旭辉的转型之路：轻重双轮，九分备战一分机遇

业内近期最大的新闻，属于旭辉瓴寓——

旭辉集团披露，旗下长租公寓品牌旭辉瓴寓出让所持「上海浦江华侨城柚米社区」项目全部30%股权，实现从该租赁社区项目的资产退出。

按照旭辉瓴寓CEO张爱华的说法，这是租赁住宅领域实现「投融建管退」资管全周期跑通的首个项目。

在房地产行业加速转型变革、寻找新模式的特殊时期，旭辉在租赁赛道撕开了一个口子。而我们更关注的则是——为什么是旭辉？瓴寓又做对了什么？

起跑：

以轻资产模式切入市场

旭辉起跑租赁赛道，与诸多地产同侪一样，都始于2016年。

是年五月，李克强总理主持国务院常务会议，释放了「发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务」的信号。而前一年，蘑菇公寓、优客逸家等企业带着资本热钱入场。一时间，地产系、中介系、酒店系各路玩家分别把住产品开发、获客渠道、品牌运营的口子，迅速摸索这个民生门类的商业逻辑。

从2016年百花齐放到2019年长租暴雷，不少行业人士将这三年概括为「泥沙俱下、野蛮生长」。一些企业挺过了2019，一些企业选择了暂时蛰伏，更多的企业在这一年彻底倒下。旭辉是前者。

而其突围长租至暗时刻的关键，在于在热钱持续涌入之时，保持闽系地产商的冷静。从张爱华那几年的言论不难看出，旭辉并不认同包租模式——是，旭辉确实以轻资产包租切入市场，但这仅仅是旭辉打响规模的「工具」：

通过存量改造以包租模式入局仅是前期获取规模、提高市场占有率、锤炼自身综合运营能力的必要手段。长远来看，存量改造是片面思路，市场上并没有想象中那么多符合要求的房源供改造，更遑论存量改造的竞争赛道较窄。另外，无论是国家政策层面，还是各地积极推动的租赁住宅和租赁用地等，都是在做增量。

工具用完了，就要丢掉。目标却不一样，旭辉的大目标是把租赁管理规模做到1000个亿「小目标」。张爱华断言，这目标无法以存量改造来做到。

存量改造无法应对未来大量的市场需求，社区化、品质化、生活化的租赁社区才能更好地满足长期居住。

没有公开资料记录旭辉内部对这一方向的讨论。旭辉为何一开始就蓄力租赁社区，可能源于旭辉地产大型社区开发运营的先天资源与优势，也可能是张爱华本人对租赁社区青睐有加。

无论如何，这为旭辉的成功转型埋下了伏线，也规避了被「工具」的短暂红利冲昏头脑，致使资金链断裂的剧本。

转折：

「轻重」两极都是租赁社区身影

没有热钱装点长租生意，很充实、很情怀，就是很不挣钱。有人说，

转入租赁的地产开发商迫切要解决的，是算平帐的问题。

旭辉的平账转机出现在2019年。

2017年首块R4用地拍出，作为租赁土地市场开放程度较高的上海，R4用地（租赁住房用地）日渐成为改变上海市场整体格局的重要供应。从已出让的R4地块中不难推算出规律，区位分布分散、90%以上竞得人为国有企业、底价成交为共性。而且，从R4地块规模来看，大体量、多功能的租赁社区成为其发展定位方向。

筹谋正中靶心，旭辉立即通过输出专业公寓品牌的服务和产品，提前介入到R4用地的开发与运营。直到2019年3月，沉淀三年经验，做好万全准备的旭辉，将全国首幅R4用地打造的张江纳仕国际社区运营服务收入囊中。

4月，旭辉召开战略发布会，正式推出「轻重并举，双轮驱动」发展战略，并坚定不移地聚焦综合型租赁社区业务。同期，旭辉与平安不动产签署战略合作协议，未来3年内双方将投入100亿元用于住房租赁项目的投资、开发及运营，并落地首个合作项目——上海浦江华侨城柚米社区，体量约2100套，旭辉占股30%。

轻重两极，都是租赁社区的身影。租赁社区真正成为旭辉长租的压舱石。

张爱华称，租赁社区不单指房源规模，一个好的社区应该具备八个维度要素——多元化的客群、多元化的产品、多元化的服务、千人以上的体量、完善的商业配套、社交空间（庭院和公区）、IOT智慧平台以及社群。

在长租公寓企业爆雷之势愈演愈烈，行业风雨飘扬的2019，旭辉旭辉长租事业总算站稳了脚跟。

成熟：

叫响「资产管理人」的身份

时间来到了2021年，这一年，旭辉动作颇多。

首先是更名，将「领寓」改为「瓴寓」。「瓴」不仅匹配核心业务形态，更有「全面把握事物，了解透彻」之喻义，「瓴寓」，将以民生为己任，以高屋建瓴的形态和势如破竹的气势，摒弃过度追逐规模的虚名，在租赁社区的道路上愈加努力前进。

其次是「资产管理人」的身份越来叫越响。张爱华在各种公开场合为「大资管」代言，她说，当看清「大资管」本质后发现，此前长租公寓企业的集中暴雷，很多是因为缺乏资管属性，融资不通畅、运营回报率低造成的。在此之前，没有任何一家长租企业定义这一概念。

瓴寓的「大资管」路径成熟完整，包括资本运作能力，挖掘可信任投资伙伴，创新合作模式，合力投拓高质量、具有流动性的优质底层资产；以退为投能力，以退出的条件和要求倒推投资，平衡租金、出租率和总房量，实现充足的利润和现金流；高效运营能力，实现居住舒适度更高，配套更完整，服务更便捷，居住成本更低。

而「科技➕金融」双脑，是实施瓴寓「大资管」路径的必要手段。

提高效率的方法是科技。投资决策系统、数字化产品设计、收益管理系统……瓴寓自主研发的一整套技术体系赋能投融建管退各个环节。预测越精准，越能提供一款风险低、回报可兑现的产品，取得投资人的信任。

在上海浦江华侨城柚米社区投入运营的16个月时间里，项目出租率维持在98%以上，平均租金3380元/月，整体GOP率超90%，续租率高达60%，租金回报率达到5.5%。卖出后，该项目平安人寿全资持有，瓴寓仍作为资管方继续运营该项目。足以见得，瓴寓的资管能力为投资人认可。

提高效果的方式是金融。纵观行业，随着保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围，轻重并举资管退出方式闭环形成。

轻重并举模式退出途径，ICCRA制图

瓴寓早在2017年便成功发布国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs，金融运作经验处于行业领先水平。如今，以公募REITs风口为驱动，瓴寓欲将角色再升级，成为具有开发能力的资产管理人+基金管理人，进一步完善「投融建管退」能力。

如果说用一句话形容现在的瓴寓，那便是——

想通了，并且渴望快点见识新的风浪。

复盘来路，遵循资管模式，聚力资本，以退为投，强化「科技➕金融」双脑赋能，加码租赁社区建设……瓴寓的战略图谱为行业探得一条可复制、可持续的转型之路。

落笔之际，恰逢壬寅春雪初霁，旭辉实现行业首例「由重转轻」的新闻余热仍在。旭辉的探索似乎在说，再坚持一下，待到寒冬过后，便是温暖春天。

监制：赵然

编辑：谢尔道

撰文：石文楠

美术总监：范坤