我们的城市真的缺地吗？︱刘德科楼市讲义86-88
文︱刘德科
我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。
第八十六讲
其实根本就不缺地
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我们经常听到「土地资源是很稀缺的」，也经常听到「这个市中心的楼盘是卖一套少一套」，这些判断听上去都对，但都不是完整的真相。
事实上，我们的城市一点也不缺地。我们来画一面图，感受一下为什么我们感觉很缺地。我们把我们国家的有效国土面积画成一个圈：首先，「十八亿亩耕地红线」是绝对不能碰的，第一个圈没了。
集体建设用地的利用机制尚未成熟，所以大量的集体建设用地是处于低效浪费状态的，第二个圈没了。
在国有建设用地中，为了做强制造业，工业用地是必须保障的，好，第三个圈没了。
为了持续的 GDP，又要把更多的国有建设用地留给商办，第四个圈没了。
这样一来，住宅用地就只能占很低的比例。从宅地供应的角度来看，原本那个大大的圈，就这样变成了一个小小的点。我们国家所有城市的宅地比例，都是远远低于发达国家的城市。
这还不止，由于我们国家对于住宅日照权的规定是全世界最严格的，所以同样大小的一块宅地，能盖出来的房子的套数，要远低于其它国家。
这还不止，我们国家的城市更新机制也尚未成熟，很多老旧小区是没法拆掉重新开发的。这又导致市中心的土地效能没法充分释放。
所以说，我们国家不是真的缺地，而是制度性缺地。那么有没有办法改善一下？除了「十八亿亩耕地红线」这个环节是绝对不能碰的，其它任何环节都是可以通过制度改革来增加宅地供应的。
改革是迟早的事情。所以，不用太担心缺地问题，也不用担心房地产是不是要走到头了，还有很多很多事情需要房地产这个行业去做。
第八十七讲
我们的楼盘需要更多「灰空间」
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前几天，上海万科的詹玲女士给我寄了这本书，《社区微更新的上海实践》。
请大家看看上海普陀区管弄一村的社区微更新，乍一看，没什么稀奇对不对？我们可以注意看这些廊架，还有廊架下的座椅。这个老旧小区的公共活动空间因为这些廊架就被激活了。你回想一下，你现在住的小区，哪怕是新交付的楼盘，有这样的廊架吗？未必有吧。这些廊架就是典型的「灰空间」。
我们的城市我们的小区，都不能没有「灰空间」。「灰空间」这个概念，最早是由日本建筑师黑川纪章提出来的，但不是他发明的。人类学会了建造房子，就已经创造了「灰空间」。
那么，什么叫「灰空间」？从广义上来说，一切过渡空间都可以称为「灰空间」；从狭义上来说，从室内空间到露天空间的转换空间，才能叫「灰空间」。我还有一个再通俗的定义：「灰空间」就是有顶棚、没有墙的建筑空间。我们小区里的架空层、廊架、亭子、雨棚下的空间等等，都是「灰空间」。「灰空间」是个大宝贝。你试想一下，如果把苏州拙政园里的亭子和长廊全部消灭掉，那还会是拙政园吗？
正如黑川纪章所说：现代建筑把城市空间分离成私密空间和公共空间，这就造成感情上的疏远，「灰空间」可以减轻这种感情上的疏远。所以，我们去看一个楼盘，也可以从「灰空间」的角度去衡量一下，这个楼盘做得够不够好。
第八十八讲
开盘选房防洗脑
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我看过一个段子，说有一哥们在售楼部买房，刚刷完卡，现场就响起了雷鸣般的掌声，因为其它购房者全是托，就这哥们是真的购房者。
市场不好时，有些开发商确实会在开盘现场安排一些托，雇人排队，甚至雇人假装刷卡，搞成很热销的场面。开盘主持人也是很讲究的，俗称「喊麦」，在你挑房的时候，他会表现得比你还激动。这些动作，都是为了让你更冲动。
怎么防止被洗脑？只要确认这一点，他们就拿你没办法：你是事先就想要买这个楼盘，而不是在开盘现场突然产生了想买这个楼盘的冲动。越是人多的地方，越要保持定力，虽然说「不以物喜，不以己悲」很难做到，但你还是要努力做到。
另外，在楼市冷清的时候，买房不需要非得选在开盘当天，开盘当天的优惠，在开盘之后同样可以有。在楼市冷清的时候，买房不是赶集，买房该是一件慢悠悠的事情。在楼市太火爆的时候，那就没辙了，该抢还是得抢。
你也可以翻翻往期的
刘德科楼市讲义
◎第1-7讲：01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业公司︱◎第8-14讲：08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷︱◎第15-20讲：15空置率 16等调控 17地铁盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎第21-24讲：21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24哪些楼盘绝对不能买︱◎第25-30讲：25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎第31-35讲：31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁︱◎第36-40讲：36一定会换房 37鸡头不如凤尾 38换房注意事项 39买装修房 40房屋质量问题︱◎第41-45讲：41现房销售 42房价收入比 43房价中位数 44地下室 45油烟机困境︱◎第46-50讲：46得房率 47套内面积计价 48采光权 49全球最奢侈 50宅地占比低︱◎第51-54讲：51物业费为何贵 52买贵的 53老破小 54新区VS老城︱◎第55-57讲：55买房宜大众 56再谈养老房 57再聊架空层︱◎第58-60讲：58底层逻辑 59黄金时代 60楼市到底什么阶段︱◎第61-63讲：61城市平权 62下沉市场 63城市归零︱◎第64-66讲：64样板房 65产权到期怎么办 66空置税 ︱◎第67-69讲：67公园不值钱 68怎样的公园才值钱 69公园的形态变革︱◎第70-72讲：70花园城市的误解 71容积率 72低密产品︱◎第73-75讲：73西晒 74更高的窗墙比 75顶楼漏水︱◎第76-78讲：76硅谷与硅巷 77科技城 78比例尺︱◎第79讲：79市中心空心化︱◎第80-82讲：80大学 81二手房注意事项 82大草坪 ︱◎第83-85讲：83大堂 84会所 85家居智能化
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编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧