如果买的不是住宅，可看这三条硬核建议。︱刘德科楼市讲义92-94
文︱刘德科
我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。
第九十二讲
买公寓的四个法则
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如果要买公寓，要注意这四个法则。第一，要有地铁，在地铁站边上可以，地铁上盖更好；第二，要有购物中心或者商业街，在楼下或者边上都可以；第三，建筑面积要控制在 40 平方米左右，越小越好，不要买六七十平米的那种大户型；第四，最好是品牌开发商开发的楼盘。
如果你要买的公寓项目完全符合这四个法则，可以买；符合两三个也行；如果一条也不符合，那基本上就不用买了。毕竟，公寓的购买优先级不如住宅，公寓只是住宅的阶段性替代品，但公寓还是比商铺值得买。
第九十三讲
商铺投资必修课
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都说「一铺养三代」，所以我想买商铺做投资，怎样才能选到好商铺？先告诉你三个坏消息：第一，「一铺养三代」的时代早就过去了；第二，真正好的商铺，是不会卖的；第三，买商铺的技术难度极高，买住宅只需要小学生水平，写字楼需要大学生水平，商铺则是需要博士生水平。
有些朋友会说，我不想听你的恐吓，我一定要买商铺做投资，你能不能给点建议？好的。商铺主要有三种：第一，社区底商；第二，购物中心外挂商铺；第三，市场或商场里的分割式小商铺。
市场或商场里的分割式小商铺，绝对不能买，买了就是「一铺烦三代」。
如果买购物中心外挂商铺，要看购物中心是否大牌：如果这个购物中心品牌在全国没有 30 个以上的，都要谨慎。
如果买社区底商，要注意：「金角银边」的传统法则已经没用了。「金角银边」就是说越靠近街角的商铺越有投资价值。现在可以参考的方法是「多少开口」，即这个住宅区的户数要多，底商数量要少，并且靠近小区出入口。
最后，再送一句话给对投资商铺有执念的朋友们：如果你没有开过线下店，就不要投资商铺。
第九十四讲
买写字楼 要先切换「两种身份」
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由于规划原因，中国每一座城市的写字楼都是过剩的。所以，写字楼的投资难度极高。对于非要买写字楼做投资的人，我们的建议是：要切换「两种身份」，来评估写字楼的价值前景。
第一种身份：你要把自己切换成五星级酒店的掌舵人。写字楼跟五星级酒店一样，讲究「地标含金量」，最好在城市主干道上，建筑不仅要好看而且还要令人记忆深刻。对于入驻企业来说，写字楼的建筑形象就是他们的企业形象，甚至是一种无形的资产信用担保。
第二种身份：你要把自己切换成上班族。电梯够不够多？那些需要排长队乘电梯的写字楼，租金很难高上去。周边的快餐店够不够多？快餐店比高档餐饮重要得多。地铁口近不近？总之，好的写字楼，应该是上班族的乐园，而不应该只是老板的宫殿。
用这「两种身份」进行换位思考，写字楼的价值高低会更清晰。至于买多大面积，那就看你准备花多少钱了。需要注意的是，小户型比例太高的写字楼，租金肯定上不去。所以，尽量选那些整层销售的写字楼。如果购买力不够，那就尽量挑大户型占多数的写字楼——你买其中仅有少量的小户型。
你也可以翻翻往期的
刘德科楼市讲义
◎第1-7讲：01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业公司︱◎第8-14讲：08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷︱◎第15-20讲：15空置率 16等调控 17地铁盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎第21-24讲：21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24哪些楼盘绝对不能买︱◎第25-30讲：25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎第31-35讲：31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁︱◎第36-40讲：36一定会换房 37鸡头不如凤尾 38换房注意事项 39买装修房 40房屋质量问题︱◎第41-45讲：41现房销售 42房价收入比 43房价中位数 44地下室 45油烟机困境︱◎第46-50讲：46得房率 47套内面积计价 48采光权 49全球最奢侈 50宅地占比低︱◎第51-54讲：51物业费为何贵 52买贵的 53老破小 54新区VS老城︱◎第55-57讲：55买房宜大众 56再谈养老房 57再聊架空层︱◎第58-60讲：58底层逻辑 59黄金时代 60楼市到底什么阶段︱◎第61-63讲：61城市平权 62下沉市场 63城市归零︱◎第64-66讲：64样板房 65产权到期怎么办 66空置税 ︱◎第67-69讲：67公园不值钱 68怎样的公园才值钱 69公园的形态变革︱◎第70-72讲：70花园城市的误解 71容积率 72低密产品︱◎第73-75讲：73西晒 74更高的窗墙比 75顶楼漏水︱◎第76-78讲：76硅谷与硅巷 77科技城 78比例尺︱◎第79讲：79市中心空心化︱◎第80-82讲：80大学 81二手房注意事项 82大草坪 ︱◎第83-85讲：83大堂 84会所 85家居智能化︱◎第86-88讲：86缺地吗 87灰空间 88选房防洗脑︱◎第89-91讲：89学区房 90公积金 91换房黄金时间段
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编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧