房地产的青铜时代与2060年

一个房企的几个数据

1.境内主体与H股上市主体两个平均一下表内负债总规模在1.6万亿左右；

2.跟银行有关的信贷（剔除非标、债券）在8000亿左右；

3.表外负债肯定有，但是没办法算准，地产公司参与猫鼠博弈太久了，一个印证是xx财富就300亿，表外负债估计得有个3000到4000亿吧；

4.银行总的不良贷款余额为2.8万亿，不良贷款率为1.75%，如果有关的信贷有问题，则会把银行体系的不良贷款率提升30%左右，到2.2%。

5.考虑到其他的负债那会更多；

6.但实际的数据影响并没有那么大，因为数据有很多种平滑的方式，比如说一笔贷款一笔贷款确认，精确到具体的项目公司，只有不还本金一段时间才算，HH集团的问题对不良贷款率都没有那么大影响，必然有微调的方法。

7.对人的影响：12万左右的员工，负债端2000亿的预付账款对应的房子没有交房，还有买了理财的人。

8.问题没有解决之前，其他民营房企比较难在债券市场进行债券融资，共计3300亿；

9.土储、存货都变现了的话，可能大概是1.8万亿，跟负债勉强打平，但是之lg,hxxf资产负债表都能打平，那么就要考虑两点因素：1）来说负债驱动的公司走到这个程度，财务报表都是经过长年的与外部的猫捉老鼠和内控的官僚体系造成的，完全没办法看了；2）这种财务上的刚刚打平，不就正是第一个理由造成的虚假的平衡么？

10. 没考虑打折售卖的问题，但是你想打8折就让你打折？

来源：21世纪经济报道

11. 处理的话，根据过去的经验，金融机构抗是阻力最小的方向

从白银时代快进到青铜时代：房地产行业的2060年？

1.2019年中国城镇人均住房面积40平米（分母是城镇人口7.8亿）；

2.2020年新开工面积16亿平米（流量），2010年的新开工是10亿平米，也就是说，人均住房面积平均每年会多1.3平米，流量增长也是加速的；

3.2060估值法测算，新开工面积0增长，只保持16亿平米每年的增速，则到2060年，房地产会多640亿平米，中国人口会比目前的巅峰（2025年之前）少2个亿，大概是11.5亿左右，城镇化率极限70%（比现在60%提升10%），则城镇人口7.7个亿，人均住房面积会到130平米左右，人人都是大平层、大别墅了。

4.你觉得3可能呢？你和我都能住上大house了？如果不是做梦的话，上面哪个数据会不可持续？换句话说，有多少人对新开工、基建投资的长期衰退有充分的心理准备？

5.几年前互联网都笑话东北都考公务员，想进体制内，结果今年北大八佰选调生，人人都在“师医公”；现在别笑鹤岗了，十几年后鹤岗可能比现在大部分地方都“健康”。

实在不行就考个公务员吧1%%%的几率(上图是网图p的)

给债券市场的研究减负

1.从2018年以来，民企的债券就不需要研究；

2.从去年开始，过剩产能债也不需要研究了；

3.从今年开始，房地产债也不需要研究了；

4.从明年开始，可能很多房地产债后面站着的你懂的是什么的东西就不需要研究了

但是只要地产债这个，价格足够合适，肯定会有一波经典的的“再买你就买不到了”的鱼尾时刻

“夕阳行业”再买就买不到了（其实如果买了当年绿光的“夕阳产业”而没有买当年的生态化反，做法大概率是对的）

我很重要吗？

有人会说不能消灭地产行业，居民总是要住房子的。记得俞敏洪在一个会上说

“10年内，阿里巴巴可能会在，100年后肯定不在。而100年后教育会在，新东方也会在”

然后被反驳了一下：“100年后教育当然会在，可是，新东方未必在。这是两码事事，教育不等于新东方，但是教育肯定会在”

1分40秒后

当然后面事情发展的加速兑现，那是另外一个问题。

所以广大人民是需要住房子的，但是盖房子并不一定需要房企。房企是个基本外包的行业，如果不是在某种的高综合成本下盖东亚鸽子笼的形态，其实大部分人都可以选择自己找建筑团队和装修团队去自建房子，中国的很多城镇和农村就是这样的。

“福建农村”的自建宅基地（城堡）

房企盖房子和自己盖房子，类比就是你买联想的pc机和自己组装电脑的区别一样，顶多就是联想成本做的稍微好一点。如果说盖房子的技术含量很高的话(况且房企也不盖房子，盖房子的是建筑公司，建筑公司再找包工头，出设计图的是设计院，营销外包给营销公司)，那咱们真的不用搞啥芯片了。

还是没有我很重要？

资本市场的人总是有一些想法：觉得自己很重要，所以一定会有人救我

但是可能没想到两个事情：第一个，科层体系不是一个想干什么就干什么的人格化的机构，是一个充满上下平行信息交流不畅、每个人都有自己的想法，伴随着随机游走的复杂系统，难以预测性不亚于市场本身

第二个就是，很多时候，我们觉得的自己重要只能代表过去，但是正是因为过去的这种重要，造成了一些不好的后果，所以在未来，没有我们很重要。