每日提分| 法考历年必考点：商品房买卖合同

作为历年司考（法考）的必考点

商品房买卖合同还是一定要掌握的

下面是我们木木老师总结的

关于商品房买卖合同的考点

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商品房买卖合同考点

考点连线真题：080354/160313/170359

1 商品房销售广告的性质

（1）原则：要约邀请。

（2）特殊：满足下列三个条件的，视为要约：

①广告和宣传资料说明和允诺的对象是商品房开发规划范围内的“房屋”及“相关设施”；

②内容具体明确；

③该允诺和说明对商品房买卖“合同订立”以及“价格的确定”具有重大影响。

（3）商品房销售广告满足上述条件，视为要约。并且，该内容即使没有载入商品房买卖合同，也视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。

2 商品房买卖合同中，出卖人违约的，可能存在惩罚性赔偿。

（1）一般买卖合同中，一方违约，另一方主张损害赔偿，这里仅指补偿性赔偿；

（2）商品房买卖合同中，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

⚠️总结：

“无证、假证” + “先抵后卖、先卖后抵” + “一房二卖”

①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

3 商品房买卖合同中的解除权

（1）一般解除权：满足《合同法》第94条规定的四种情形之一的，双方当事人都可以解除。

①因不可抗力不能实现合同目的的；

②预期违约；

③迟延履行+催告后仍不履行；

④迟延履行+不能实现合同目的OR其他违约行为+不能实现合同目的

（2）特殊解除权：《商品房买卖合同解释》第8条、第13条、第14条、第15条、第19条规定，满足下列条件之一的，买受人可以主张解除合同。

①主体结构不合格的；

②质量不合格+严重影响正常居住；

③面积误差超过3%：

A.面积误差3%以内的为合理误差，不可以解除合同，房款对退少补；

B.面积误差3%以上的，买受人有选择权：第一，买受人选择解除合同的，那就解除；第二，买受人选择继承履行合同，则需要考虑面积误差如何解决的问题。划分两个部分解决，面积误差3%以内的部分，按实际结算，多退少补；超过3%的部分，少了的，卖方双倍返还，多了的，视为卖方免费赠送。

④迟延交房；“启动解除权—行使解除权—消灭解除权”份三步走：第一。卖方迟延交房迟延期限超过3个月的，买方享有解除权；第二，买方享有解除权后，应积极行使解除权。如果卖方催告买方行使解除权，买方不行使的，3个月该解除权消灭；如果卖方没有催告买方行使解除权，买方应当在1年内行使，否则解除权消灭。

⑤约定或法定的办理房屋所有权登记的合理期限届满后超过1年的，因开发商的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记的，买方有权解除合同。

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【老师介绍】

  

曹郴

（木木老师）

中国社会科学院研究生院法律硕士

自创“转化器学习法”走上考霸之路

2015年自学45天以湖南省最高分437分过司考

卷四主观题超高分132分

2016年零基础自学120天通过CPA六科

擅长以“考点”带“重点”破“难点”

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