局长团深度问答 | 集美shimao某城，二手挂牌四万二，到底值不值？

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近日，我们收到了局友这样一个问题：

看到4.2万的璀璨天城，当时我们脑子里的第一个反应是——这位局友的期望或许有点过高了。

不可否认的是，这是一个在16-17年市场顶部时期集美新城的热点项目。不论是景观面，社区配置、自身产品力等方面在同期产品中都具备一定的优势，且地理位置又位于集美新城与老城交汇处，是当时人们所认为理应最先成熟的板块。

数据来源：2017年厦门房地产市场年度报告——世联行

但随着集美新城七大公建投用，软三、华西医院、外国语集美校区等重量级配套的逐渐兑现，整个集美新城格局已然清晰——杏锦板块以及西亭半岛从配套内容、兑现速度已超越了滨水板块。

但我们打开贝壳看到，目前璀璨天城的二手挂牌价格最高已经到达了4.2-4.6万，直接挑战了集美新城新房价格的第一梯位，而这一点从板块逻辑而言显然无法得到支撑。

那么究竟是我们脱离了市场实际，还是业主期望太高？毕竟这是一个刚刚交房的小区，没有实地走访，我们不能妄下定论。

｜一｜

实地走访，探寻板块真实价格

周末，我们花了整整两天时间实地走访了集美新城西亭半岛、杏锦、滨水板块的新房及次新房，因项目较多，为方便对比，我们将其整理成了一份表格。

开盘价格及时间来源于网络，仅供参考

就目前市场价格来看，同期的次新房均价基本在36000元/㎡左右，集美新城新房头部价格在约43000元/㎡。一般而言，一套房产价值的构成无非三点：板块、学区、以及产品自身。在这里我们简单总结一下对比结果。

我们先从跨板块看起：

①板块建设与人气：

半岛相连+一号线开通，杏锦板块与西亭半岛连接紧密＞滨水板块自生自长。

由于一号线的优先开通，从地理位置、交通、办公与居住关系看（软三和杏林湾CBD与居住区之间的协同），集美湖西岸的"杏锦板块"与集美核心区"西亭板块"衔接最为紧密。

未来伴随着包括龙湖天街（在建）、中梁大悦城（已规划），天虹（已建、招商落地中），中交综合体（在建）等大型商业体的开业，杏锦板块及西亭板块之间将会更加交融。

由于半岛地貌天然隔断了西亭半岛与滨水板块的直接衔接，加之两岸的输血大动脉"地铁六号线"走势的原因，滨水板块与集美新城核心区以及热闹的生活区联系较弱，相对自生自长。

②学区对比：

外国语集美校区＞（滨水学校=诚毅中学）

世茂划片的滨水学校（九年制）与杏锦板块的杏苑小学、诚毅中学都为区属学校，无明显差异，划分该学区的两大次新房价格均在36000元/㎡上下，而这两个学区与西亭半岛的市直属外国语校区的完全不在一个量级，而最有可能划片外国语的次新房中交挂牌也仅在36000元/㎡上下，四期新房复式39000元/㎡。

所以就现阶段而言，滨水板块兑现情况和学区量级暂时还不具备为项目本身提供高溢价的条件。

那么我们回到同板块进行比对

1、景观溢价对比

参考贝壳近期的挂牌数据。在景观资源、学区、配套交通基本相同的情况下。目前板块内，IOI棕榈城以及水晶湖郡一线湖景毛坯的挂牌价格在38000元/㎡上下，无湖景房源35000元/㎡上下。

实景图对比

所以37000元/㎡左右应该是人们对滨水板块的普遍认知价格，约3000元/㎡是同板块内景观资源带来的普遍溢价。

对比板块内三个社区的景观面，世茂并无明显优势。而此行我们所看到的部分房源，处于社区第二排，景观面都受到一定遮挡，所以基本可以剔除景观溢价因素。

目前世茂一期平层房源中间层不看湖房源报价约41000元/㎡，复式房源报价约43000元/㎡，而平层湖景高层则报价到了45000元/㎡。在其他外部条件基本相同的前提下，去除世茂1500元/㎡开发商精装溢价，他与前面两个小区同样无景观的房源有着约6000元/㎡的价差。对此中介方的说法是——这个小区不论平层或是复式，都有高赠送。

2、赠送溢价对比

梳理完以上情况，我们现在可以明确，璀璨天城产品最大的优势是户型的高赠送。

那么高赠送是否可以带来如此高的溢价？我们拉取了目前集美新城挂牌的次新房房源，对同板块或同小区高赠送户型与常规户型的报价进行对比。

可以看到在楼层/装修情况相近的情况下，常规户型与高赠送户型差普遍在约3000/元㎡，溢价并不突出。

 看盘结论 

世茂所在的滨水板块现状暂时不能给予其足够溢价的条件，且区域近期也无新增的配套公建来拔高业主对其价格预期。结合市场行情，尽管世茂有着很高的赠送优势，但这也很难撑起他与周边同素质小区约6000元/㎡的差价。

｜二｜

业内爆料，世茂史诗级骚操作

而后面在看房过程中，我们了解到了他挂牌价处于集美新城第一梯队价格的"潜在理由"。

当年璀璨天城的开盘价格，当属同期新房中最高！

在我们看房过程中，我们在隔壁偶遇了一位正在搬家的业主，当谈起他的买入价格时，这位业主的语气透露着些许怨念。

在交谈中，业主表示当时的买入价格已经接近40000元/㎡，顶在了市场的最高点位。

那么又是什么原因让这个项目在区域限价的情况下开盘卖出了近40000元/㎡的单价呢？这让我们感到十分疑惑。最后，通过一晚上资料翻阅，以及业内朋友的口述，我们大致还原了当时的情况。

图片截取于网络报道

图片截取于网站

图片来源于人民网领导留言板

http://liuyan.people.com.cn/threads/content?tid=5631860

通过业内朋友的口述，我们了解到了璀璨二期17年开盘时的一个史诗级的骚操作。据说，当时项目2-3楼的预售价格都被做到了30000元/㎡以下，且不对外销售，以此拉低整体备案均价，为其他楼层的高溢价让出空间，当然此事还有待考证。

｜三｜

写在最后

市场的风口+开发商的人为操盘以及前期高举高打的产品调性让项目占据当时集美新盘均价的制高点，不得不说这是一个在操盘层面极为成功的项目。前期40000元/㎡左右的高位价格，加上两年的沉没成本，让业主现如今的出手陷入两难，42000元/㎡的挂牌价背后是业主的不甘与无奈。

图片截取于网络

图片来源于网络

不论是“豪宅教父”还是“对标奔驰S级的产品”系列，都不过是开发商营销端口的一纸说辞，总能给予人们极高的心理预期。当然，所有的成交都存在一定合理性，市场风口也好操盘也罢，在这里我们也无意去批判什么，所以由此引发的后续风波就不一一展开。

这里我们想说的是其实很多项目在新盘时期通过营销手段，拔高了项目的溢价。当然开发商需要盈利，溢价本无可厚非。但很多项目溢价已经超出本身的价值，透支了未来几年的空间。

所以提醒各位局友在买新房时应该尽量避免选择这种定价相对虚高的项目，特别是某些区域定价最高的项目，除非开发商在本地交付的高端社区有着极佳的口碑，否则这样可能会让你未来收益大大缩水。

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