矩陣分享｜ 菜市場的改造與升級（一）

你有多久沒有去菜市場？菜市場在你的回憶中是什麼樣的？在城市發展進程中，菜市場這一場所在不斷適應，做出改變，然而它們還是在減少，在遠離我們的生活，甚至遠離城市發展的未來規劃。當然，也有那些不錯的集市在城市中煥發新生，比如，瑞典馬爾默市場、堪稱藝術品的鹿特丹拱形大市場等等，那麼在城市化進程飛速的深圳呢？我們能否用我們的形式去創新菜市場這一場所，延續大城市裡“菜市場”的一席之地，保留回憶且鏈接未來。

本系列文章内容基于矩阵对深圳松岗翡翠市场改造项目的调研分析与竞标方案

菜市場的改造與升級

基於城市鏈接與創新集合體的設計思考

MATRIX THOUGHT

主要闡述：矩陣辦公事業部

 PART 1 背景調研

中國菜市場的發展歷史與現狀

宋朝時誕生的“趕集”便是現代農貿市場的雛形，個體經營和占街的方式也一直延續至新中國；1949年新中國成立後，私有菜攤、商鋪被收歸國有，用以存放和分發農副產品，居民的吃穿用供應幾乎全都憑票憑本；20世紀70年代末改革開放，菜市場的私有經營方式得以重視並迅猛發展；2006年，隨著我國城市化速度加快，菜市場的各種髒亂差等問題凸顯出來，基礎設施陳舊盈利模式單一，運行利潤低下；近幾年全國各市開始升級改造菜市場，分批次分版本的改造整頓，一改以往髒亂的環境。

｜中國菜市場的前世今生

關於菜市場的發展轉型之路

1.0版本：在馬路邊設攤經營

2.0版本：進室內經營

3.0版本：以乾淨整潔、設立食品檢驗室為特點

4.0版本：以市場+超市為特點

5.0版本：體驗性、文化性與休閒性發展

> 商業建築的改革

商業模式有四大類：零售商鋪\超市\批發市場\大型商業綜合體；這些商業建築都隨著社會經濟發展不斷更新著組成模式與體量規模，市場的細分導致買菜再不是“菜市場一家獨大”的市場局面，菜場如果不轉型創新也只能被動地“夾縫中求生存”。

> 生鮮電商的衝擊

15年前電商興起，5年前生鮮電商細分市場，稀釋了實體菜場購菜人群；10年前線上餐飲團購興起，外賣O2O模式盛行，又降解了青年群體的購菜烹飪動因；近年網路直播帶貨的方式更加觸發了年輕人更多的選擇線上交易。消除營業時間和地域性限制，商家和顧客基於網路平臺隨時隨地隨需隨購。

2015-2018年

我國生鮮零售市場銷售管道占比變化（單位%）

生鲜电商吸引人的地方（单位%）

菜市場行業調研分析

01/ 深圳菜市场的现状

> 中央政府推出了新一轮的“菜篮子”政策，推动一批城市改造批发市场，加速市场的升级换代。

> 在疫情影响下深圳农贸市场主要加大监管力度，避免出现恶意哄抬市场物价的行为，对活禽、野生动物及其制品的管控相当严格。

02/ 松崗菜市場的現狀

松崗區現有群星翡翠綜合市場、松崗水果市場、山尾農批市場、溪頭皇朝農貿市場、山美新村大廈市場、溪頭中心市場、紅星集貿市場、寶溪綜合市場、新光肉菜市場、蚌肉集貿市場、潭頭綜合市場、東方新集貿市場、洪橋頭市場、溫氏生鮮、沙二村市場等十四個農貿市場。其中，翡翠綜合市場是松崗片區歷史最悠久、影響最大的傳統農貿市場。

03/ 菜市場案案例分析

> 國外菜市場案例

 歐洲市場改造案例

愛沙尼亞 -- 波羅的海車站市場：

創建了一座現代化和多樣性的市場，同時還要保留該市場原有的歷史特徵；嘈雜的買賣氛圍不改變，吸引了更多的潛在目標顧客。

瑞典 -- 馬爾默市場：

自1955年，前身是一個舊貨運站改成懷舊市場。食品是這個市場的主角；西面是一個公共廣場，可以容納戶外攤檔和活動。

國外市場的成功改造讓我們看到市場重新煥發魅力的可能，但基於飲食習慣導致售菜方式和環境、菜場屬性和城市職能、產業業態等不同，可借鑒的空間有限。

> 國內菜市場案例

 國內市場改造案例

蘇州雙塔市集（現場考察）：

位置優越，處於密集的居民區和景點，整體空間設計感較強，策劃活動吸引很多的年輕人，市集攤位整體設計乾淨整潔。但造價高，空間層高局限，色彩深沉，缺乏市集活躍氛圍。

北京微風市集：

位於北京前門西興隆街區，項目並非複製傳統的菜市場，而是從優質食材和美食活動出發，營造新鮮有趣的活動場所。一樓不光賣果蔬蛋奶、主食雜糧，還賣現做現吃的牛排; 二樓，閱讀空間能看書，社區小客廳可以學做美食、組織社區活動。

上海永年菜市場：

位於上海黃浦區老西門永年74號，以“城市鄉野”為主線，菜場是現代都市人所剩不多的能夠直接接觸到“自然“的地方。

翡翠市場調研分析

01/ 場地現狀分析

> 基地基礎資訊

位置：翡翠市場位於廣東省·深圳市·寶安區·松崗區，松明大道與 東方路 的交界處，是松崗片區歷史最悠久、品類較齊全、影響最大的傳統農貿市場，緊鄰松崗第一中學。

經營類型：一層主營農貿產品，二層成衣銷售，其中生鮮產品較有競爭力。

面積：兩層面積共約16000㎡，屋面面積約6000㎡，配套停車場面積約4000㎡，商鋪共400多間，各類經營商戶700多家。

> 營業時間及經營內容

翡翠市场经营类型分布图

翡翠市场营业时间概况

上午至晚上營業 06:00-20:00：

蔬菜、生鮮、肉類、熟食、乾貨、調料

上午及下午營業 09:00-18:00：

百貨、管理處

中午至晚上營業 11:00-22:00：

便利店、小吃、漁具、週邊花卉、二層商鋪、便民服務

> 同類業態分佈&輻射範圍

翡翠市場周圍的主要住宅為城中村，週五早上八點左右走訪周圍大部分臨街店鋪尚未開業。直線距離500m左右的星港城正在升級改造；此外，周圍建設的新社區位置有天虹商場（直線距離1.1km，附帶超市、肯德基、星巴克，環境乾淨商場品牌檔次也比較中間），附近街道上涵括標準城中村商業配置，以衣服鞋帽類店鋪為主。

> 基地問題調研

室外存在問題：

1）市場主入口人行通道緊湊，近鄰馬路，大門昭示性不足；

2）地面髒亂，早市7點處於人流高峰，地面垃圾堆積擋道，污水橫流，濕滑難走；

3）停車混亂，內部位置不夠，擺放不整齊；外部沒有擴容空間，因為街道不收費，各類車都違章亂停，堵塞人行道路，現場混亂。

室內存在問題：

1）环境不佳，氣味惡臭，蔬菜、肉類、水產類產品氣味混雜，熟食類的香氣與其他味道混合；

2）二層入口缺少標識導視，店鋪密集，體驗感不佳，空置率高達50%，逛累無休息區；

3）市場內部餐飲類店鋪極少，一層僅週邊一間奶茶店和學校旁邊的早餐店，二層僅一間小吃店。

02/ 主要人群分析

經營者（農貿\零售\餐飲）

農貿類：

@賣菜大叔：在市場擺攤近30年，元老級租戶；

a)9點進貨；1-2點擺場；6-7.30早高峰；一個攤位兩人倒班；

b)抱怨附近市場多，競爭激烈，生意不好；

c)租金4萬多一年，靠柱子位置的2萬多；

d)周邊人流少，每個村都有小超市，分散顧客；

e)市場7-8月份溫度高，天花上的風扇分時間段開啟，中間通風不好，信號差；

f)對於美團代購的運營模式表示自己不懂；

@賣菜大哥：自種自賣；

a)生意慘澹；

b)餓了麼下單後，一個大媽或大爺去採購所有訂單內品種，再轉交給外賣小哥；

@賣豬肉大叔&小哥：在市場擺攤近5年，流轉於廣佛惠深各大市場；

a)停車位不夠還收費，被商家自己佔用，顧客停車位很少，原本的校車位置轉移導致減少了一大批家長帶小孩來市場的機會；

b)租金較高，疫情期間沒有減免優惠政策，客流量減少，導致運營壓力增大；

c)下雨天地面積水30-40cm高；

d)附近的西頭菜市場是做批發的，價格低吸引人群；

@藥材乾貨老闆：客流量小，早市11點後就不營業了；

@海鮮大叔：

a)翡翠改造過幾次，原中空位置是露天的，後期改造成封閉的；

b)通風差、信號差、照明差；小通道的攤位人流量不多，生意較差；

零售類：

@二樓服裝大姐：5月份剛從附近準備改造的步行街轉租過來翡翠；

a)以前銷售量還行，今年因為疫情導致顧客只看不買；

b)二樓服裝銷售對象是附近區域廠房的務工者

餐飲類：

@二樓小吃店小姐姐：二樓只有她一家飲食店；

a) 營業時間較隨意，10/11點開門；平時人少；

@面館老闆：

a) 生意只有週末人多，工作日人少；週末逛街人多，餐飲業只靠週末賺錢；

b) 周邊人群都是菜市場住戶或當地居家市民，很少會外出就餐；

c) 他自己買菜會選擇山尾市場，因為菜價低，但山尾和西頭市場都要改造；

附屬類：

@縫紉店大娘：從村子裏搬過來翡翠，有一定的熟客基礎；

a) 鋪租是從市場門口往內部減少，租金差有近100，攤位面積不影響租金；

b) 營業高峰是早上；

@修鞋小哥：外地人；顧客量最高一天可達30人；營業時間早8晚10；

@管理人員：門口測體溫

a) 疫情期間人少，早上6-10點，10點後人就很少；

b) 停車場多為電瓶車，收費1塊一次；小車5塊一次；

c) 大爺大媽帶小朋友的很少；年輕人相對較少；

@物業管理：

a) 一層與二層的物業管理方不是同一家；

b) 周邊工廠受疫情影響倒閉或搬遷，導致務工者減少；

c) 周邊人會選擇去較高端的商場購物；

美甲美髮類會比服裝類生意好；二層小孩娛樂室無人使用；

顾客（中老年人\年輕人）

@中年大叔：本地居民，沒有每天都來菜市場；

a)認為翡翠市場選擇多、菜品新鮮、品質高；

b)不太介意菜市場的環境，衛生條件能改善就更好了；

@白領小姐姐：傍晚下班後或週末才會來菜市場，一周1~2次；

a)由於不是住在旁邊，步行有距離，偶爾來一次；

b)日常采買會選擇在樓下的小生鮮商店購買，選擇週末到翡翠市場採購是認為翡翠的種類齊全新鮮。

03/ 總結思考

在對翡翠市場現況有了較為全面細緻的調研分析後，設計團隊概括升華出環境衛生、佈局規劃、客流量以及業態定位，四個改造重難點方向，以此進行翡翠市場的綜合規劃思考，形成針對翡翠市場的改造策略及進一步設計方案。

To Be Continued…

關於Matrix Design矩陣縱橫

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矩陣縱橫 Matrix Design為2010年成立的以提供高端空間設計服務為目的的設計品牌。在2020年全球室內設計權威雜誌《INTERIOR DESIGN》發佈的全球百大設計巨頭排行榜中，Matrix Design 躍居住宅排名(Residential Design)全球第2，綜合排名(Ranking)全球第32。

作為Matrix Design矩陣縱橫旗下三大設計產品線之一，Matrixing縱橫涵蓋地產、酒店、豪宅、辦公、商業、康養等設計業態。經過10年的發展，Matrixing已成長為兼具業界影響力和當代代表性的中國設計品牌，並向著家居產品設計生產、新材料研發與生產製造等產業縱向一體化發展。Matrixing積極回應可持續發展的人類需求，針對資源、文化、城市、居住、商業和市場等要素貢獻前瞻性地解析，用智慧和責任展示設計的魅力。

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