别轻言去「下沉市场」割韭菜。︱刘德科楼市讲义61-63

文︱刘德科

我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。

第六十一讲

你会住上比北上广深更好的楼盘

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就算我们没有住在所谓的一二线城市，现在也可以喝着同样的喜茶或星巴克，拎着同款的 LV 或 Chanel。但是，我们能住上跟北上广深一样高级的房子吗？以前是不太可能的，现在可以了。因为，现在是「城市平权」时代。手机和高铁带来了「城市平权」。

高铁缩短了城际交通时间，北上广深已经不像过去那样高高在上，去得多，神秘感就消失了，膜拜感就没了，城市就越来越平等了。

随着智能手机的普及，微信、抖音、小红书等等手机 APP，又会把北上广深最新发生的一切新事物，第一时间推到我们的手机上。在不同能级的城市之间，流行事物已经很同步，已经没有时间差了。房子也不例外，我们越来越清楚北上广深或成都杭州的高级楼盘长啥样，那些有洞察力的开发商也会第一时间把那些高级楼盘搬到所谓的三四线甚至十八线城市。

第六十二讲

「降维打击」是一种坏思想

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判断一个楼盘是否高级，不止要看它在当地是否高级，而是要看把它直接搬到北上广深，是否依然高级。对于所谓的三四线城市，很多人会脱口而出，哦，那是「下沉市场」。这些人没有及时意识到时代变了。

上一期我们说过现在是「城市平权」时代。在观念认知上一旦下了「下沉市场」的定义，那么在行动上就会采取「降维打击」的办法，用高高在上的傲慢姿态来应付你。傲慢到会认为：三四线城市活该就不配拥有跟北上广深一样高级的房子。如果把观念更新成「城市平权」，那么低能级城市照样可以是一个「上升市场」，那里的客户需求跟北上广深已经处于同一个水平线了。

「上升市场」这个观念，对应的动作是「升维引领」，而不是「降维打击」。观念不同，造出来的房子就会截然不同。

第六十三讲

两个新赛道：哪些城市可以改天换命

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两三年前我们提出了一个观点，叫做「城市归零」。跟「城市平权」一样，「城市归零」也是因为手机与高铁，准确说是因为移动互联与轨道大爆发。

移动互联极大地推动了数字经济，数据变成了跟石油、土地一样重要的资源，一切传统行业最终都将演化为数字产业。再来看高铁。轨道大爆发带来了高铁和地铁，深度重塑了城市格局，而 TOD 是能最大化激活轨道价值的东西。所以，中国头部城市的两个新赛道是：数字经济和 TOD。

数字经济反映的是产业，TOD 反映的是城市建设。因为两个赛道是全新的，所以没有任何一座城市敢说自己已经遥遥领先，大家其实差不多都在同一条起跑线上，只不过有些城市稍微领跑了一点点。

这就是「城市归零」。哪个城市能在这两个新赛道上发力，谁就可以扶摇直上，甚至改天换命。

你也可以翻翻往期的

刘德科楼市讲义

◎第1-7讲：01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业公司︱◎第8-14讲：08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷︱◎第15-20讲：15空置率 16等调控 17地铁盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎第21-24讲：21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24哪些楼盘绝对不能买︱◎第25-30讲：25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎第31-35讲：31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁︱◎第36-40讲：36一定会换房 37鸡头不如凤尾 38换房注意事项 39买装修房 40房屋质量问题︱◎第41-45讲：41现房销售 42房价收入比 43房价中位数 44地下室 45油烟机困境︱◎第46-50讲：46得房率 47套内面积计价 48采光权 49全球最奢侈 50宅地占比低︱◎第51-54讲：51物业费为何贵 52买贵的 53老破小 54新区VS老城︱◎第55-57讲：55买房宜大众 56再谈养老房 57架空层︱◎第58-60讲：58底层逻辑 59黄金时代 60楼市到底什么阶段

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编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

总编辑︱刘德科  主编︱何玲  流程︱周慧慧