再说一遍：风景不值钱。︱刘德科楼市讲义105-107

文︱刘德科

我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。

第一百零五讲

建设用地不够了怎么办

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中国城市化的矛盾在于：耕地是要严格保护的，而城市建设又必然会占用耕地。怎么解决这个矛盾？其中一个办法是：中央给每个省份每个城市分配任务，既要考核耕地的数量指标，又要控制建设用地的指标。

既然是分配，就会产生不平衡。有些城市耕地很多，建设用地的指标根本就用不完；有些城市则相反，建设用地的指标根本就不够用，这就导致商品房供应不足，甚至导致房价上升。所以，现在我们国家在探索一项新制度，叫做「跨省域调剂」。简单说，就是像上海这样的发达城市，建设用地的指标不够用，可以花钱向欠发达省份去买他们没用完的指标，上海就有更多土地可以拿来搞城市建设。

对于整个国家来说，「跨省域调剂」这个制度客观上也有助于解决中国发展不平衡的问题，而且是用市场化的方式去解决。

你看，建设用地的指标，对于欠发达省份来说，是相对不值钱的；但对于像上海这样的发达城市，指标是迫切需求的，只要能弄到指标，多花点钱也是没有问题的。欠发达省份拿不值钱的东西，高价卖给发达城市，就可以获得更多资金来发展自己。这就叫「双赢」。

第一百零六讲

控制房价也要指望「海水稻」

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「十八亿亩耕地红线」是为了粮食安全。如果不是袁隆平等科学家提高了水稻的亩产量，「十八亿亩耕地」恐怕也是不够的，可能得三十亿亩甚至五十亿亩。如果这样，城市建设用地就超级紧张了。所以说，袁隆平不仅对中国的粮食安全做出了巨大贡献，而且也对中国的城镇化做出了巨大贡献。倘若没有袁隆平的杂交水稻，中国恐怕很难腾出这么多耕地，用来完成规模庞大的城镇化建设。

从这个角度看，袁隆平生前在研究的「海水稻」，同样具有积极意义。袁隆平团队说：「中国大约有 3 亿亩盐碱地可以进行改造利用，研发团队计划在 5 到 8 年内在全国推广 1 亿亩耐盐碱水稻种植。」

这意味着盐碱地可以变成有效耕地——「海水稻」在青岛的盐碱地试种，亩产超 600 公斤。如果「海水稻」真的可以成功种出 1 亿亩，这对于紧张的城市建设用地来说，不啻是一种巨大的解放。

建设用地如果更充足，有利于缓解商品房供应不足的问题，客观上也有助于抑制房价上涨。

第一百零七讲

风景不值钱

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以前我们讲过伦敦的一个案例：泰晤士河畔的同一幢住宅楼，第一排房源的单价是第二排的两倍，第一排看得到泰晤士河，第二排没有河景。因为风景，单价翻倍。风景很值钱。

那么我们中国的城市呢？上海黄浦江畔或广州珠江畔的楼盘，能看到江景的和看不到江景的，单价能差一倍吗？能看到江景的，自然是要贵一些，但现在恐怕还达不到单价翻倍。

珠江或黄浦江，已经是中国非常值钱的风景了，因为这些风景加载了无数的城市资源。即便如此，风景的溢价率还是达不到翻倍的水准。至于那些没有什么城市资源的风景，那就更不值钱了。那些没什么城市资源的风景，只能满足我们对于浪漫的想象。我们内心的浪漫一旦被勾引，就很容易为冲动买单。

我们在买任何楼盘的时候，都要警醒自己：风景不值钱，城市资源比风景值钱，加载了城市资源的风景才值钱。或许再过二十年，风景才会值钱，加载了城市资源的风景才会像伦敦那样无比值钱。

你也可以翻翻往期的

刘德科楼市讲义

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编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

策划︱王冬莺  主编︱何玲  流程︱周慧慧

总编辑︱刘德科  书法艺术︱陈志亨