楼盘宣称的家居智能化几乎都是吹牛。︱刘德科楼市讲义83-85
文︱刘德科
我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。
第八十三讲
你应该拥有这样的小区入口大堂
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现在的新楼盘，基本上都会做入口大堂，这当然是好事；但我们不能只关注大堂的颜值，更要关注大堂的功能。
第一，要有落客区，就是出租车可以直接到大堂前，你无论是等车还是下车都不用淋雨。
第二，车行入口与大堂实现一体化设计，可以让车行回家更有仪式感；车行道闸不要直接杵在马路边，而是要内退到建筑里。
第三，大堂要跟小区花园实现一体化设计，大堂是室内空间，花园是户外空间，一体化设计意味着会带来更多的灰空间（有顶棚的地方），还可以带来一些露天外摆空间。不同状态的邻居，都在你的视线里，这种场景会更有生动感。
第四，大堂的室内空间过于空旷，如果大而无当的话，就很容易成为大童跳绳或小童骑三轮车的地方。大堂的建筑外立面讲究仪式感，但大堂的室内空间要讲究温馨感，要注入会客区、童玩区、服务问询区等内容来实现温馨感。
第五，大堂要归集 N 条动线。回家动线、快递外卖动线、搬家动线、垃圾清运动线要互不干扰，大堂是这些动线的终端，快递外卖柜、搬家卡车停放点、垃圾集中处置点要科学地分布要在大堂的地上显要区域或地下隐蔽区域。
这五条说起来容易，但并不是所有开发商都能做到。总之，对于开发商来说，就是要多跟高级酒店学习，多琢磨目标客户的生活习惯。祝你买的楼盘，能有一个称心如意的大堂。
第八十四讲
小区会所就是一个伪命题
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我们去逛售楼部，售楼小姐可能会说，我们楼盘有会所，隔壁楼盘可是没有会所的哦。言下之意是有会所的楼盘更高级。
我们在买期房的时候，往往只关注有没有会所这个空间，很少去关注会所能不能运营好。其实啊，「能不能」比「有没有」重要多了。那些不沿街的会所——也就是小区内部的会所，基本上都没法做到盈亏平衡，最终几乎都得慢慢破败直至关停。
一个正常楼盘的住户总数，没法支撑起一个会所的生意。哪怕你的物业费再高，也养不起功能完备的小区会所。所以，如果楼盘一定要有会所，它最好得是沿街的。这样一来，它其实就是个商铺，但物业公司又不具备开店能力的。所以哪怕是沿街的小区会所，在商业逻辑上也不成立。
所以说，绝大多数小区会所，都只是期房销售阶段的美好想象而已。没有会所不见得是坏事，有会所也不意味着这个楼盘就能加分。小区会所就是一个伪命题。我就是想要买一个有会所的小区怎么办？那你可以去关注那些带五星级酒店的楼盘。最好的会所，其实就是你家隔壁的那座五星级酒店。
第八十五讲
楼盘宣称的家居智能化几乎都是吹牛
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十五年前，我们就开始关注家居智能化。那时候第一代苹果手机才刚刚发布，那时候用的还都是 2G 手机，那时候开发商就敢吹牛家居智能化，说手机可以远程控制空调、电饭煲。
十五年过去了，现在很多人都已经用上了 5G，家居智能化成熟了吗？还不成熟。用手机远程控制家电已经不是问题，但你可能得用好几个不同的 APP 来控制。现在的家居智能化至少存在两个问题：第一，智能家电缺乏「统一接口」，第二，一大堆智能设施还没有做成傻瓜式的「场景集成」。
华为的家居智能化系统正在解决这两个问题，但目前还在解决的路上，还没有彻底解决。因为只有等到绝大多数包括家电在等的智能设施都愿意用华为鸿蒙系统，才能真正解决这个问腿。这还需要一些时间。
所以，如果现在开发商把家居智能化作为一个卖点，那基本上还是在吹牛——除非他们用的是华为的家居智能化系统。但遗憾的是，现在大多数开发商还没想过去用华为的家居智能化系统，一是因为对华为的家居智能化系统不够了解，二是因为华为的造价相对贵一些。
你也可以翻翻往期的
刘德科楼市讲义
◎第1-7讲：01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业公司︱◎第8-14讲：08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷︱◎第15-20讲：15空置率 16等调控 17地铁盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎第21-24讲：21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24哪些楼盘绝对不能买︱◎第25-30讲：25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎第31-35讲：31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁︱◎第36-40讲：36一定会换房 37鸡头不如凤尾 38换房注意事项 39买装修房 40房屋质量问题︱◎第41-45讲：41现房销售 42房价收入比 43房价中位数 44地下室 45油烟机困境︱◎第46-50讲：46得房率 47套内面积计价 48采光权 49全球最奢侈 50宅地占比低︱◎第51-54讲：51物业费为何贵 52买贵的 53老破小 54新区VS老城︱◎第55-57讲：55买房宜大众 56再谈养老房 57再聊架空层︱◎第58-60讲：58底层逻辑 59黄金时代 60楼市到底什么阶段︱◎第61-63讲：61城市平权 62下沉市场 63城市归零︱◎第64-66讲：64样板房 65产权到期怎么办 66空置税 ︱◎第67-69讲：67公园不值钱 68怎样的公园才值钱 69公园的形态变革︱◎第70-72讲：70花园城市的误解 71容积率 72低密产品︱◎第73-75讲：73西晒 74更高的窗墙比 75顶楼漏水︱◎第76-78讲：76硅谷与硅巷 77科技城 78比例尺︱◎第79讲：79市中心空心化︱◎第80-82讲：80大学 81二手房注意事项 82大草坪
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编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧