在厦门「环东」买房，我们到底买的是什么？

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这一段时间以来，楼市的景气行情在深圳和上海蔓延开。

『蛇口、宝安的一些热点片区，部分新盘出现疯抢和日光现象』

『上海出现了排队买2000万-8000万豪宅的报复性消费』

『市场久违的天价喝茶费、更名费，悄悄复活』

这些热度，全国人民都是感觉得到的。并且，这次和过去还不一样，不是一热就弹压。譬如官方对于深圳的解读定调是『稳中有升』，这向房地产传递了一个积极的信号。 

<新闻截图>

而且庙堂也在吹风，4月17日政治局会议，虽然重申了『房住不炒』，但也更多提到了『运用降准、降息、再贷款...』放大货币宽松。

宏观动作让我们看到，现阶段解读楼市的语言是克制的，但是没有遮掩住身体的诚实。所以深圳和上海领涨，这些过去被认为是过热的先行指标，今天则被官方温和对待。基于此，我们认为，对于疫情后楼市的悲观大可不必，可以更理性看待未来走势。

从宏观到微观，聚焦厦门市场来看，3月份以后，二手市场正持续性地回暖。『持续性』是我们理解接下来行情的钥匙。因为同比去年，现在楼市没有过爆过热，但今年持续走高的趋势，正在向着『月均3000套』这个行情分水岭冲击。

从历史来看，当厦门的二手月成交过3000套后，都出现了楼市小牛行情，如果过4000套，通常会有持续的大牛，例如2019年上半年的行情。而3月份以来厦门出现『逆疫情的二手行情』，到上周成交猛涨到625套。接下来随着整个经济复苏，楼市这个经济体的复苏走高也是可预见的。

所以，今年整体的宏观调控，对楼市肯定是有利的。再具体到经济推动的层面，全国主要城市和热点区域，都频繁提及新基建、新产业，这种集体意识告诉我们一种从经济到城市的关联道理——有产业的地方才有活力，而有活力的地方，在楼市视角里也是易受追捧，房产的价值也更高。正如在厦门，我们看到了这个极具代表的产城融合新城——环东新城。

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我们的城市格局是被产业塑造的

我们先放一张图——“厦门2003版的规划”。你会发现，今天热门的杏林湾与翔安南，彼时还是一片留白，但环东的概念已经被提出。就在厦门岛中轴以北，一条长长的通道，像风筝线一直连到同安大同老城。

<厦门2003版的规划>

<厦门2003年产业格局>

为什么不先选就近的翔安南、容易连片开发的集美和杏林？却优先考虑了一块“飞城”环东？这背后暗含的就是产业的力量！

众所周知的，厦门是港口城市，海港集中在岛西，关联产业也压仓在这，所以一直以来，厦门的传统中心地位屹立不倒。

但其实，厦门不只是海港，也是个陆港。从公路时代开始，大同老城和厦门岛之间的走廊地带，就是海陆转换的节点。

所以，这片陆港设有厦门最早一批的加工制造基地，同安工业集中园和轻食品加工区。今天的厦门重点布局的“十二条千亿产业链”。整个东翼密集产业链，是围绕着陆港的交通轴线分布。

<厦门重点布局“十二条千亿产业链”>

而陆港所串联起的东翼产业带，都围绕着陆港中心带进行布局。这种产业的先天积累，加上后天不断的投入，塑造了环东的产业气质。

所以环东被提出这些年，从同安老城的内生市场到环东新城，从滨海西一隅到紧密咬合厦门岛的大环东，它的定位虽然在变在扩容，但落地的着力点自始自终是产业。以产带城，城随产兴。

<环东巨大变化>

而产业包裹的新城区域，素来是城市里地段价值最高的地方，这也是我们今天在大环东湾看到的格局。中心带囊括了环东最精华的高端居住核心区，商务核心区，文旅和自然生态区，以及高规制的的交通、教育、医疗和人才保障配套。

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厦门真正“产城融合”的新城

环东中心现在是什么样？获益厦门政府近五年1870多亿的大手笔固投，环东的中心地带已进入兑现阶段，如今，环东中心的东西两侧还分化出不同的气质。

一侧是学区教育驱动的住宅区，另一侧，是商务文旅驱动的航母级的现代服务业CBD。

之所以说航母级，因为拥有很多全市之最和唯一，包括写字楼集群、高端住宅、马拉松赛道和地铁。在这一侧可以看到岛内会展环岛路与五缘湾的影子，具备了浓烈的现代化气质。

同时严格来说，厦门真正做到了“产城融合”的，只有环东新城。环东产城融合的精髓，则就在这片中心地带。

回顾其它新城的建设轨迹，无不是先出台规划，开始卖地吸引人，按部就班从启动区开发到核心区，待人口积攒到一定规模，才逐步落位产业。这对购房者的影响在于，你就算有眼光想提前卡位，初期也没机会买到最核心的地段。并且，等待产业建成、招商、运营、有人气，过程是煎熬的。

环东新城发展期就推出了最核心的湾心土地，初期买下去就是最中心。这是产城融合新城的非线性发展模式，产业易于辐射的地方就是中心。所以这里集中了城市大配套和大公建，以及服务产业人群的高端居住。

<环东新城核心配套>

对于这种天生地段价值高，产业集中优势明显的板块，其前景是容易预判的。不管是十年之前，还是十年之后，环东产业所包裹的中心区域，都将是最有人气吸附力和气质最好的地段。

由于房产的价值跟地段量级成正比。环东新城重心向湾心聚焦，高端产业也向湾心聚拢，在这两个趋势交汇的点，其实闭着眼也是值得买的，但是如果我们睁开眼睛，分析不同产品的不同价值，收获的收益会更大。

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一个匹配产业新城的人居产品思考

在环东中心地带，被包裹在现代服务业集群的住宅，是市场非常关注的房产。它的优势是绝对的中心优势和繁华。所以这里的产品思考层面，是需要更偏向于高品质和活力年轻。

在这里，保利在用上升市场的思维对待项目。所以当看到和光屿海89平3+1房精装复式时，我们是非常惊喜的。这个产品比去年爆款的壹海里，有了新的思考和进化。

这是我们市场上看到，又一个小户型复式精装，而且是目前唯一的『小户型复式精装+中心区地铁上盖+瞰海的』产品。小户型复式精装的优势，我们曾做过介绍，大家可翻阅过去推文查看。这一次在环东看到这类产品的瞰海进化版，我们觉得也是非常受推荐的。

①整个品质感，看得出千亿央企的水准。从户型场景空间设计，到精装、收纳，在保利一贯的高水准之上，又做了优化。

例如复式南向做到双开间，面宽超约6.5米。这种大面宽的方案，可以说是解决传统复式采光短板的最优解。再加上北向的生活阳台与错层设计，居住体验上营造了一种“户户是边套”的感受。

89平的产品基于高赠送，实现了3+1房，3个标准间+1个二楼多功能间，比较适合成长型家庭，可在儿童区到书室、瑜伽区之间切换。

此外，复式做精装对购房者来说是非常赚的。产权面积外的赠送面积精装，相当于额外送。复式装修前额外的倒板、布管、门窗重做，将近10万的隐形成本也送。由于是开发商精装还有1-3年的质保，不会像自己装修时，若某个工人的管线没布好，整个地板要撬开重做，还得自己掏钱。

装修示意图

②这个项目的择址和产品策略也很有同行学习的意义。城市CBD新中心的群落边，放进一小片瞰海小高层，这简直是复式最美妙的打开方式。用更小的体量，去抓取更丰富的人均资源。这也是目前厦门代价最少的，中心地段一线瞰海地铁房。

瞰海示意图

③厦门2017年之后出让地块，规定不得设计144㎡以下复式。也就是说像和光屿海89㎡小户型复式，以后不会有增量，现在卖一套少一套。整个项目这种产品只有200来套。将来面对一街之隔的CBD数万高收入人群，供需缺口相当可观。

最后是评测局实探过保利·和光屿海后，局长团对这个项目形成的共识和总结：

第一：规划是新城发展上限，环东的中心位，未来是东部市级中心位，地段优势是立竿见影的。

第二：板块越中心的地段，小户型越吃香。像和光屿海包裹在环东的CBD产业集群中，意味着未来这个片区的主力购房者是高端人群，所以片区的出价能力高，对这里的房产价值翻转也是最有力的。

第三：如果说板块已经是优势，那么对一个房子来说，它的产品可以叫惊喜。它叠加的景观、复式、小户型、带精装、优秀的空间格局，至少在同产品类别中，很久没见到这么高的完成度。

综合这些因素，我们认为，这是大家看环东之时的一个必看项目。如果对复式、高赠送产品有偏好的购房者，特别值得关注。

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