公园不值钱。︱刘德科楼市讲义67-69
文︱刘德科
我们做了一个科普栏目:《刘德科楼市讲义》,回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么,就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。
第六十七讲
公园对于二手房价没啥帮助
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公园不值钱?对,在中国,大多数公园是不值钱的。也就是说,公园对于房子的保值增值没有什么用,学区、地铁、购物中心才有用。
不对啊,纽约伦敦的所谓公园豪宅都很贵啊,这些楼盘都在公园边上啊。确实,他们的公园确实值钱。纽约曼哈顿甚至还有实行年费制的公园,葛兰姆西公园(Gramercy Park),你需要每年交一笔年费,才能让你拥有一把钥匙。没交年费的人进不去。
其实是一个很普通的公园,种了点花草树木而已。为什么?因为他们的住宅区基本上都是开放的,他们的大多数高层住宅楼下没有花园或公园。中国不一样,中国几乎所有的住宅小区,都是有围墙的。我们小区里的花园,本质上就是个公园——只不过,这个公园只属于你们全体业主,外人未经同意会被保安拦住。
这样算,中国肯定是全世界公园最多的国家,无论数量还是占地面积。假设你家边上就有一个市政公园,你甚至不太会去——你家楼下的小区内部景观,比那个政府建的公园要美多了,也更好玩。所以,公园就不值钱了。
当然,我们说公园不值钱,是指那些种了一些花草树木、放了一些户外座椅的老套公园,如果是新形态的公园,那可能就值钱了,甚至有助于拉升二手房价。
第六十八讲
怎样的公园才值钱
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上一期我们聊了老套的公园不值钱,那么怎样的公园才值钱呢?过去的公园主要就是绿化,现在的公园需要内容化。
一个高浓度的公园最好能兼具这 7 项内容:儿童游乐(Play)、艺术(Art)、科学(Science)、商店(Shop)、运动(Athlete)、园林(Garden)和适老设施(Elder)。我们把这 7 项内容的英文首字母组合在一起,刚好是美妙的单词:PASSAGE,就是段落或乐章的意思。一座高浓度的公园,它得像贝多芬或莫扎特的乐章一样,让我们乐此不彼地沉浸其中。公园要真正值钱,必须完成「公园内容化」这一步。
当然,不是所有公园都能兼具这 7 项内容,如果只能选最重要的一项,我们会选「商店」这一项:一个好的公园,关键是看它有没有商店;甚至可以看,有没有植入一个小小的商业街区。
第六十九讲
中央公园没什么了不起的
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纽约中央公园边上的房子,一直很贵;近些年,纽约高线公园边上的房子,也突然变贵了,为什么?纽约中央公园有 500 个足球场那么大,边上房价贵好理解一些;但高线公园就是一条线而已,为什么也会助推房价?这就涉及到正在全球发达城市发生的一场变革:公园的形态变革。
纽约的三个著名公园,恰好是点线面的关系。纽约中央公园是面,是典型的平面公园,占地面积非常大,用上帝视角来看非常震撼,但对于普通人来说,体验感是很差的——除非你是超级富豪,住在中央公园边上的豪宅里。
高线公园是线,典型的线性公园,它的占地面积只有纽约中央公园的约 1%,但辐射范围跟纽约公园差不多,日均人流量反而比中央公园更大。
佩雷公园是口袋公园,是很小很小的一个点,占地面积仅仅只有 390㎡,但每平方米的人流量是中央公园的 32 倍。
我们说的变革,就是公园的形态,正在从平面公园向线性公园与口袋公园进化。中央公园是旧时代的产物。世界上的绝大多数公园,无论大小,采用的其实都是中央公园的那种平面化旧思维。但更有活力的公园,是线性公园与口袋公园。
你也可以翻翻往期的
刘德科楼市讲义
◎第1-7讲:01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业公司︱◎第8-14讲:08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷︱◎第15-20讲:15空置率 16等调控 17地铁盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎第21-24讲:21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24哪些楼盘绝对不能买︱◎第25-30讲:25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎第31-35讲:31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁︱◎第36-40讲:36一定会换房 37鸡头不如凤尾 38换房注意事项 39买装修房 40房屋质量问题︱◎第41-45讲:41现房销售 42房价收入比 43房价中位数 44地下室 45油烟机困境︱◎第46-50讲:46得房率 47套内面积计价 48采光权 49全球最奢侈 50宅地占比低︱◎第51-54讲:51物业费为何贵 52买贵的 53老破小 54新区VS老城︱◎第55-57讲:55买房宜大众 56再谈养老房 57架空层︱◎第58-60讲:58底层逻辑 59黄金时代 60楼市到底什么阶段︱◎第61-63讲:61城市平权 62下沉市场 63城市归零︱◎第64-66讲:64样板房 65永久产权 66空置税
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编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧