地产业呈现积极变化，优质房企探索发展新模式

地产行业在经历三年残酷的大洗牌后，终于迎来一些积极变化。

2023年开始，为稳定国内房地产市场预期，全国各地便开始出台一系列利好政策。这些政策既有优化土地供应结构、放宽房企融资限制等对供给端的支持，也有包括降低首付比例、调整房贷利率、放宽城市限购等对需求端的激励。

截至当前，北上广深以及部分核心二线城市，均已推出了相关的楼市松绑政策，为地产开发投资提供一定支撑的同时，大幅降低了居民置业门槛和置业成本。

尽管年初房地产市场各主要数据同步仍有一定下滑，但考虑到今年春节假期人员大范围流动、去年整体高基数以及政策落地需要时间等原因，房地产市场的变化或远比大家看到的情况要更加乐观。

实际上，供给侧的数据已经出现一些改善。

国家统计局最新公布的数据显示，今年1-2月，国内房地产开发投资降幅在连续一年扩大后，首次转为收窄。一些机构和专家认为，房地产开发投资降幅收窄，是行业边际改善的信号，随着支持政策的持续加码落地，将促进房地产市场平稳健康发展。

今年初开始，各地的城市房地产融资协调机制已经加速落地。有媒体报道，多家房企已有多个城市项目纳入当地住建局融资“白名单”，为保交付、稳民生提供有力保障，正有效改善房企的信用预期。

据悉，目前全国已有31个省份312个城市建立了城市房地产融资协调机制，报送“白名单”项目6000多个。其中，82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。

近日，有关房地产市场政策优化的重要会议仍在继续，有望进一步打开楼市宽松的空间。当然，政策出台更多起到的是调控和推一把的作用，治标但并能不治本。于房企而言，公司的内生发展变化，才是帮助自身度过寒冬的关键。

当下，国内房地产市场供求关系正从“高负债、高杠杆、高周转”的总量供给模式，朝着供需结构匹配、层次清晰、价格稳定的方向实现自我修复和转型升级，行业也已从增量时代迈向存量时代。

目前，市场有部分言论认为，人口问题或将带来房地产市场长期需求增长空间的收缩。但存量之下亦有增量，横向对比美、日、韩83.3%、92.04%、81.46%的城镇化率分，国内66.16%的城镇化率仍有较大的提升空间。

城镇化率的提升空间，将带来住房需求的结构性变化。人口不断向大城市流入，高能级城市和主打改善的人群，将会是住房市场的最大增量。

根据贝壳研究院的数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观，特别是一二线核心城市的住房需求仍有增长空间。

因此，面对供需结构的新形势，想要实现高质量的发展，房企应积极转型，找准契合房地产市场发展的新要求、灵活调整投资及债务情况、提升回款及资金管理质量，保证各项业务的持续造血能力。

事实上，国内已经有部分存量、优质的房企积极求变，勇闯产业寒冬，步入发展新阶段。这些房企的普遍特点是开发投资更加聚焦，债务水平持续降低，业务结构向现金流更好的非开发业务拓展。

以近期央企招商蛇口披露的财报来看，相较于过去一味求规模，公司的经营逻辑已然转向利润、质量、效益、转型、品质等多维度提升能力。

例如，在拿地上，公司更加聚焦，重点围绕一二线核心城市，在“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，其中在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%。

与此同时为确保公司整体经营的稳健，公司持续拓展了资金流动性更好的资产运营、城市服务一类的非开发业务，去年相关业务分别同比增长了40.58%和12.37%，有效保障了在行业下行期公司的抗风险能力。

无独有偶，龙湖集团的财报中，也出现了类似的变化，公司的销售和投资精力均聚焦在核心高能级城市，去年地产合同销售在一二线城市的占比达95%，累计新增的31幅新地，均分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。

此外，公司非开发业务也展现出了较强的活力，其运营、服务业务实现的经营性收入，覆盖股息及利息的倍数增至1.55倍，并在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上，持续改善盈利结构，已成为龙湖集团利润企稳、重回增长的重要引擎。

去年，龙湖集团财务总体保持健康，经营性现金流全面为正，在手现金604.2亿，有息负债持续下降，平均借贷成本4.24%，平均借贷年限7.85年，净负债率55.9%，现金短债倍数为2.25倍，均处于行业内较好水平，为公司的内生性发展提供了较好的支撑。

总体来看，中国地产行业在经历了数年调整后，正在逐步走向稳定。政策的持续优化、房企的自我调节，或有望共同推动市场信心的恢复，为地产行业带来更健康、更高质量的发展。