百亿地君把厦门整飘了，翔安土拍才是真实楼市！

今年评测局开通了「问爆局长的闭门号」，希望在买房卖房等实操方面具体帮助到局友，有问必回，有惑必解，老炮团亲答。咨询交流请加：好房评测局｜大管家

上周土拍周，二手房成交创节后新高，周成交均价踩上了800套/周的小牛市分界线。

如果说百亿土拍举起了厦门楼市的信心，那么，在一天的狂欢过后，你会发现这个表述或许不完全正确。因为，百亿土拍举起的或许只是厦门岛内楼市的信心：新“帝君”诞生+学区阳春，让土拍后这两天的岛内二手学区房很high。

岛外呢？

在岛内新项目出现前，岛外=厦门楼市，他在2016—2018年几乎占据了厦门全部新房市场。即使2019岛内时隔3年再有新房供应，岛外也分割了厦门新房550亿市场的三分之二，这才是厦门楼市真正冷暖的温度计。

422这场土拍，不只是岛内拿出了思明十年磨一剑的宝地。岛外也贡献出了最珍贵的压箱宝地。

就说翔安这块地，从地段资源来讲，2O20XP01地块几乎是翔安版的『外国语央著』。翔安实小升双十，从一双外的历史地位看，规制高过亭北升外国语。翔安的近岛优势、地铁优势也都与集美新城旗鼓相当。而且翔安南部新城的规划配套量级更大，像体育会展新城的一场两馆、翔安机场等大型基建，并且都有明确建成时间。

最终的结果大家也都清楚了。去年419中海vs建发争集美西亭地块，这块地激战90分钟163轮，起拍价楼面价2.3万/平，中海最终以3.1万/平摘得，本周中海杏林鹭湾已取证入市，高层取证价4.33—4.85万/平。翔安版激战激拍129轮，起拍价同样是2.3万/平，国贸最终以楼面价2.86万/平胜出，溢价率24.43%。

在翔安2020XP01地块的这场土拍中，我们才看了一个真实的厦门新房楼市：

|一| 

不算贵的摘得价，

卖方市场以“稳”为重的楼市态度

「1」价值判断价格：对标集美西亭名校学区地块

虽然2.86万/㎡的楼面价稍微超出行业预期，但也并不算贵。其实就这块地的属性来说，不应该把它对标周边『翔安地块』的价格，而应该对标两年前建发拿的集美地块，也就是现在的央著。

在强学区和岛外最醇熟新城的光环下，央著27977元/平的楼面价卖出了4万2的均价，引领集美笑傲全市大盘。这个历史经验，也是开发商前策阶段对本次翔安地块的心理期望值。

「2」市场判断价格：房价阴跌3年的翔安，价格安全度企稳。

2016年起，翔安就开启了破天荒的高地价时代。3字头地价带动房价，在2016-2017年的大行情下跑出了惊人爆发力。然而满招损，之后南部新城板块价格阴跌了三年。

回想厦门岛外这几年房价梯度变化，翔安南虽然地价和各大新城核心区齐平，但房价是环岛板块中最后上三万的。

这三年市场购买力在和卖方拉锯，才慢慢接纳了3字头房价，目前看，翔安的房价是一个相对稳定的，低泡沫安全价。但凡在翔安市场经历过这三年盘整的卖方，都会对『看起来肥美』的诱惑，少些激进多点冷静。

「3」高出价不等于高利润预期

在疫后百业待兴的行情中，开发商拿地的策略，保证“售价、销售速度”双安全是土拍出价之道。对深耕厦门市场的房企而言，当下对高利润追求已不再是第一位。

我们先穿越回2020XP01地块土拍现场，前52轮此起彼伏的举牌之后，地价在2.5万/平时，进入焦灼的决赛局。

用这个公式反推回来看，这说明很多开发商对翔安南的售价安全预判约3.6万/平左右。

在此后70多轮的举牌中，变成了国贸和大名城两家精彩的对角戏。决赛局中只有阳光城在2.72万/平出价一次，我们可以把他理解为临时授权的最高价。

 最后结果为什么是2.86万/平？其实，翔安地块两家举牌对角戏和岛内地块两家pk的背后逻辑截然不同。

翔安角逐，是房企传统运营之道的pk，在于深耕市场的产品能力、营销能力、财务能力等运营层面的pk，特别是国贸地产出价背后的故事，让我们相信这一场没有资Ben围剿的战争。评测局通过业内交流来看，最终国贸“高”出价胜出是其对企业自身操盘安全的一种考虑，高出价不等于高利润预期，对深耕厦门市场的房企而言，未来销售价格的兑现和销售速度的安全考量，才是出高价的动力。

|二|

异于岛内地块的众星拱月，

为何大牌开发商缺席岛外地块竞争

「1」外来大牌是兴趣不大吗？

可能更多原因是上顿还没吃完。像中海、华润、融创、保利、万科、龙湖等，目前岛外项目的在售压货都比较大，比如曾连续两年拿过市场第一的龙湖现在的三个热销项目总建面就有将近35万方，所以再给自己点一道『硬菜』的欲望表现不强烈。

在厦大牌开发商的操盘概况

「2」岛外五分天下 （马銮湾，集美，环东，同安，翔安南），除了集美一枝独秀外，其他四个区域新房市场的竞争异常激烈。

简单说，拿下翔安地块，你的对手不只眼前黑压压一片。还有其它各区竞品，从远处朝你开炮。所以继续加码岛外，让大牌房企的操盘压力只增不减，不利于“翻盘”。

「3」别单纯用价值维度看这块地的竞拍，企业运营层面对竞拍的积极程度，以及企业的出价能力也是主要影响。

 现在，谁手上没砸一两块高价地，都不好意思在厦门称大牌房企。要不要拿地，请先回答：厦门岛外还能值多少钱？给你授权能不能赚到钱？区域公司多长时间现金流能回正？

面对集团的灵魂拷问，区域一把手在决策层面默默投了弃权票。

|三|

从翔安2020XP01地块出让结果看厦门楼市走势

土拍过后，地价尘埃落定，这个结果已经不重要的，关键是，要能以这个结果为起点，看清未来趋势。针对次，为避免说教，我们把判断总结成了以下几条观点：

1、对房价的影响

岛内托起的信心，整个新房市场必然受益。但是从上面盘点的数据来看大部分开发商岛外的存量还是很大的，上半年流速也不是很好，对于下半年预期并不高。虽然近期市场流量普遍会上升，各大售楼处会热起来，但是你可以放心的是岛外新房价格不会像岛内二手学区房价一样跳涨。

2、对楼市的影响

今年是抄底“新房”的机会年，全球印钞放水，最有效的房产投资在把钱换成流动性好的资产、高估值资产。关于未来大盘走势、房价走势，就像之前详尽分析过的，楼市趋势整体走向是长期向上的，但是具体时间节点受众所周知的不确定因素影响我们是无法判断的。具体可以看全球印钞，房地产这艘豪华邮轮会被浪打翻，还是水涨船高？

翔安这次土拍结果还是在评测局判断预期内的，并不是楼市大周期内的节点性影响因素，不会对大周期造成太大的波动，大家不必太担心。

3、近期买卖二手房的影响

关于卖房：学区旺季加上土拍超热预期，卖学区房是最好的时机。卖非学区房的具体还是要看个人资金情况做决定。

关于买房：如果你以为岛内地价5万后，就遍地是金子，我们劝你如果只是近期想要投资买房，就要谨防追高。学区刚性需求的当下有合适房子能买就买，毕竟小孩子读书可等不起捡漏。自住、改善刚性需求的多关注、多方对比标的物，下半年有捡漏机会就抓紧入手。

——近期热文——