三类购房债权相关问题的探讨

文章来源：郝建礼、刘涛律师团队

    随着房地产行业的持续深化改革，加之新冠疫情对社会经济各方面的影响，房地产企业破产案件逐年增加，购房人作为房地产破产案件中特殊的利益群体，如何在破产重整程序中维护购房人基本生存权利、实现居者有其屋的同时，又平衡各方主体利益，值得破产案件受理法院和管理人进行思考。本文就三类因不同的购房情况所产生债权的认定、处理方式进行分析、探讨。

一

购买未取得预售证的商品房所产生的债权

对于购买未取得预售证的商品房所产生的债权是否属于“消费性购房”，实务中有不同的观点。一种观点认为，由于商品房交易过程中存在不规范的现象，导致购房人的权利无法得到保障，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条的规定，正是以“生存权利至上”为出发点，为购房人的基本权利而规定的特殊优先权，所以，无论消费者所购买的商品房是否已取得商品房预售许可证，均不影响其权利的特殊性。且《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与实用》一书中，肯定了该种观点。另一种观点认为，债权人购买未取得预售许可证的商品房不符合消费性购房人的条件，若对该部分购房人权利优先进行保障，不利于交易安全，如在（2018）最高法民申3891号、（2018）最高法民申6180号再审案件中，最高院认为若购房人购买未取得预售许可证的房屋，其不能据此取得物权期待权，不能对抗执行。笔者认为，上述两种观点均有一定合理性，但是在具体个案中，购买未取得预售证的商品房所产生的债权是否具有优先性，需结合实际情况进行认定，方能在工程债权人担保债权人、购房人之间寻求利益平衡点的同时，维护交易稳定，保障交易安全，可结合购房人购房具体情况考虑：

开发商在出售未取得预售证的商品房的过程中，与购房人所签订的“协议”通常存在两种情况：

签订商品房买卖预约协议

1

部分开发商为了快速回笼资金，同时为规避法律责任，采取“预约”的方式对外销售房屋。在这种情况下，若购房人仅向开发商交纳为数不多的款项，并未产生基于物的“期待权”，那么该笔债权不应具有优先性；若是开发商与购房人之间签订的“预约”合同已具备商品房买卖合同的要件，购房人也据此交纳了全部或者部分合同款项，但因开发商未取得商品房预售许可证而导致购房人与开发商之间迟迟未签订正式的商品房买卖合同，这种情况下，未签订商品房买卖合同的主要过错不在于购房人。基于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释，及就《山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出的答复》的本意及逻辑关系，笔者认为应注重保护此类购房人的合法权益。

签订商品房买卖协议

2

也有部分开发商，为消除购房人疑虑，在房地产项目尚未取得商品房预售许可证的情况下，与购房人签订《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，若开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同虽无效，购房者基于此所交纳的购房款是否应当予以保护呢？笔者认为，商品房作为大宗商品，单纯的消费者购买房屋的经验并不充分，对于房地产销售中的审批规定了解并不充分，其对开发商手续的审查存在盲区，导致合同无效的原因并不在于购房人，且往往该部分购房人已经按照合同约定向开发商交纳相应合同款项，对于所购买的房屋具有合理的“期待权”，加之，部分购房人是将其多年积蓄付诸其中，如无法拿到解决居住需求的房屋解决生存问题，也无法退还其购房款，将无法保障其基本生存权，从而导致大量社会不稳定因素。笔者认为在房地产企业破产案件中，应关注此类购房人的合法救济途径。

二

已支付全部购房款的债权

符合消费型购房条件的债权本身即具备超级优先性，在购房人已付清全款的情况下，管理人可根据债务人的具体情况，以货币或是交付房屋的方式进行清偿，本文不再就该种情况进行探讨。本部分主要探讨已支付全部购房款的债权，在不符合消费型购房债权条件的情况下的相关问题（例如债权人所购商品房性质为商业用房）。在购房人已支付全部购房款时，管理人能否依据《企业破产法》第十八条，与债权人继续履行合同，交付房屋或办理过户手续，在实践中存在争议。《企业破产法》第十八条赋予了管理人对于“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”决定解除或者继续履行的权利。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十五条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，即在商品房买卖合同中买受人一旦支付全部购房价款，那么其已履行完毕全部合同义务。在这种情形下，若购房人不主张解除合同，管理人是否应当继续履行交付房屋的义务？笔者认为可以从以下破产法立法本意和公平清偿的原则为出发点来考虑：

《企业破产法》第十八条的理解

1

若债务人进入到破产程序，往往丧失了履行合同义务的可能性。既然是这种情况，《企业破产法》第十八条本条规定的主旨意义何在？笔者认为本条规定可从以下角度理解：若是合同相对人履行完毕合同义务的，债务人未履行完毕的，管理人应根据债务人是否存在继续履行合同义务的可能性、继续履行合同的成本大小，来决定是否可以继续履行合同。若最终未能继续履行合同，债权人可以向管理人申报相应的损害赔偿或是预期利益，（2020）苏1302民初32号民事判决书中如是论述，“管理人不能解除合同，并不意味原告有权要求被告交付房屋，……，这样才符合破产程序公平受偿的原则，因此原告仅能将其请求转化为金钱之债，通过破产程序公平受偿”；若是合同相对人未履行完毕合同义务，债务人已履行完毕合同义务的，管理人应当要求其履行合同或者给予相应的赔偿，以使债务人财产价值最大化。
笔者认为本法条设立的初衷，应是为最大限度地保障债务人财产，避免债务扩大化，同时给予债权人适当的救济途径。在合同相对人履行已经履行全部合同义务的同时，管理人并非应当不计代价向其履行合同义务，而应当从保护全体债权人利益的角度，寻求合理的解决途径。

继续履行交付房屋的义务可能构成“个别清偿”

2

根据《企业破产法》第四十二条第二项之规定，管理人决定继续履行的合同产生的债务为共益债务，《企业破产法》第四十三条规定“共益债务由债务人财产随时清偿”。若管理人继续履行合同，随时清偿债务将构成“个别清偿”，影响其他债权人权利的实现，不符合破产法立法宗旨——为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益。如（2017）最高法民申3088号民事裁定书在本院认为部分论述“川惠公司继续履行案涉合同以及支付违约金的主张，实质上是要求鼎城公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。案涉合同如果继续履行将构成个别清偿，并对鼎城公司其他债权人的利益造成损害，有违《企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。”
若债权不符合消费型购房的认定条件，即便是债权人已缴纳全部购房款，其债权性质仍不具有优先性，且不适宜以“继续履行”的方式交付房屋或作出所有权变更登记。

三

“以房抵债”的债权

房地产企业在运营过程中，除购房债权、金融债权外，还存在工程债权、民间借贷等其他类型的债权。若债务人到期不能清偿债务，为缓解压力往往采用“以房抵债”的方式进行清偿。管理人在处理涉及到以房抵债的债权时，需要考虑以房抵债协议的效力，以房抵债的时间，是否发生物权变动等因素，来判断以房抵债的行为的效力、以房抵债所涉及原始债权的性质。

以房抵债协议的效力

1

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条，与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的理念基本一致，即债务到期后，双方经过结算，确定债务人用“以房抵债”的方式清偿债务的，一般情况下抵债协议有效；债务到期前，约定“以房抵债”或者是有让与担保性质条款的协议，一般情况下抵债协议无效。

是否存在可撤销情形

2

根据《企业破产法》第三十一条、第三十二条的规定，法院受理债务人破产前六个月，债务人针对个别债权进行清偿的，或法院受理债务人破产前一年，房屋以明显不合理的价格抵偿债务的，对未到期的债务提前“以房抵债”的均属于可撤销的情形。管理人应对“以房抵债”行为所发生的时间等相关情况进行审查，若属于可撤销的情形，应请求人民法院撤销。

是否发生物权变动

3

根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”即房屋产权的变更以登记为生效要件，商品房买卖合同的网签及备案均不产生物权变动的效力。若以房抵债所涉及的房屋尚未进行物权变更登记，那么，债权人仅能向债务人行使债权请求权，而非物权请求权。
管理人应结合上述情况，来判断以房抵债的行为的效力、以房抵债所涉及原始债权的性质：若债权到期后，债权人与债务人签订合法有效的以房抵债协议，并办理了所有权变更登记，房屋已发生了物权变动效力，一般情况下，即便是债务人进入破产程序，债权人仍对“抵债房屋”享有所有权。若债权尚未到期，债权人与债务人签订以房抵债协议或是让与担保协议，即便是办理了所有权变更登记，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条之规定，债权人对抵债房屋并不享有所有权，但可请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该房屋优先受偿。若债权人与债务人的以房抵债行为，存在《企业破产法》第三十一条、第三十二条所规定的可撤销的情形的，即便已经办理物权变更登记，管理人仍应申请法院予以撤销，并应按照其原始债权性质进行认定。

四

处理方式的探讨

上述与购房相关的债权，若根据具体的情况最终被认定不具有优先性，将对债权人权利的实现造成较大影响，若涉及债权人人数众多，甚至将影响案件整体进程。笔者认为，在不影响其他债权人权利实现的基础上，管理人在制定重整计划时可考虑以“继续履行”的方式清偿债务。具体是否可行，可从以下几个方面考虑：

房屋是否已交付

1

若房屋已经交付，管理人与购房人解除合同、限期搬离将给管理人带来较大的工作量，若部分债权人抵触情绪较大，拒绝配合，甚至可能会影响案件进展；另外，解除合同将给购房人造成其他损失，例如装修损失等，将进一步扩大破产债权。

房屋建设情况

2

若房屋尚未建设完毕，后续建造仍需要大量资金，那么“继续履行”直接影响到债务人是否具有重整价值，从而影响到其他债权人的权益。简单来说，就是需要衡量债务人的资产价值是否允许“继续履行”。

预抵押情况

3

在房屋预售阶段，银行为部分购房人提供按揭贷款，银行为保证其债权实现，除要求购房人以所购房屋进行预抵押外，还要求开发商对此承担阶段性保证责任（至房屋所有权转移给购房人止）。在这种情况下，若管理人与购房人解除商品房买卖合同，可能将导致银行与购房人解除按揭贷款合同（虽房屋买卖合同的解除，是否必然导致按揭贷款合同的解除，理论界并无定论，但实务中，银行为确保债权回收，同时要求解除按揭贷款合同的可能性较大），从而引发——银行要求购房人一次性还清贷款；银行将向债务人申报债权，并就预抵押房屋请求优先受偿等一系列问题。虽《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。但是抵押财产转让的，不影响抵押权实现。也就是说即便是已经办理预抵押的房产可以进行转让，因房屋可能随时因实现抵押权而进行处置，未必有买受人愿意出钱购买一套具有权利限制的房屋。在这种情况下，即便管理人解除与购房人之间的商品房买卖协议，对于债务人整体重整价值的提升也并无太大益处。
综上，若债务人具备一定的重整价值，管理人在制定重整计划时可考虑上述因素及债务人资产状况，来衡量是否可以“继续履行”的方式清偿债务，坚持保证公平，兼顾效率的原则下，尽最大可能保护债权人合法权益。编辑：李孟雪

● 团队介绍 ●

德舟共济劫波外，破立远航渡沧海——郝建礼、刘涛律师团队，专门从事破产业务，实务经验丰富，理论研究功底夯实。负责人郝建礼和刘涛律师，从事破产业务已达二十余年，在破产业务领域具有丰富的实践经验。团队成员20人，其中16人拥有硕士学位；中共党员14名，专业性、组织性、纪律性和凝聚力突出。

截止目前，德恒郑州律所已承接破产类案件三十三起（包含三起合并破产案件，其中一起为圣光集团二十三家企业合并重整；九起重大复杂房地产企业案件），目前已办结案件二十五起。案件类型涵盖清算、重整、和解、预重整。

声明：
1、本文为原创文章，若需转载或引用，请转载或引用者注明作者及出处。
2、“轻声细语聊破事”微信公众号为北京德恒（郑州）律师事务所郝建礼、刘涛律师团队创建并维护。

3、“轻声细语聊破事”微信公众号所发布文章都为原创作品，文章不要求太过高深的理论，但需要结合丰富的破产实务经验，利用简单的文字描述那点破事，借助轻松的语言解读其中的疑难。

4、诚邀有兴趣谈谈自己那点破事儿的同仁加入，我们共同聊”破事”。期待您的观点。

往期推荐

4. 保证人破产，债权人如何行使权利

你的赞和在看，我都喜欢！