德恒实务‖破产期间，银行能直接扣划按揭贷款保证金账户资金吗？

文章来源：郝建礼、刘涛律师团队

关键词：按揭贷款保证金；金钱质押；暂停行使质押权

案情2019年12月6日，王铁柱和小红置业公司签订《商品房买卖合同》，同时和PP银行签订按揭贷款合同。小红置业公司和PP银行签订《质押合同》，约定小红置业公司用在PP银行开设的按揭贷款保证金账户资金为上述贷款提供阶段性担保，直至王铁柱购买的房屋为PP银行办理正式抵押。2020年8月，小红置业公司进入破产程序。2020年11月，因王铁柱没有按期归还贷款，PP银行就直接从按揭贷款保证金账户上划扣8700元。





问题1、小红置业公司是保证人还是金钱质押人？2、小红置业公司破产期间，PP银行直接划扣保证金账户资金合法吗？3、《质押合同》是否能够依据破产法第十八条予以解除？






分析

关于第一个问题：要说明这个问题，首先要弄清楚按揭贷款保证金账户资金的性质。银行在发放住房贷款过程中，开发商在银行设立保证金专户，并按主合同贷款金额的一定比例存入保证金为买房人的债务提供保证担保时，双方已经形成了用保证金账户的资金为个人住房贷款提供担保的书面合意。虽然该账户也会发生资金进出，但该账户的资金进出是为按揭贷款债权实现提供担保而发生，也就是说，账户资金均用于保证金的退还和贷款本息的扣划，没有用于保证金以外业务，符合特定化的要件。因此，虽然保证金账户资金所有权属于开发商，但银行拥有账户资金的实际控制权，符合移交债权人占有的要件，构成金钱质押。所以，小红置业公司在本案中是金钱质押人，不是保证人，也就是小红置业公司提供的是金钱质押担保，而不是保证担保。

关于第二个问题：有人说，根据《企业破产法》第16条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，小红置业公司进入破产程序后，有关其对外所负债务必须依据法定程序才能获得清偿，未经法定程序形成的个别清偿一律应当认定为无效行为。本案中，因为王铁柱的逾期付款导致小红置业公司承担担保责任所负的债务，PP银行应当先向管理人申报债权，待其债权得到裁定确认后，才能依法获得受偿。这种说法不成立。原因在于，王铁柱逾期清偿贷款行为发生在小红置业公司破产期间，即小红置业公司对PP银行承担担保责任的时间在法院受理公司破产之后，PP银行对小红置业公司的债权主张不属于债权申报范畴。故，PP银行划扣行为也不属于个别清偿。

那么，PP银行是否可以依据《质押合同》约定直接划扣账户资金呢？

正常情况下，若《质押合同》有此项内容的明确约定，当王铁柱逾期履行还款义务时，银行依约定直接划扣小红置业公司保证金账户的资金不存在疑问。但在小红置业公司已经处于破产程序期间，PP银行是否还能依据《质押合同》约定直接行使权利呢？这就引出第三个问题。

关于第三个问题：若要否定PP银行的直接划款行为效力，就要先否定《质押合同》的效力，在不存在法定无效情形的情况下，就需要解除该合同。通过协商肯定做不了——银行不会轻易放弃自己的权利。这就要考量是否能够适用《企业破产法》第十八条法定解除的规定了。第十八条文字不多，合同符合解除的一个关键条件是“双方均未履行完毕”。《质押合同》是否属于“双方均未履行完毕”的合同——仔细推敲，我认为不符合。《质押合同》是依附于按揭贷款合同的从合同，不能单独存在，而本案中的主合同一直合法有效，作为担保人，小红置业公司（管理人）不能脱离主合同单方解除自己的担保责任。况且，小红置业公司已经履行了相应的合同义务——提供了金钱质押，而银行也已经履行了主合同约定的发放贷款义务。即使小红置业公司仅仅属于完成了提供担保财产的先期合同义务（还未真正承担担保义务），但PP银行已经履行完毕所有合同义务（发放按揭贷款）。所以，我认为，本案中的《质押合同》不属于“双方均未履行完毕”的合同，管理人不能适用《企业破产法》第十八条解除。

实务难题：虽然依据目前国内法律规定，在买房人逾期清偿按揭贷款时，银行有权直接扣划按揭贷款保证金账户资金，但在房地产开发企业破产期间，管理人处理此事就形成了一个现实难题。主要在于：买房人出现逾期还款，银行就会依据约定直接扣划保证金账户资金，管理人需要向买房人予以追偿。若买房人后期及时停止违约，倒还好处理——债务人的担保责任能够确定，管理人能明确向买房人追偿的金额；但若买房人的违约行为一直持续，那就难办了——债务人的担保责任一直处于不确定状态。若再遇到银行怠于向买房人主张权利，管理人就更难处理此事——银行一直持续扣划保证金账户资金，管理人一直不断更新向买房人追偿的金额。

鉴于上述情况，我认为，在保障银行权利正常实现的前提下，在房地产开发企业破产期间，有关按揭贷款保证金账户质押权利应暂停行使。若买房人出现违约付款情形，银行应当尽快启动诉讼程序，先对买房人的房产（抵押财产）行使权利，不足部分再从保证金账户中划扣。如此处理，一方面银行权利能够得到保障，另一方面，也避免了债务人的担保责任处于不确定状态影响破产程序的正常开展。

编辑：许利娜

团队介绍

德舟共济劫波外，破立远航渡沧海——郝建礼、刘涛律师团队，专门从事破产业务，实务经验丰富，理论研究功底夯实。负责人郝建礼和刘涛律师，从事破产业务已达二十余年，在破产业务领域具有丰富的实践经验。团队成员20人，其中16人拥有硕士学位；中共党员14名，专业性、组织性、纪律性和凝聚力突出。

截止目前，德恒郑州律所已承接破产类案件二十九起（包含三起合并破产案件，其中圣光集团二十三家企业合并重整；三起预重整案件；九起重大复杂房地产企业案件），目前已办结案件十九起。案件类型涵盖清算、重整、和解、预重整。

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