收缩时代。︱周锦虹

刘德科按：最近，我的朋友周锦虹先生写了一篇万字长文《收缩时代》。我完全不同意他对于「收缩时代」的判断，但是完全同意他提出的解决思路。无论当前阶段是周锦虹先生定义的「收缩时代」，还是我们判断的「中国仍处于城镇化高峰期」，中国的城市建设确实面临着一箩筐亟待解决的问题。很多时候，解决问题比如何定性更重要。周锦虹先生在文章第四部分提出的解决思路（从土地供应到户型迭代），适用于任何一个有进取心的时代。

收缩不意味着萎缩，枯竭也意味着重生。

收缩时代

文︱周锦虹

1

我们这代人可能要见另一个世面了。

近段时间，有关城市与房地产的发展，陆续冒出不少新闻。

5 月 12 日，融创中国公告其一笔美元债正式违约。5 月 27 日，国资主导的绿地控股宣布一笔 5 亿美元的债券无法按期兑付。加上去年暴雷的中国恒大，中国 3 家世界 500 强企业相继陷入困局。

6 月 27 日，北京市委书记蔡奇在北京党代会报告指，北京成为全国第一个减量发展的超大城市。

7 月 4 日，一个叫「国民经略」的公众号发文指黑龙江第三大城牡丹江的经济已回到 10 年前，房价掉到 15 年前，人口减到 40 年前……

7 月 8 日，江西某楼盘全体业主发出停贷公告，继而引发国内各地百多楼盘跟进，花旗银行的一份内部讨论纪要指，保守估计涉及到的问题按揭金额将达 5000 亿元。

《金瓶梅》里说，冰冻三尺，非一日之寒。

国盛证券 5 月的报告指，自 2021 年下半年至今，2021 年销售百强房企中已有 30 家房企出险（发生融资或理财产品违约、展期、交换要约等流动性风险事件）。导致房企接连暴雷的根本原因是近些年来高歌猛进的中国地产高杠杆快周期模式，逼迫 2020 年 8 月央行与住建部提出收紧房地产融资的「三条红线」（剔除预收款后的资产负债率不超过 70%；净容负债率不超过 100%；现金短债比不小于 1）。万科主席郁亮说，这不亚于当年土地实施招拍挂的改革力度，预示中国房地产「依靠巨额融资获取红利的发展周期结束了」。

北京的减量发展也不是刚刚开始，而是已取得阶段性成功。早于 2014 年，北京已提出「非首都功能疏解」，到 2020 年，已经有 7000 余家企业迁出北京，疏解提升区域性市场和物流中心 640 个，拆除违法建设超 2 亿平方米，城乡建设用地减量 110 平方公里，都城六区常住人口已比 2014 年下降 15%。

至于牡丹江，也不是突然冒出的个例，比它更早出名的是 2019 年 4 月，一套房卖 1.9 万的鹤岗。要细究起来，中国类似牡丹江的城市，不会少于两位数……

这些看上去没什么关系的新闻背后，其实很有关系。它们都是这一阶段中国社会发展大背景下的结果：

——中美贸易战、俄乌战争、新冠疫情的接连发生使全球经济受挫，社会不确定因素增强。

——中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。消费和投资恢复迟缓、出口难度增大，中小微企业与个体户生产经营困难。一些地方财政收支矛盾加大，经济金融领域风险隐患较多。接连出现停贷风波的原因之一还包括疫情与经济双重影响下企业倒闭员工失业，引起的现金流短缺。

——中国人口老龄少子化现象加剧，人口负增长时代马上到来。

——城市化使大城市的城市病加重，又使很多中小城市面临转型。

◆七普全国人口减少城市一览表

*七普数据显示，全国所有地级以上城市（337个）过去十年来，人口增加的有185个，人口减少的有151个，人口持平的1个。人口减少的城市数量比2000-2010年间六普数据增加61个。来源：百度百科

中国房地产高速发展 30 年，作为国民经济支柱产业的从业者，需要在一个经济与城市面临滞涨或紧缩的时代大背景下，谋划地产业新的生存与发展之道。与 30 年来市场所有起起伏伏的行情不同，这次，我们真的要见另一个世面了。

2

2020 年 2 月 26 日，一个政治明星引起了全日本的关注。基于日益严峻的新冠疫情，北海道知事铃木直道宣布全北海道约 1600 所公立中小学校停课，并声称「政治判断，结果就是一切，所有责任由知事我本人承担」。

▲日本北海道知事铃木直道，1981 年出生的日本最年轻「正部级」地方领导人。

这位全日本最年轻的 80 后「省长」是个奇迹，年少家穷，高中毕业就进了东京市政府打工，20 年间从一个普通职员成长为全日本最年轻的知事。在他政治生涯中，有一段始于 2008 年他 27 岁时的关键履历：他自告奋勇从首都东京跑到北海道一个申请破产的小城市做普通支边干部。这个小城市叫：夕张。在北海道首府札幌东面 60 公里的一个山沟沟里。

夕张是个煤矿城市，在「二战」后日本经济的高速增长中盛极一时，鼎盛时期拥有 24 座煤矿、12 万居民。80 年代初在中国上映引起过轰动的高仓健主演的电影《幸福的黄手帕》，说的就是夕张。

但很快，日本启动从煤炭转向石油的能源转型，夕张不得已逐一关停煤矿，经济发展陷入停滞。穷则思变，在 1980 年代日本经济泡沫鼓动下，夕张大力发展旅游观光业，先后举债兴建主题公园、度假村、博物馆、宾馆酒店等，还举办了国际电影节，结果效果不佳，反而背了一屁股的债务。两次重大打击使夕张人口自 1960 年代巅峰的 12 万人降至今年 6 月的 6962 人，4182 户（夕张市政府官网数据，这两天我又上去看了看，一个月不到夕张人口又少了 44 人，18 户）。

正是这个「支边干部」铃木直道，扎根边疆，从普通干部做起，与民同甘共苦，做了许多实事，最终成为全日本最年轻的市长。2019 年，又凭借在夕张积累的成绩与威望，竞选北海道知事成功。

不过铃木不是本文的重点，夕张才是。夕张的「死亡」引起了全球媒体的关注，卫报 The Guardian 与 BBC 曾以「一座学着如何死去的城市」进行了详细的报道。

我们亟需通过夕张这样的城市，去发现我们即将面临的问题是什么。

一个收缩型城市将要面临的问题主要有三个。

1. 城市老化。

桥梁、隧道、高速公路等基础设施老化，年久失修。不只是夕张，全日本现有 73 万座桥梁（2 米以上），很多上世纪 60-70 年代经济高速发展期修建的基础设施，其设计寿命多在 50 年左右，正逐步进入老化淘汰阶段。日本政府统计，到 2033 年 3 月，日本约有 67% 的桥梁、50% 的隧道、64% 的河流管理设施、24% 的下水道、58% 的港口护堤将达到 50 年的寿命，届时维修成本将达到 4.6-5.5 万亿日元——这几乎是 2018 年日本政府全年的公共事业开支总额（5.98 万亿日元）。

中国与日本的基建高峰期大约相差 20-30 年，根据《人民日报》旗下《中国经济周刊》的统计，改革开放 30 年来（1979-2007 年），全国基础产业和基础设施方面的投资累计达到 29.8 万亿元，年均增长 19.9%；此后 10 年（2008-2017 年），中国基础设施投入更是高达 99.56 万亿元，年均维系了 20% 左右增长，仅 2017 年一年便高达 17.31 万亿元。也就是说，差不多 20-30 年后，中国也将面临这 40 年高歌猛进时代创造的巨大基础设施到达设计寿命时的各项问题。

比日本以及欧美国家相比更严重的是，这 30 年来中国城市的爆炸性增长，也将使中国城市在 20-30 年后集中性面临巨量建筑（尤其高层建筑）临近设计寿命的问题。

根据美国普查局《美国住宅调查》报告，2013 年美国 7 层及以上住宅数占比为 2.1%；《日本住宅·土地统计调查 2013》显示，日本 6-10 层住宅数占比为 8.9%，11 层及以上住宅数占比为 6.2%。没有查到中国高层住宅与住宅总量的占比数据，据不完全统计，截止到 2021 年底，中国拥有高层住宅数量至少高达 26 万栋。有一个数据可以大致推断中国高层住宅的比例，根据 2021 年国家统计局第七次人口普查数据，中国有 19.7% 的家庭住房有电梯，其中中国城市家庭电梯房比例达到 36.7%（重庆的比例更是超过 60%）。以早前中国住宅规范 24 米以上才须配置电梯的规定，即使再扣除部分中国多层豪华住宅加装电梯的可能，反推中国城市住宅中高层住宅比例当不会少于 35%。

◆七普数据：中国城市家庭住电梯房的比例

地区	电梯房比例	地区	电梯房比例
全国	36.7%	湖南	34.8%
重庆	63.0%	广西	34.5%
北京	49.2%	山西	34.4%
陕西	47.7%	甘肃	34.3%
四川	47.0%	广东	33.3%
天津	43.1%	辽宁	32.7%
青海	41.3%	宁夏	32.3%
安徽	40.9%	山东	31.7%
贵州	39.6%	江西	31.5%
湖北	39.2%	内蒙古	30.0%
江苏	39.1%	新疆	29.8%
海南	38.6%	浙江	29.3%
河北	38.5%	吉林	29.1%
福建	37.1%	云南	29.0%
上海	37.0%	黑龙江	25.9%
河南	35.4%	西藏	19.3%

▲表格数据来源：微信公众号「中国电梯」

时下中国城市仍处于活力期，建筑寿命仍处于健康期，房屋入住率高，财政支付能力与住房维修基金储备丰富时，政府与百姓的负担并不明显。一旦这批住宅临近混凝土使用寿命，电梯与楼宇设备设施老化，立面与公共区域需要大修时，将会面临庞大的维护翻新费用。如果再加之经济进行平稳期、人口数量减少、老龄少子化现象加剧等叠加因素的影响，高层住户的物业负担将会进一步加重。

一旦高层建筑出现维护困境，还将出现一系列的连锁反应。感兴趣的朋友还可以研究一下英国城市格拉斯哥的「欧洲病夫效应」。苏格兰第一大城市格拉斯哥成为欧洲死亡率最高的城市，男子预期寿命比英国平均水平少了整整 7 年。而预期寿命的减少除了产业萎缩，恰恰与城市建设、高楼效应等有难以割舍的关系。

已经有不少媒体与专家在预言，中国城市高层住宅将面临「贫民窟」化的担忧。

▲衰败的日本城市夕张。图片来源：acidcow.com

2. 房地产价值下跌。

日本著名智库野村综合研究所的研究显示，劳动人口占比与住宅地价有着明显关系。日本劳动人口（15-64 岁）占总人口比例已经从 1990 年的 69.7% 下降到 2021 年的 59.4%（七普中国数据仍有 68.55%），在老龄少子化趋势之下，日本出现了数以千万计的闲置废弃房屋。

清华大学-野村综合研究所中国研究中心理事川岛一郎指日本有 20% 的房子基本处于闲置状态。预估 2033 年日本闲置房屋数量将达到 1995 万户，闲置率达 27.3%。

闲置房屋上升导致火灾、坍塌、犯罪、环境卫生等诸多风险，造成城市吸引力下降，并导致城市房价进一步下降，形成恶性循环。

2017 年日本有 410 万公顷所有权不明的土地，到 2040 年预计将达 720 万公顷。

很多人会指出日本的地产体系与中国不同，房地产的遗弃闲置问题不一定存在。是么？当中国土地财政不可持续，交易环节征税转向使用环节征收房产税就将大势所趋，不可逆转。可以肯定，在不久的将来，中国也将与日本一样，你持有的房屋越多，所需缴纳的房产税费也会更多。再退一步说，即使房产税没有出现，物业费你总得交吧？

当爷爷奶奶外公外婆们不可避免地老去，他们身后留下的众多房屋将会与日本一样，让我们的后代支付更多的费用，遗弃房屋现象也照样会产生。而一旦遗弃发生，日本的问题一样会在国内发生。

棘手的还有另一个问题。

6 月 30 日，原建设部副部长仇保兴在「2022 中国城市高质量发展智库论坛」上分析说，中国人均住房面积已经超过 41.76 平方米，进入不缺房子时代，再加上人口出生率逐年下降，中国的住房空置率已经达到 15%，有的省份甚至已经达到 25% 甚至 30%，高于国际 5% 的空置率标准。

要命的是，中国居民财富的 75% 都放在了住房上，而美国人的这项比例仅 28%。一旦房价暴跌，很多人将成为「负翁」。

房价收入比也能说明问题，房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。易居房地产研究院发布的《2020 年全国房价收入比报告》显示，2020 年，全国商品住宅房价收入比为 9.2，一般而言，在发达国家，房价收入比超过 6 就可视为泡沫区，由于统计方式不同（美国按套总价，易居按照「全国平均售价×全国城镇居民人均建筑面积/全国城镇居民人均可支配收入」计算），易居的研究建议全国房价收入比保持在 7.0-7.5 内属于合理区间，这是什么概念？如果要让一户家庭的房价收入比维持在这个区间，要么缩小分子，让房价降价 27%，要么做大分母，让收入增加 27%。

事实上易居的这项研究与中国各地情况迥异的实际感受有较大差异。根据全美房地产经纪人协会 NAR 最新数据，2022 年 5 月，全美住房中位数是 247㎡/套，房价中位数是 260 万人民币/套，美国家庭收入中位数是 45 万元人民币/户，也即美国房价收入比中位数为 5.8 倍。

日本经济新闻最新报道显示，与日本 1990 年房价崩溃前的房价收入比而言，当前北上广深的房价收入比更加惊人。以杭州为例，2021 年 12 月住宅成交均价为 32429 元/㎡，人均居住面积 39.3 平米，每户人口 2.36 人，人均收入 6.77 万元，则杭州平均房价收入比为：32429*39.3*2.36/67700*2.36=18.8 倍，这个数字远低于日经中文网北上广深的表现，但相比易居的全国平均数值 9.2 还高出一倍，并比 1990 年日本房产崩溃前东京的峰值还要高。

▲图片来源：日经中文网

有房的朋友都会同意仇副部长的观点，既然稳住房价不能下跌至关重要，也就意味着「缩小分子」必须极力避免，但房价不能仅靠当下的政策支撑，那是一时的、虚幻的泡沫。归根结底，是要增加中国人非住房以外的财富收入，也就是必须保持经济增长，增加人们的收入，做大中国人的财富分母。

土地的价值也一样，由于是 B2B，去年以来中国各大城市土地缓拍流拍现象层出不穷，很多城市依靠城投等国有企业兜底拿地勉强支撑局面，一旦变成房产上市面临需求缺失，终究也是虚幻，只有全力以赴设法将经济搞上来，让老百姓手头有钱，有效扩大市场需求，才能使市场可持续。

想要像前几次一样寄托各种刺激政策拉抬或支撑市场，难了。

3. 生活水平下降。

由于老龄少子化的冲击，年轻人消费占比较高的汽车、通讯、住房、娱乐支出下降，城市商业功能减退。日本加油站数量相比 1995 年高峰期已经减少一半。丽泽大学清水千弘研究所估计，2040 年日本全国地价平均水平将下降到 2010 年的三分之一，要维持现有地价水平，劳动力退休标准将从 64 岁提升至 74 岁（以提升社会与个人的财富水平）。

人口（劳动力）减少还导致商业娱乐、住宿餐饮、物流运输、建筑业等行业用人捉襟见肘，像物流运输业一旦人手紧缺，我们面临的一定是运输时效下降，费用上涨，长三角包邮估计也会撑不住。日本很多企业的倒闭并非因为亏损，而是因为人手不足。

老龄化还导致老年人违法犯罪案例上升，有些是因为老后破产，有些是因为认知与行动力衰退导致交通违法与事故上升。还有很多年轻人，需要从大城市回到老家照顾老人，却因找不到好工作而「啃老」，造成「老后两代破产」等社会问题。

中国的境遇也不会好到哪里去，曾几何时，「六个钱包」（指夫妻双方加上双方父母总共 6 个钱袋子）帮助很多人在大城市置业立足（也帮助加快了中国城市建设），但总有一天「六个钱包」会变成「四个负担」（夫妻承担双方父母的赡养义务），让新城市人不堪重负。

子曰，人无远虑，必有近忧。

3

这几天有个斯托克代尔悖论（Stockdale Paradox）在坊间流传，讲的是越战期间被俘美军最高层级的海军中将 James Stockdale 发现，被俘同伴中死得最快的人是那些最乐观的人。而最终能活下来的人，既保持一定的生存欲望，又勇于面对现实，不给自己讲童话，有与困境适应与抗争的素质。没有乐观与信心肯定不行，但光有乐观没有面对现实的勇气，也不行。

有人会质疑上文的情形太过惊悚，失败的城市也多为夕张、鹤岗、牡丹江这样的资源枯竭型城市，或者是格拉斯哥、底特律这样的产业衰竭型城市，跟中国很多城市情况并不一样，是么？ 

京都也一样会破产。

川端康成说，京都是日本的故乡。京都之美，让去过的人无不赞叹。没有人相信，京都竟然也要破产。2021 年 6 月，京都市长门川大作公开宣布，京都债台高筑，累计负债达 1.6 万亿日元，已接近破产边缘。很多人认为京都破产是因为疫情对旅游业的打击，但其实早在疫情爆发之前，京都就已面临严重的债务危机。

首先是财政收入来源少。比如京都因受世界遗产保护，城市寺庙神社遍布，极少高楼大厦，导致不动产税收（相当于我国即将开征的房产税）相比其他城市少了一大截（京都寺庙神社是不用交税的，1983 年京都决定向寺庙伸手收税结果遭到坚决的抗议，包括金阁寺和清水寺在内的约 24 座主要寺庙马上宣布对游客关闭，直至 1987 年政府让步取消，寺庙和政府的不和关系影响至今）。

其次是老龄化的影响。由于京都老龄化的加剧，养老负担越来越大，高额的福利支出使京都入不敷出。

再次是庞大的基建开支。1989 年，京都上马市政地铁东西线。因修建时多次改变路线，导致工程造价超出计划的两倍多，且因地铁路线规划不合理，致使乘客数量未达预期，最终导致年年亏损，只能依靠巨额贷款补贴维持。

日积月累，政府支出远远大于收入，这次疫情一来又打击了经济支柱旅游业的收入，终使京都走向濒临破产之路。

人口外流、老龄少子化严重、产业结构不合理、政府债务规模庞大……不正是当下中国很多中小城市面临的现状么？

正如《三联生活周刊》的报道说，今天的夕张，可能就是 15 年后的鹤岗。今天的日本，也可能就是 20-30 年后的中国。

野村-清华的联合研究显示，中日两国的人口结构很像，老龄化大概存在 25-30 年的时间差。2021 年，中国的老龄化率是 13.5%。从老龄化到深度老龄化（60 岁以上人口占比超 10% 为轻度老龄化，超过 20% 为中度老龄化，超过 30% 为重度老龄化，超过 35% 为深度老龄化），日本用了 24 年，中国估计只有 23 年。而英国、美国、法国则分别是 46 年、72 年和 126 年。

日本在 1994 年进入深度老龄化。且从深度老龄化到超级老龄化（65 岁及以上人口占比超 20%），日本仅用时 11 年。2014 年日本全国人口与社会保障研究所小池史郎就预估，到 2040 年，日本 1700 个城市中将有 896 个消失，后来他把这个数字增加到了 929 个。

不可否认，中国城市与地产业的结构性机会依然存在，也总还有持续不断的城市依靠自身努力获得成功发展的机会。但无论从经济走向、人口趋势，未来的前景肯定不会像前面这几十年这样好过。

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怎么办呢？全国上下都在想办法。

宏观层面，中国的「十四五」规划纲要提出了一系列解决方案，比如：强调发展是解决我国一切问题的基础和关键，要提高社会文明程度，生产生活方式要绿色转型，推动产业升级，加快新型基础设施建设，加快数字产业化，全面提升城市品质，提升医疗教育水平，完善一老一小人口服务体系等等。

行业层面，要发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向；行业逐步由规模化向高质量发展转型；增加保障性租赁住房和共有产权住房供给；坚持「房住不炒」等等，这些都是应对城市进入收缩时代的应有之义。 

从更具体的层面说，更为细分与精准定位的专业开发仍有市场机会，特殊或者细分用途的专业功能建筑需求将会上升（比如提供过渡居住与更好服务的城市服务公寓、分布更合理服务更细致的中小酒店、中小特色商业、多功能办公楼、各类体育教育医疗与文化设施，这些都是提升城市品质的具体表现）；老龄化进程中有关老年人衍生出的各类照护照料设施潜力巨大，川岛一郎指出中国的 9073 养老模式（90% 居家养老，7% 社区养老，3% 机构养老），到目前考虑的还只有 3-4% 的部分。

上述机会不仅包括传统的增量模式开发，更大的机会蕴含在存量地产的再开发中。

本文着重讨论个人认为比较重要的两个焦点问题。

1. 加快优化城市土地与空间利用规划。

中国城市的土地供应在区域与城市之间存在严重的不均衡。黄奇帆先生说，按理人多的城市（住房用地）应多供应一点，人少的地方就少供一点。但是政府有时是逆向调控，对大城市有意控紧一点，中小城市反而容易得到支持，造成了土地供应在城市间的不平衡，我们已看到太多先进城市去相对落后地区购买土地指标的事。

上海交通大学陆铭教授指，中国的土地政策出现供给和需求空间错配，一方面，建设用地指标大量被配置给了人口流出的中西部城市和中小城市。另一方面，以行政辖区为「城市」边界，高估了都市圈的土地开发强度。比如上海在经济层面早已与周边省市形成都市圈，但政府规划仍只能以「上海市」为界，制约了都市圈一体化发展。

其次是城市内部的土地供应结构不合理。在以 GDP 为纲、高歌猛进的城市化进程中，中国城市的产业商办用地（写字楼、厂房、购物中心等）与住宅用地供应结构失衡，反映在地价上，明明同一区域、同一地段，同水平的公共基础设施供给，商办用地的价格与住宅用地价格就存在巨大差异，却没想过这只是人为的政策设定所致。

▲中国某城市10年来商服用地与住宅用地差异对比表，陆铭、张莉、刘雅丽。

黄奇帆的研究指出，一个城市的可开发用地假如是 1000 平方公里，按照国际惯例应该是有 1000 万人。其中，400 平方公里用于住房，200 平方公里用于工业，剩余的 400 平方公里是公园、绿化设施、学校等。如果 1 平方公里工业用地的产值有 150-200 亿元，那么 200 平方公里就有三四万亿元工业产值。    

一个城市大体上需要多少办公建筑呢？2 万元 GDP/平方米，这包括所有企事业单位的办公楼，比如学校、医院、企业、事业单位等。对大城市而言，由于每平方米写字楼成本高一些，其资源利用率也会高一些，大体按每平方米 4 万元 GDP 来规划。按照黄先生的逻辑，2021 年，杭州市实现生产总值 18109.41 亿元，其广义办公建筑体量应该控制在 4500 万平方米左右，目前杭州的广义办公建筑有多少呢？没有找到类似统计。

一个城市大体上需要多少商业面积呢？黄奇帆提出的数据是大约 2 万元销售额/平方米/年。理论上说合适的坪效与商业所在的城市消费能力、生活成本、行业属性与毛利、房地产租金存在强相关，不能一概而论。比如 2016 年上海全市城市商业综合体的平均坪效为 18000 元/平方米/年，沿街商业的平均坪效就可能会更低，按照商业逻辑，很多中小城市在 3-5 元/平方米/天的租金水平下，1 万元/平方米/年的销售额也可支撑。另外，同一地段同一店铺的坪效也会不一样，如果租金一致，毛利低租金承受力低的商业坪效需要更高，反之也可以低。但无论如何，「一个城市每年零售额只有 5 千亿，你却有 5000 万平米商业是不合适的。」 何况互联网消费对实体商业的侵蚀也不可小视。尽管难以对城市所需商业面积进行宏观准确评估，但政府至少可以尽快消除政策壁垒，发挥市场力量，允许存量空间功能在满足消防、安全、环境干扰等条件下实现灵活转换。

一个城市大体上需要多少住宅呢？这个问题本身的答案不难寻找，但背后牵涉到两个问题，一是城市需要拿出多少比例的土地用于住宅建设，二是一块住宅用地如何为城市居民创造更与时俱进的宜居空间。

中国城市一般是 30% 住宅用地甚至更低，日本是 50%。中国工业用地、公共设施占用建成区过多，且住宅用地容积率、日照、退线三重约束严重。而日本相反，公建及工业用地集约，退线少，楼间距窄，无效绿化少，大公园少，总体上土地非常精打细算。

城市建设用地占比比较

*根据互联网信息综合。在以GDP为纲的城市驱动模式下，中国工业用地占比较大，住宅用地占比较小。

上表可知日本东京都地区住宅用地比例接近 40%，一般城市住宅用地比例多在 40-50% 以上，而中国各大城市住宅用地比例一般在 25-35% 之间，确实存在较大差异。另外工业用地占比太高，且容积率又偏低，因此调整土地供应结构，加大住宅用地、减少工业与商服用地供给，提升非住宅用地的容积与效能，势在必行。提醒一句，将住宅用地占比从 25% 提升至 50%，并不是增加 25 个百分点，而是意味着现有中国城市住宅用地规模可以再增加一倍。

▲北京/上海/东京建筑密度与容积率比较，图片来源：国土资源情报

至于在住宅用地本身的利用效率方面，红线退线、建筑密度、楼幢间距和严苛的日照标准使地块制约因素过多，导致相同的容积率，我国住宅需要更高的楼高和楼间距，如果只是简单提升住宅容积率，就势必加高建筑高度，最后被迫变成整齐排布的多米诺骨牌状的混凝土森林，有网友戏谑这样的高层住宅为「黄泥大墓碑」 。令人意外的是，即便是高楼林立的中国城市建成区的人口密度，还比日本到处都是「一户建」，以低矮建筑为主的人口密度要低。

2. 住宅产品的发展趋势

不缺房子，但缺好房子。在收缩时代，唯有营造更有吸引力的住宅产品，才能在蓝海市场的竞争中胜出。这一轮新冠疫情导致的生活与工作方式转变，对全球居住产品都提出了更高的要求。我们收集了近几年全球范围内住宅研究新动向，发现有以下几大趋势：

● 更舒适与更多功能的公共空间

小区入口、架空层、风雨连廊、裙房屋顶正在进一步得到利用，更多的公共社交、养老、教育、亲子、文化与生活服务服务空间陆续植入，花园、庭院与上述诸多功能的无界融合，进一步提升宜居品质。

▲新加坡住宅社区公共空间分析。图片来源：世界建筑杂志

更多的开发商还将走出小区，关心社区周边公共空间、广场、绿地、街道的一体化建设，TOD、便捷配套、步行友好、邻里融合、生态多样化与低碳环境的营造，成为社区建设宜居品质与企业体现社会责任感的新赛道。

● 超级玄关

具体到住宅内部，作为户内户外的过渡空间，入户玄关的设计将赋予其新的功能——

· 基于礼仪感与风水需求的视觉转折承换空间；

· 离家与归家所需的功能转换与储物空间（换鞋、雨衣风衣、雨伞钥匙、行李箱包）；

· 物流包裹与快递外卖的处理中心；

看过周迅饰演的电视剧《小敏家》的朋友还注意到，玄关还是重视个人卫生的家庭的一个病毒隔离处——取换口罩、消毒包裹与消杀手部。

▲要进小敏家，入门必须消毒。电视剧《小敏家》截图，图片来源：优酷

● 更灵活的弹性空间

100 多年前，结核病与流感的肆虐催生了住宅阳台的发展。新冠疫情的突发与数字化变革的大背景，使住宅居住、吃饭、休憩的功能需求外延，在家工作、学习的需求急速上升。

因此，新的户型设计需要满足两个条件，一是尽可能完整方正的公共区域，探索 DLK+X（客厅餐厅厨房+可变功能）一体化空间以适应在相同户型基础下不同家庭生活方式的需求；二是提供「平台化」的结构柱梁体系，使房子可以随着家庭成员的成长进行便捷的功能转化，一个户型一种生活、功能一成不变的空间（户型）将成为过去，多功能、模块化，能灵活适应生活方式转变的住宅呼之欲出。

▲绿城利普设计公司，绿城管理集团户型创新设计大赛三等奖作品。玄关得到进一步重视，独立家政空间开始出现，普通住宅内出现了社交与活动需求的洄游动线，阳台空间进一步细化成多功能的活动空间等等。图片来源：绿城管理

德博拉·博克事务所 Deborah Berke 合伙人梅特兰·琼斯 Maitland Jones 说，人们学习、社交、吃饭和睡觉的空间界限越来越模糊。我们要让餐厅成为「疫情的受益者」，它能迅速从用餐模式转成工作模式，或者变成娱乐媒体室。在加拿大，一些户型的西厨岛台可与餐桌实现灵活转换。

为了使房间更灵活，大小也要改变。我们依然需要很多小空间，让人们打私人电话，或进行小型的视频会议。在加拿大，一些住宅内部的过廊、转角也被利用成单人工作空间。CetraRuddy 公司在设计纽约曼哈顿东 29 街 30 号的玫瑰山 Rose Hill 公寓时，就设置了一处「灵活空间」——一间没有窗户的凹室，比卧室小，关上玻璃滑门后就能与外界隔绝。

▲CetraRuddy事务所，纽约曼哈顿东29街30号玫瑰山Rose Hill公寓，一个被布置为家庭办公室的「灵活空间」。图片来源：纽约时报。

● 更多与户外接触的可能

这次疫情使全世界的人们认识到新鲜空气与接触大自然是如此重要。更多的阳台、露台、空中庭院成为疫情封闭期间人们的渴望。哪怕只是一个朱丽叶阳台（国内一般叫法式阳台、一步阳台）也是好的。

更多的开窗面积与新鲜空气，加速室内的自然通风，不仅是抵抗疫情的需要，也可以减少能源消耗。

▲罗伯特·斯特恩建筑师事务所:东端大道20号，朱丽叶阳台。图片来源：纽约时报

▲莫里斯·阿吉麦建筑师事务所：Front & York公寓的空中露台。图片来源：纽约时报

● 更周全的存储收纳空间

疫情的出现使人们对城市供应链的信心出现动摇，拥有足够的储存空间可能会变得至关重要，这样可能会衍生出更大、规划得更有效的衣柜和食品储藏室。

● 更先进的智能科技

无接触的智能家居控制系统从公共空间开始进入家庭。不再需要开关、按键的设备将会更多出现。    

空气（温度湿度）、阳光、水作为健康生活的三大要素将更科学地得到控制与利用。室内通风系统也会升级，让住宅里的空气能更加流通。空气与水的过滤系统将进一步普及。

基于物联网的楼宇控制系统，以及基于便捷使用端（手机、佩戴式手环等）的远程家庭控制协同系统逐渐进入家庭。让建筑不再是人体的一个物理「硬壳」，而变成一个柔软的、可控制可感知的「皮肤」，或者更狠一点，像谷口吉生所说，让建筑消失。

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要么在红海中做出更有竞争力与吸引力的居住产品，要么投身存量地产，潜心于更加专业细分与垂直度的空间再开发与运营，创造新的蓝海。

我们总要继续向前。不断挑战自我，跨越经验，向不可知与未来挑战，是我们保持前进的唯一秘诀。一去不复返的「好日子」也是低水平竞争的温床，我们的城市终将结束规模粗放与低级的竞争。收缩不意味着萎缩，枯竭也意味着重生，打造更加紧凑、精致、和谐、生态的未来城市，也可以是每一个挑战者的美好前程。

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参考文献：

*三联生活周刊，2022年第24期，规划老年

*李克强：政府工作报告，2022年3月5日，第十三届全国人民代表大会第五次会议

*知乎：如何评价北海道知事铃木直道

*中国电梯微信号：中国家庭住房设施状况分析，2022-07-06

*方升研究 | 底特律之死：城市是如何衰败的？ 

https://www.sohu.com/a/495718277_100117214

*财鲸频道，破产的京都

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1715492381454496230&wfr=spider&for=pc 

*虎嗅 日本通 欠了1.6万亿，京都要破产了？

https://m.huxiu.com/article/440342.html 

*格拉斯哥：工业革命发源地的没落

https://xw.qq.com/cmsid/20201012A0GEWI00?f=newdc  

*格拉斯哥高楼效应

https://jz.docin.com/p-1115993655.html 

*《舒吉·贝恩》

https://appatt.sznews.com/wanbao/files/szxw/News/202205/19/117813.html 

*易居研究院：2020年全国房价收入比报告 

http://www.fangchan.com/data/13/2021-01-20/6757545891814773460.html

*日本 夕张市政府官网

https://www.city.yubari.lg.jp/

*黄奇帆：「十四五」开局：房产企业和政府各自应该做什么？

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1682224915766715836&wfr=spider&for=pc

*陆铭：大国大城，当代中国的统一、发展与平衡，上海人民出版社。

*张迪等，东京都市圈土地利用分析—兼与北京上海的比较，《国土资源情报》期刊

*纽约时报：TIM McKEOUGH：疫情会怎样改变你未来的家

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编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

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