浅谈房地产企业破产中涉抵押购房债权的处理
文章来源：郝建礼、刘涛律师团队
一、涉抵押购房债权的含义及形成
（一）涉抵押购房债权的含义
根据《企业破产法》第八十二条、第一百零九条、第一百一十三条，破产债权的性质可归为四种，分别为财产担保债权、职工劳动债权、税收债权以及普通债权。《企业破产法》及我国其他现行法律法规中没有“购房债权”这一立法概念，亦未对其在破产程序中的受偿顺位作出规定。“购房债权”这一债权类型系破产实务中由房地产企业的特殊性所形成的债权类型。而“涉抵押购房债权”也不是一个立法概念，是实务归纳的概念，指标的房产出售前、后存在房地产企业另行抵押的购房债权，缺乏明确的法律规制。
（二）涉抵押购房债权的形成
涉抵押购房债权形成的主要原因为商品房买卖备案、预告登记办理的不及时，一般为一次性付款的购房债权。按揭贷款的购房债权在办理按揭贷款时，需要办理商品房买卖备案、预告登记及房产抵押登记，阻却了房地产企业在标的房产出售前后另行抵押的可能性。而对于一次性购房债权，是否办理商品房买卖备案、预告登记不影响除办理过户登记外其他商品房买卖合同条款的履行。由于购房人不动产登记注意意识薄弱、懈怠或房地产企业的故意推诿等，其债权发生后长时间未办理商品房预告登记或产权登记的情况十分常见。此种情况下，标的房产出售前存在的抵押难以被购房人发现；亦可能发生房地产企业由于资金不足将已出售房产另行抵押贷款的情形。
二、购房债权的优先性分析
关于购房债权的定义及清偿顺位，《企业破产法》中没有规定，缺乏立法规制是客观现实。现行法律法规、司法解释中仅《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【以下简称“《执行异议和复议案件若干问题的规定》”】第二十八条至第二十九条，从权利平衡、交易安全及社会公平的角度出发规定了购房债权相较于其他金钱债权的优先性。虽然该三条对购房债权优先性的规定是否适用于破产程序在学术界和实务界都存在争议，但笔者认为，鉴于当前立法的局限性，破产实务中应当参照该三条规定确定购房债权是否具有相较于其他金钱债权的优先性。具体如下：
（一）一般购房债权优先性判断
《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对一般房屋买受人在执行程序中可以排除其他金钱债权执行的四要件，具体为：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有对应不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。
在破产实务中，可参照此条款界定一般购房债权的清偿顺位。但笔者认为，鉴于房地产企业进入破产程序后其资产由管理人接管、经营行为受限或停止，若人民法院裁定受理破产案件前对应房产未被查封的，购房债权人在人民法院裁定受理破产案件前，必须已签订合法有效的商品房买卖合同并已合法占用所购置房产，方可相较于其他金钱债权优先受偿。此外，若购房人未缴纳全款的，必须按照商品房买卖合同的约定将剩余价款交付管理人，方可享有优先权。
（二）消费型购房债权优先性判断
《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了消费者购房人在执行程序中排除其他金钱债权执行的条件。较于一般房屋买受人更为宽松，删除了房屋占有限制以及未办理过户登记原因的限制，仅需满足以下三个条件即可排除执行：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述条件（2）系对消费者购房人的界定。因此，对消费者购房人而言，仅需于在人民法院查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同并已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，即可排除其他金钱债权的执行。
破产实务中，可参照此条款界定消费型购房债权的清偿顺位，在一般购房债权优先性条件的基础上做更为宽松的限制，可以有效地维护消费者购房债权人的生存权，并很大程度上消除因房地产企业破产所产生的社会不稳定因素。
（三）是否办理商品房买卖预告登记非购房债权优先性判断的依据
《执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”据此，办理了商品房预告登记只能停止执行程序中的处分行为，而不当然可以排除其他金钱债权的执行。破产实务中，已办理商品房预告登记的购房债权不当然优先于其他债权清偿，必须同时满足上述第二十八条、第二十九条规定时，方较于其他金钱债权优先清偿。
三、涉抵押购房债权的处理
如上文所述，由于购房债权缺乏立法规制，房地产企业破产实务中可参照《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至第三十条判断购房债权的优先性。而涉抵押购房债权作为购房债权的特殊类型，原则性也可以参照上述三条判断其是否具有较财产担保债权的优先性。但为避免造成抵押权制度被任意突破及购房人优先权的滥用，涉抵押购房债权优先性判断中应当充分考虑抵押权的特殊性，设定更为明确而严格的判断标准。
（一）不动产抵押的特殊性
抵押权制度在我国现行法律中发展较为成熟，立法相对完善。《民法典》第17章对抵押权进行专章规定，细化并明确了抵押权的含义、设立、行使以及相关禁止性事项。纵观该章节，笔者认为不动产抵押的特殊性有二：
1、设立目的为保障主债权的实现
根据《民法典》第三百九十四条，抵押权的设立目的为担保债务的履行，既可以是债务人以自己的财产设定，也可以是第三人以其财产提供抵押担保，在债务人不履行到期债务或约定抵押权情形出现时，债权人可以主张就抵押物优先受偿。该条款是抵押债权优先受偿的根本性规定。同时，《企业破产法》第109条亦规定了财产担保债权的优先受偿权。从法律关系层面看，抵押权的设立目的为保障主债权债务关系的依法如约清偿，而更深层次的目的为构建合法、稳定的社会经济信用体系。在破产实务中，依法设立的抵押权就抵押物优先受偿是实务界的共识。
2、以登记为设立要件
根据《民法典》第三百九十五条、第四百零二条之规定，以不动产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。登记具有公示效用，抵押权办理登记后已构成一般意义上的物权公示，可以排除抵押权设立后就抵押物所形成债权的优先清偿。
（二）涉抵押购房债权的处理
在参照《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八至三十条判断涉抵押购房债权优先性时，应当充分考虑不动产抵押的特殊性审慎处理，避免造成涉抵押购房债权对抵押权的肆意突破。因此，笔者认为，涉抵押购房债权与其他购房债权的处理相比尤其需要注意以下两方面：
1、审慎判断商品房买卖合同的效力
参照《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八至二十九条，一般购房债权、消费型购房债权足以排除其他金钱债权优先受偿的必要条件之一均为人民法院查封前或裁定受理破产案件前已签订合法有效的商品房买卖合同。因此，在处理涉抵押购房债权时，首先应当判断商品房买卖合同的效力。根据《民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条，无效的民事法律行为包括：（1）无民事行为能力人实施的民事法律行为；（2）行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为；（3）违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为；（4）违背公序良俗的民事法律行为；（5）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为。因上述事由商品房买卖合同无效的，购房行为本身自始不成立，相应债权亦无法对抗抵押权获得优先受偿。在破产实务中，尤其需要注意上述事由（2）、（5）导致商品房买卖合同无效的情形，排除房地产企业与购房人恶意串通对抗抵押权的情况，避免使抵押权人的优先受偿权受到非法侵害、无端破坏社会经济信用体系。
2、抵押登记的公示效力
抵押权的设立要件之一为办理抵押登记，抵押登记后即产生相应的公示效力。因此，在判断抵押权设立后发生的购房债权是否享有对抗抵押权的优先性时，应当着重分析购房人的注意义务及主观态度。
对非消费者购房债权人而言，其购房目的并非居住而是商业投资，作为商事主体应当负有较高的注意义务，对所购置标的房产的权属现状进行调查。因此，若非消费者购房人的购房行为发生抵押权设立之后，应当视为其签订商品房买卖合同时明知或应当知道标的房产已设立抵押，自愿承担相应的法律风险。虽然根据《民法典》第四百零六条抵押人可以将抵押物转让第三人，但该转让行为不得损害抵押权人的优先受偿权。即便抵押权人在标的房产转让前后获知并同意该转让行为，也不代表其放弃优先受偿权。因此，在标的房产设定抵押后发生的非消费型购房债权，即使依据《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条可以排除其他金钱债权的执行，但在破产程序中亦不足以排除抵押权优先受偿。
对于消费者购房人而言，其购置目的为居住、满足生存需要，出于生存权益保障的考虑，不应当要求其承担过高的注意义务。若非其明确表示知悉所购置房产已设立抵押的，应视为其于签订商品房买卖合同时不知道标的房产已设立抵押，应当参照《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条判断其是否享有足以排除抵押权优先受偿的权利。
四、结语
涉抵押购房债权的处理是房地产企业破产实务中难题之一，由于缺乏明确的立法规制，通常会引发大量的执行异议诉讼，拖延破产程序的正常推进。本文中，笔者基于自身实务经验及相关现行立法梳理了涉抵押购房债权的处理思路。但关于购房债权、涉抵押购房债权存在立法缺失是客观现实，其实务处理难以通过一文盖棺定论。相信随着相关立法的完善，该问题能够得到明确的立法回应，统一破产实务中购房债权、涉抵押购房债权的处理规则。
编辑：李孟雪
● 团队介绍 ●
德舟共济劫波外，破立远航渡沧海——郝建礼、刘涛律师团队，专门从事破产业务，实务经验丰富，理论研究功底夯实。负责人郝建礼和刘涛律师，从事破产业务已达二十余年，在破产业务领域具有丰富的实践经验。团队成员20人，其中16人拥有硕士学位；中共党员14名，专业性、组织性、纪律性和凝聚力突出。
截止目前，德恒郑州律所已承接破产类案件三十四起（包含三起合并破产案件，其中一起为圣光集团二十三家企业合并重整；九起重大复杂房地产企业案件），目前已办结案件二十五起。案件类型涵盖清算、重整、和解、预重整。
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4、诚邀有兴趣谈谈自己那点破事儿的同仁加入，我们共同聊”破事”。期待您的观点。
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