，要把一些儿童玩乐设施放进去。如果不装修的话，架空层很容易就会变成了停电瓶车的地方。

架空层装修的目的，就是实现「架空层主题化」，让它变成一个小小的游乐园、小小的运动馆、小小的会客厅，甚至小小的农场……没有架空层的楼盘，就像没有卫生间的房子。下次，你进售楼部时一定要记得问，你们这个楼盘有没有做架空层？

你也可以翻翻往期的

刘德科楼市讲义

◎第1-7讲：01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业公司︱◎第8-14讲：08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷︱◎第15-20讲：15空置率 16等调控 17地铁盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎第21-24讲：21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24哪些楼盘绝对不能买︱◎第25-30讲：25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎第31-35讲：31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁︱◎第36-40讲：36一定会换房 37鸡头不如凤尾 38换房注意事项 39买装修房 40房屋质量问题︱◎第41-45讲：41现房销售 42房价收入比 43房价中位数 44地下室 45油烟机困境︱◎第46-50讲：46得房率 47套内面积计价 48采光权 49全球最奢侈 50宅地占比低︱◎第51-54讲：51物业费为何贵 52买贵的 53老破小 54新区VS老城

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编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

总编辑︱刘德科  主编︱何玲  流程︱周慧慧