开年「学区王炸」，今年马銮湾的赢面稳了吗？
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很多人问局长：北师大附属中小学校区怎么看？
这事去年年中就已经有风声，新阳西学校飞上枝头变凤凰。但当时定标没有这么高，现在来的是“北师大”，完全是超预期。
所以，当北师大附校为新校区楼宇征名，再到厦门晚报发文官宣时，这影响力已经像往可乐里投入了一粒曼妥思。
PART.1
「名校+名盘」的造城策略
成就岛外第一新城
从海沧建设开始，厦门就悟出了一套「名校+名盘」的组合拳，无往不利。
名校自带吸引人的流量，大盘的连片开发又加速城市化进程，两者组合实现1+1＞2的效果，既加速人口导入，也提升人口素质。
而由于人口的快速聚集，使得相应的商业、市政服务也能较快地跟进，才促成今天海沧湾高端的人居片区。
所以，今天我们会看到海沧湾是岛外教育第一梯队，岛外的人居高地，从房价反应，也可见一斑。
PART.2
海沧名校祖师爷
起底“北师大”名校硬实力
这套造城方法论中，当记头功的是海沧公认的名校祖师爷“北师大”。但又为何一起手就是“北师大”，而非本土一双外？这种打法有点微妙。
其实，追溯起来也不无道理。03年海沧区刚成立，一边是改革开放的“实验田”，一边是国家教育部直属重点综合性大学、国内师范大学的龙头。双方都不想砸招牌，于是千挑万选，促成了这对天时地利的千里姻缘。
然后，开局挺艰辛，但结果超预期。
新城改造，原住民居多，起步生源本一般，但在“北师大”硬核的教研资质下，还是令海沧的教育在岛内外力挽狂澜。从03年至今，“北师大”深耕海沧十七年，如今成就了岛外第一顺位的学区强者。
这里主要参考下2020年中考600分以上占比，海沧“北师大”高达6.49%，站位岛外第一梯队，超过岛外双十外国语，甚至可以说是碾压湖里大部分中学。
PART.3
海沧名校王炸
为新城带来资产增值大机遇
回到房地产这件事，评测局一直说“变量即财富”。
0 1·
“北师大”，是海沧的教育“王炸”
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今天能有“好生源+好教研”的，一般是岛内学校，因为先天过硬的生源和教研配置，打出一手好牌是理所当然。
而我们说“北师大”拿着“差生源+好教研”，就能排到岛外第一档，全市第二档。那么，给它好生源，会发生什么情况呢？
就目前来看，周边都是新房，都是大牌+高定标，对于好生源的吸引是必然的。
0 2·
王炸的意外惊喜：
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九年制一贯制的海沧“北师大”，是厦门教育焦虑之外的白月光。
现在多校划片的焦虑越来越重，北师大新阳西校区又是岛外第一所九年制名校，显得格外抢眼。
一
如果这种教育焦虑“被多校划片”发生了，最终要通过摇号才能上好学校，那高价买的学区房“价值会打折”。
即便有明确的小学，也可能有不确定的中学，最终也会变成一场“豪赌”，这就是本质所在。而在厦门，这种矛盾会越来越突出。
二
近几年，厦门人口爆炸式增长，加上岛外建设宜居的加速，其中很大一部分人口流向岛外，就算未来岛外实行“多校划片”也不是危言耸听。
所以今天家长在考虑买学区房时，不管岛内还是岛外，多校划片的“幽灵”是挥之不去的。
你当然可以为了上第一梯队的概率去搏一搏，但是买学区房的本质是求稳。所以，我们还是判断这种九年制学校是更容易受推崇的。
而且从去年岛内外销售数据看，岛外四区成交仍是全市的排头位置。今天能搭上岛内这班车的屈指可数，很多人只能涌进岛外，所以未来岛外的生源紧张也是可预见的，这也只会加速岛外的“多校划片”。
三
所以市场的解题路径——“九年制好学校”，小学直升中学，减少了不确定的因素。
像岛内的松柏学校，虽然教研实力是第二梯队的，但是松柏一小、二小、嘉滨小学，离松柏中学都比较近，而且又能可以确定直升松柏中学，胜在了没有不确定性。
所以，九年一贯制+档位不错的学校，也是房价紧俏的一大支撑点，这也是为什么松柏片区的价值能一直稳居高位。
而像一些非直升学校，如仙岳小学和民立二小，虽然在划片4所中学中，有第一梯队的外国语学校，但因为学区是概率事件，又因为与外国语的距离比较远，所以房价是低松柏一个档位的。
四
九年制好学校旁的老破旧都贵到令人发指，这次马銮湾上演的是“九年制名校+好房子”，而且还是校区。
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这样的热度如何，我们不想赘述。但接下来一定会发生的两件事，我们想聊聊。一个是北师大附校小板块内会有质的提升，一个是小板块之间，名校的放大效应，会出现对距离的追捧，对品质的追捧。
从学校分布来说，百米内两面临学校的云潮府，应该是最突出的一个。
从品质来说，它也是马銮湾目前的第一梯队。作为全国top级的大牌开发商，融创云潮府从一进场就站位了马銮湾湾心中央居住区。
“府系”产品也是融创系列里的高端定位，如果说早期云潮府还只是在东南府的光环下，那从入市到现在，云潮府地段与产品被市场的认可，已经从自热变成了“自来水”。
从热度来说，去年年中云潮府就以板块内第一把火的势头燃起马銮湾湾心的热度。如今推出的建筑面积约75㎡-107㎡创新的轻奢户型，以高端改善走量，这样的现象级红盘都将重构湾心价值，冲刺马銮湾湾心天花板。
原本学校就不是它的短板，现在北师大附校中小校区又官宣。一次九年制名校升级，背后是板块价值，及板块红盘的价值双飙。且当下这个事件刚发生，在未发酵的空白档里，是值得各自把握的最佳窗口期。
（本文不作为学区承诺）
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