房贷利率走低意味着楼市要热。︱刘德科楼市讲义98-100
文︱刘德科
我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。
第九十八讲
房贷利率走低意味着楼市要热
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楼市银根松紧，在很大程度上决定了楼市行情的冷热。房贷利率高低是楼市银根松紧的直接体现。
我们来看一下过去四年全国房贷平均利率走势图。房贷利率往上走的时候，楼市行情就会往下走；房贷利率往下走的时候，楼市行情就会往上走，就会慢慢热起来。也就是说，房贷利率与楼市行情是成反比例关系的。
买房的最佳窗口期，通常就出现在楼市行情相对冷而房贷利率已经呈现出下行趋势的时候。当然，买房是受很多因素左右的，碰不上最佳窗口期也是要买的，但如果碰上了，千万不要再犹豫。
第九十九讲
人口净流出的城市照样值得买房
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人口净流入当然是好事情，说明城市更有吸引力，房价更有支撑。那么，人口净流出呢？你肯定很熟悉这个观点：人口净流出的城市，楼市没前途，房子不值得买。
我们不能说这个观点是错的，但这个观点不够精确。一座人口几百万的城市，即便每年都有人口净流出，只要它的人口基数没有出现断崖式下跌，这个城市的房地产市场仍然有价值。
从房价生成的逻辑来看，哪怕是一个人口只有五六万的县城，它自己就会形成一个内循环。当然，人口基数越大，这种内循环的能量就会越大。所以，人口基数比「人口净流入还是净流出」更重要。
我们为什么总是会习惯性地怀疑中小城市的楼市前景？因为我们这个国家太大，大城市太多。换一个角度来看，一座城市的人口如果超过 50 万，放在全球的视野来看，它就是一座很大的城市；只不过放在我们中国，50 万人口的城市显得很小。
佛罗伦萨的人口不到 40 万，法兰克福的人口也就 75 万左右，慕尼黑的人口也就 150 万左右。从人口基数的角度看，我们中国的不少县城，跟佛罗伦萨或慕尼黑差不多。佛罗伦萨的房子是越老越值钱，我们中国的城市则是房子越老越不值钱，可以尽早卖掉，换成新房。
所以，在谈人口与房价的时候，如果只看到「人口净流入还是净流出」，说明看得还不够深，你要看到起更大作用的因素，是人口基数。
第一百讲
城镇化的阶梯效应
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每当有官方文件说到支持「农民工进城买房」，很多人就忍不住质疑，有多少农民工买得起房啊。其实，这个表达不恰当，官方文件说到「农民工进城买房」，其实说的是非城镇户籍人口进城买房。很多人也会质疑，他们哪里买得起北上广深的房子啊。确实，他们中的绝大多数买不起。但进城不意味着只进头部城市，因为中国的城镇化存在着典型的「阶梯效应」——
●第一层阶梯：从农村到县城（因为县城有好学校）
●第二层阶梯：从县城到地级市的市区
●第三层阶梯：从地级市市区到省会城市
●第四层阶梯：从省会城市到京沪深
需要注意的是，每一层阶梯其实都是不同的群体。比如走完第一层阶梯的群体，他们可能永远就待在县城里了。但生在县城里的人，会努力去走第二层阶梯。当然，并不是所有人都是按顺序进阶的，还有一部分会跳级，直接从农村到省会城市。但无论处在哪一层阶梯的人，能跳进京沪深的，毕竟是少数。除了这种竖向跳级，还存在着横向跳级，比如从西部县城跳到东部县城。
理解了中国城镇化的「阶梯效应」，你就不会过度质疑县城的价值前景，更不会质疑西宁、石家庄、南昌等弱省会城市的价值前景。
你也可以翻翻往期的
刘德科楼市讲义
◎第1-7讲：01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出 05买车位 06选楼层 07换物业公司︱◎第8-14讲：08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷︱◎第15-20讲：15空置率 16等调控 17地铁盘 18TOD 19架空层 20老家的房子︱◎第21-24讲：21房价的三大基石制度 22度假房 23海外买房 24哪些楼盘绝对不能买︱◎第25-30讲：25买房优先级排序 26养老房 27邻居与房价 28房产品是拼图 29包阳台 30房企品牌 ︱◎第31-35讲：31买哪座城市 32网格化城市 33城市骨架 34撤市建区 35等拆迁︱◎第36-40讲：36一定会换房 37鸡头不如凤尾 38换房注意事项 39买装修房 40房屋质量问题︱◎第41-45讲：41现房销售 42房价收入比 43房价中位数 44地下室 45油烟机困境︱◎第46-50讲：46得房率 47套内面积计价 48采光权 49全球最奢侈 50宅地占比低︱◎第51-54讲：51物业费为何贵 52买贵的 53老破小 54新区VS老城︱◎第55-57讲：55买房宜大众 56再谈养老房 57再聊架空层︱◎第58-60讲：58底层逻辑 59黄金时代 60楼市到底什么阶段︱◎第61-63讲：61城市平权 62下沉市场 63城市归零︱◎第64-66讲：64样板房 65产权到期怎么办 66空置税 ︱◎第67-69讲：67公园不值钱 68怎样的公园才值钱 69公园的形态变革︱◎第70-72讲：70花园城市的误解 71容积率 72低密产品︱◎第73-75讲：73西晒 74更高的窗墙比 75顶楼漏水︱◎第76-78讲：76硅谷与硅巷 77科技城 78比例尺︱◎第79讲：79市中心空心化︱◎第80-82讲：80大学 81二手房注意事项 82大草坪 ︱◎第83-85讲：83大堂 84会所 85家居智能化︱◎第86-88讲：86缺地吗 87灰空间 88选房防洗脑︱◎第89-91讲：89学区房 90公积金 91换房黄金时间段 ︱◎第92-94讲：92公寓 93商铺 94写字楼︱◎第95-97讲：95租购同权 96共有产权房 97市政厅定律
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编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧