税问税明 | 旧改项目清算时对拆迁补偿成本的资料要求和审核逻辑有哪些重要细节和变化？

请问城市更新项目所发生的拆迁补偿支出在税务清算过程中，一般要求提供的资料明细有哪些？税务机关有什么样的审核逻辑？

拆迁补偿成本的审核是城市更新项目在税务清算过程中，尤其是土地增值税清算时的审核重点。而且随着对重点行业的税务强监管趋势，房地产企业面临的成本审核逻辑越来越缜密。

对于拆迁补偿成本而言，审核资料清单围绕四个方向：一是历史证明资料；二是合同证明资料；三是支出证明资料；四是签收证明资料。

历史证明资料：开发商在城市更新项目中所列支核算的拆迁补偿成本主要都是针对拆除重建范围内的被拆迁权利人的，当然也可能包括承租经营户。那么税务机关针对历史证明资料的审核逻辑就是佐证拆迁补偿成本支付对象属于清算项目合法权利人的各项资料，以验证被拆赔人的“真实性”。如有证土地和建筑物，需要提供原始土地出让合同或土地证，原始物业房产证等能显示证载信息的复印件资料；如涉及无证土地和建筑物，提供资料则可能包括确权和公示文件、原始物业房屋测绘报告（与拆迁安置补偿协议的拆迁补偿标准互相佐证）、不动产来源佐证资料等。

合同证明资料：按照城市更新的相关政策，开发商需要与被拆迁权利人通过签订拆迁安置补偿协议的方式来形成单一权利主体或单一招商主体。所以税务机关针对本环节的审核重点是审核拆迁补偿安置协议的签订主体、拆迁补偿标准的计算基数，以此验证拆迁补偿成本的“真实性”和“准确性”。需要关注的是，，一方面拆迁补偿标准是否保持公允以及各权利主体之间是否保持相对公平稳定，其中关联方之间的拆赔标准会受到税务机关的特别关注，另一方面能否得到增信加持会对其认定造成一定影响。此外，对于承租经营户等主体的拆迁补偿，税务机关的审核重点是补偿对象和补偿标准的真实性和合理性，对于大额的补偿可能会增加经营补偿的评估报告等。

支出证明资料：如果开发商所归集的拆迁补偿成本是真实、准确的，那么税务机关进而需要验证的便是拆迁补偿成本是否“实际发生”。因此，针对该环节税务机关的审核重点将着重围绕拆迁补偿成本的会计核算和资金流水展开，重点审核开发商拆迁补偿支出的会计记载（是否存在多记支出的情形）、银行对账单和银行转账凭证、收款人或单位的身份证明信息、收款收据等资料。如果是产权置换方式的拆迁补偿，则需要核验权利人签字或盖章的选房确认书和交房通知书等资料。

签收证明资料：为了完成拆迁补偿成本的审核闭环，证明被拆迁权利人实实在在获取了拆迁补偿收益（货币或产权），税务机关审核的签收证明资料包括被拆迁权利人的签收花名册、收款收据、选房确认书和收房证明等资料。

风险提示

关于城市更新项目的拆迁补偿支出问题，不同物业形态、不同历史时期可能会存在不同的场景和问题，实际清算过程中仍然可能面临很多不同的质疑和风险，难以穷尽。但是原则上税务机关的审核逻辑更多是围绕拆迁补偿的业务性质来展开，开发商应重视业务端的税务管理和规划。随着城市更新条例的重新修订，城市更新项目的确权环节前置，税务管理和规划难度及风险都在提高，需要增强税务管理思维。

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