万亿福州南进，“战略留白”唤出最后雄心！
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2021年，福州“东扩南进”迈进了最惊喜的阶段。
前有，1.0——出鼓楼立台江；2.0——过闽江立金山、过二环立晋安。成就了新区令人眼红的财富神话。
现阶段的3.0——南进仓山心脏腹地，局长认为会更惊喜。其高度、速度和变化的激烈程度，都可能史无前例。
没说错，是那个仓山，过去被调侃作“福州西伯利亚”的地方。但，恰如西伯利亚本身就是个误解，它是俄罗斯最大的粮仓与能源钱袋子。手握福州向上升级两大关键资源的仓山，也明珠蒙尘太久。这一次，评测局就和大家一起聊懂它。
1
福州向上，闽江南岸仓山向前
这个阶段，整个仓山都被福州创国家中心城市的能量往前推。评测局认为，最新一波的城建红利核爆圆心，应该是仓山心脏福州刚搭建的地铁枢纽城。
会不会高估？不会！若有误判，也只可能是低估了。因为这次福州的决心和投入能量，完全与过去不是一个量级。
“国家中心城市”这件事，留给福州的窗口机会不多了
如今省内已经没有争议，全力支持福州（来源：2021年1月《福建省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》）客观说，任务对福州很紧迫且难度不小。
而国家中心城市要起到示范带头作用，《十四五纲要》随即提出要实现福州空间、人口、经济规模的倍增。这个倍增的目标是非常夸张的。
为了扩充实力，大家这两年都感受到，福州全城让路在干两件事：
① 都市圈扩容。如长乐与福清的兼并，福莆宁组团出道，达到快速兼并人口，获得更多土地资源。
② 把中心城区做大做强，打造“大福州”的超级引擎。
看起来，一艘城市航母的骨架已经搭建好了。现在最关键的是第二点，引擎打造。小心脏带不动大块头，福州也要发展好中心城区，再向外扩容，容易水到渠成。像这样集中力量才能办大事，是中国是最成功的一套造城方法论。典型如超级城市上海，也是把中心城区静安、徐汇和浦东打造成独一无二的高度，才有超强的龙头效应。
说回福州，作为重中之重的中心城区，过去二十年，刚完成上半场闽江北岸。而下半场闽江南岸更为紧迫，变化也注定空前激烈。
福州发力打造中心城区，闽江南岸片区必是重点
“中心城区”属于福州最高等级的城市定位。具体的说，一定是最高级的教育、商业、医疗、交通等资源高密度集中等地方。依据官方文件看，今年2月规划局控规揭示了“中心城区闽江北岸片区”。
待过机关的朋友应该懂措辞的严谨，按照行文逻辑不难推演出“中心城区闽江南岸南区”。指向很明显了，仓山南台岛舍它其谁。
对比之下， 北岸作为老城区，只能打补丁，支撑不了大规模开发。这么多年，鼓楼和台江只有零星地块出让，就已经很说明问题。
而闽江南岸的仓山南台岛，我们开头也说过，它手握福州升级的两项关键资源：
中心城区土地
2021年福州政府工作报告，仓山区今年计划拆改交地3000亩以上（超200万平米），规模属五区中最大。
城市发展，一定是朝着土地腹地前进。过去二十年，闽江北岸从鼓楼核心开始扩圈，当初的工业路和化工路厂房林立，收储相对容易，今天发展成福州最靓的两颗星，万宝商圈与东二环。而五四北秀峰路两侧，伴随1号线带来的开发热，基本消灭光棚户区。
把二者对比看，就会明白仓山这么大规模的土储，对于今天的闽江北岸土地开发饱和的福州而言，就是城市的生命线。
人口
人口基数仓山略小于晋安，但人口密度仓山要远远领先。
土地和人，都是城市最贵的资本。“国家中心城市”是福州梦，那福州梦落地战略必经之路，一定通过仓山南台岛。不夸张的说，仓山南台岛开发得有多高，未来福州就会有多高！而福州看仓山，仓山看它的心脏。
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南进封疆，最后一块
中心城区战略留白登上历史舞台中央
仓山南台岛虽大，但经历近二十多年的开发，各个部分，都已经成为福州的重要组件。
PART.1
三叉街以北仓山老城。开埠时代的使馆区，后来的大学板块。
PART.2
过尤溪洲大桥的金山。福州第一个真正意义的样板新城。
PART.3
还有会展、奥体、火车南站，各个板块都相继填充了功能。
PART.4
从整体看，只剩下一片相对连贯的战略留白。
试设想，若要在仓山执行呼应国家中心城市的大开发，能量所指，几乎别无他处。老仓山老城，不易动，金山次新城，更不会动。会展、奥体、火车南站其它组件各自已经风光过，俱往矣，数风流人物还看今朝。
事实上，局长之所以坚信其价值，不只是城市轮转发展，也该轮到这里了。更是因为它的枢纽站位。一张图，一目了然。事关福州竞争力的板块和产业，几乎是以它为坐标原点分布。
这样中心站位的土储，福州怎会错过！又怎会让它平凡得过且过！
分析过大福州的上帝视角，再聚焦到仓山心脏的留白，面积巨大，比金山还有过之。对于它的开发，很难摊大饼，可以确定从交通枢纽爆发是最可能的。因为土地+人才能创造财富，交通越发达，人的聚集越快。
回想十年前五四北，是福州市最集中的一片棚户区，最终因地铁1号线逆天改命。一条地铁经过，足以让一个板块翻身。那，在仓山心脏三条地铁交汇成枢纽，且未来两年将全部通车组网，又如何？
所以，今天在福州的历史新阶段，仓山心脏腹地这片留白终于进入公众视野。
3
提前看懂，福州的雄心
地铁，是城市最大手笔大投资。而在仓山心脏1号、4号、5号三条地铁交汇，总造价超618亿，打造了一片地铁枢纽城邦。这么高等级的交通节点，在整个福州都是很罕见。
时代的变化，可能让商圈此消彼长。
城市的边界扩张，可能让中心发生交替。
城市道路可能被绕过、被遗忘。学校好坏，也可能变迁。
但地铁这种高量级的投资，在任何城市都是恒产中心。并随时间沉淀，越来越强。
事实上，今天看仓山的版图，好的商业、好医疗、好学校等向地铁沿线靠拢的趋势，已经十分明显。以地铁枢纽城为原点，铺开它的10-15分钟生活半径。
向东：紧挨着福州门户福州南，福州第一医院新院。以及未来的三江口cbd。
向北：4号线2站直达福州会展这个涉外主场，1号线上从三叉街到白湖亭，大体量的综合体云集。
向西：是奥体，金山。
向南：沿江生态，远眺五虎山。
而地铁枢纽城内涌现了巨大的能量。原本板块内就开发有成片的别墅住区，今年两个头部房企首开与融创合作了40万方的TOD超级社区榕耀之城，全国性资本入局领跑，揭示了区域发展的新气象。局长同时认为，有几个现实意义很强：
聚集人气的样本
项目南入口挨着地铁5号线前锦站，加上本身40万方超级体量，65-115平米的产品也有爆款相，可以预见会是高人气流量池。人的聚集与否，决定一个板块的高度。仓山心脏能否承接福州“国中”的战略高度，关键也是在人。
全国大牌资本，本身就是强磁场
这次首开与融创两位大牌合于一处，大手笔投资， 对于要进入的人和其他资本，是杠信心旗帜。
品质
作为地铁枢纽的代表项目，榕耀之城能形成什么影响，以后甚至会成为福州人对这个板块先入为主的印象。有幸的是，融创的品质名声在外，接下来3月底它的营销中心也会开放，大家可以眼见为实。
而接下来，评测局认为，店多市隆，热度只会越来越强，发展也会越来越快。
局长一直说，一个板块的价值多高，最终看的是它的上限。作为福州加冕“国中”的战略必经，对于仓山心脏福州地铁枢纽城，它的未来上限是可以放肆想象。而更震撼的一件事是，这个未来可能不久就会来。待下次评测局再和大家一起分享。
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