分析 I 人们逃离纽约？房市捡漏正逢时？
文 | 纽约华人资讯网主笔 詹涓
人们正在逃离纽约？房市捡漏正逢时？你可能想多了
《纽约时报》的标题是“新冠病毒大逃离：去郊区”，《今日美国》的标题是“新冠病毒：美国人逃离城市，前往郊区”，《建筑文摘》问道：“新冠病毒会让郊区再次流行起来吗？”
在新冠病毒疫情爆发后，纽约人逃离疫情原爆点，成群结队地前往郊区和农村，在那里找到了田园诗歌般的新生活的故事，在几乎所有主要媒体上都得到了传播。《纽约时报》指出，甚至出现了一种“离开纽约”的散文体裁。
相关阅读：
同样的传说，也在其他主要大城市，比如旧金山、西雅图、华盛顿特区出现。人们开始猜测会不会出现一股大规模迁出城市的潮流，而这又是否将导致城市的经济复苏蒙上一层阴影。
不过目前的数据指出，迁移只是暂时的，高学历的年轻人将继续在大城市追逐自己的梦想、也继续自己的生活。想趁着现在抄底城中令人垂涎的房地产？可能也未必能如愿。
一些人确实已经离开
在纽约市3月中旬疫情开始爆发后，城市较富裕的地区确实一度人走楼空。
据《纽约时报》获取的智能手机数据，在3月1日至5月1日期间有大量人口离开纽约，富裕的城市居民搬到了汉普顿等地的第二居所，想要在居家隔离期间获得更大的活动空间，年轻的千禧一代则因为工作变动等原因搬到了郊区投奔父母，好节省一点房租，也在变动的生活中找回一点稳定感。
这当中一些人可能不会再回来，而这对纽约房地产市场、尤其是城中最豪华地段产生了影响。根据道格拉斯·艾丽曼公司(Douglas Elliman)的报告，曼哈顿的住宅空置率从2019年6月的1.61%上升到2020年6月的3.67%，导致该地区的租金中位数同比下降了4.8%。同时在2020年第二季度，曼哈顿的房屋销售中值同比下降了令人咋舌的17.7%。作为美国最抗跌、最昂贵的房地产市场之一，这场疫情的经济余波是否导致了曼哈顿的房地产市场崩溃？
可能捡不了漏
曼哈顿销售价格17.7%的跌幅似乎表明房地产市场正在崩溃，甚至达到了2008年金融危机的水平，但不应该孤立地看待这一个数字，潜在买家恐怕也无法在曼哈顿和整个纽约市场捡到漏。道格拉斯·艾丽曼的首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan Miller)说:“这种下降并不能推断出新冠疫情导致房价大幅折让。”
首先，疫情扰乱了全美房地产市场的基本运转，特别是在纽约市，在第二季度的大部分时间里，经纪人无法向买家展示房屋。
无法亲自看房，买卖房屋的人就更少了。随着曼哈顿第二季房屋销售量较上年同期大幅下滑54.1%，房价数据出现扭曲的空间也就随之增加。
其次，该数据主要反映出豪宅市场不寻常的活动。2019年第二季度，购房者纷纷迅速了结房屋买卖交易，以逃避纽约市新颁布的“豪宅税”。这导致2019年第二季度豪宅交易数量高于平均水平，推高了这一时期的房屋销售价格中值。
与此相反，2020年第二季度，豪宅交易的数量有所减少，因为在疫情爆发后，很多富有的房主宁愿推迟房屋上市，而来自全世界各地的豪宅买家也更有可能在这个不确定的时期推迟进行巨额投资——他们甚至无法入境美国购买房产。这种趋势不仅发生在纽约，而且发生在全美各地。
从曼哈顿延伸到整个纽约，则会看到一幅截然不同的情景。纽约的住房需求没有显示出下降的迹象。根据房地产网站Zillow的数据，成屋待完成销售虽然仍在大幅下降，但环比增长了74.4%。这表明随着库存回归市场，被压抑的需求得到释放，纽约市场上的买家并不短缺。
租赁市场也是一样，房地产分析网站UrbanDigs的调查结果显示，2020年6月的第二和第三周，租赁签约量比前两周增长了15%。报告称：“这表明，尽管市场活动仍受到抑制，但随着夏季租约大量到期，市场活动正开始增加”。
更多人想要留下来
房地产买卖和租赁市场正在苏醒，这意味着并没有多少人决定永远离开纽约市和其他大城市。几项调查也印证了这一点。
Zillow在4月份调查的近10700名美国成年人中，有70%的人说他们想住在与他们目前居住的社区同等甚至更城市的地区。
另据ApartmentList.Com网站报道，今年4月，在纽约市寻找公寓的人数实际有所增加，该网站的结论是：“疫情并没有吓跑纽约的租房者，没有迹象表明人们正把目光从城市移开。”
公寓租赁平台PropertyNest在5月份对1001人进行了调查，发现86.2%的人表示新冠病毒疫情并没有让他们想要离开纽约市。剩下13.8%的人也并不都打算彻底离开市区，当中有些人只是想要离开他们所在的区域或者换一套房子。
Zillow的另一份报告指出，今年4月，在美国35个最大的都市区中，有29个都市区的城市房屋搜索量有所上升，而郊区房屋的搜索量下降。
调查还显示，与去年相比，对家庭办公室的搜索增加了10%。该网站的早期研究得出结论，买家“更关心房子的特点，而不是房子的位置。”
Zillow集团的首席经济学家斯文亚·古德尔(SvenjaGudell)对CNN表示，数据并不支持大规模从城市搬迁的可能性，在过去一年搬家的购房者中，55%的人换的新房位于同一个社区或同一个城市的不同社区。租房者的情况也差不多。如果人们需要长途搬家，通常是为了工作或其他发展机会。而在疫情后，基于在家工作的政策调查，人们更想要专门的办公空间和更大的室内外活动空间。
邦妮·查杰特(BonnieChajet)在纽约市的Warburg Realty做了30多年的房地产经纪人。她说，她也看到很多买家在重新评估他们对房子的需求。
“他们说，‘也许我们需要另一套公寓，多出一个房间作为办公室。也许我们想搬到有阳台的公寓去，’”她说。“有些人是土生土长的纽约人，他们始终想留在这里。”
查杰特说，2001年9月11日恐怖袭击发生后，当时她看到一些惊慌失措的居民逃离了这座城市。“那时人们谈论过搬家吗？是的——就像他们现在也在谈论这件事一样，”她说。“但我想说，不会出现大规模的人才外流。”
城市的吸引力仍在
我们仍处于一场疫情的早期，而目前的信号表明，居民们并没有切断他们在中心城市的电线，可能只是换了一根延长线。人们仍然希望靠近他们所看重的城市设施：文化、历史、夜生活、艺术、戏剧、教育和体育。城市拥有大量一流的医疗保健和研究设施，这比以往任何时候都更有必要，而这也是郊区和农村所无法比拟的优势。
上世纪90年代有人预言说，互联网的出现意味着“距离的消亡”，每个人都将迁居到成本更低的农村和郊区。9/11之后，由于担心恐怖袭击，人们也一度考虑离开像纽约这样人口密集的城市，可是三年间人们就迅速而广泛地搬回到纽约，令中央商务区再度繁华。
今天年龄在25-34岁之间的年轻人，尤其是那些有大学学位的人，比起他们的父辈，更有可能选择住在城里。专注于城市政策的智库“城市天文台”(City Observatory)的新报告《青年运动：加速美国城市复兴》显示，自2010年以来，拥有本科以上学历的年轻人加速返回城市，这些新居民占到美国大城市社区新增人口的一半以上，推动了美国城市社区的增长。在美国人口最多的52个大城市中，受过良好教育、住在靠近城市社区的年轻人的数量都在增加，而且这一趋势近年来还在加速。而且他们尤其青睐住在一个地区主要中央商务区3英里范围内的地段。
年轻人向城市的流动是城市经济活力的基础。前西雅图市长麦克·麦克金恩(Mike McGinn)将该市的强劲增长归功于它对年轻人的吸引力：
“在高速公路、城市规划和红线造成数十年的破坏后，人们重返城市，证明了城市在几个世纪中经久不衰的品质。西雅图出现人口增加并不是因为亚马逊选择在这里扩张。亚马逊和许多其他公司选择在这里扩张，这是因为他们想要争夺有才华的年轻人，这些年轻人想要生活在多元、进步、能带来重要影响的地方。”
有年轻而不安分的年轻人涌进城市，就有人迁出，即使在最繁荣的时期也是如此。这部分是因为人口的变迁。在新冠疫情肆虐的西雅图和纽约，超过60%的千禧一代已经30多岁，开始结婚生子，因此开始像上一代人一样搬到郊区居住。这种从城市到郊区的移动不是由疫情引起的，也不会因为疫情而停止。
42岁的克莉丝汀·戈尔曼(Kristin Gorman)与丈夫和孩子们住在皇后区，从父母那代起就在布鲁克林出生长大。结婚后她一度和丈夫搬到德克萨斯州的奥斯汀，在那里翻修一所房子，但没过半年，她就知道自己必须回到纽约的家。
戈尔曼说：“每个纽约人都会时不时地问，既然有这么多舒服的地方可以居住，他们为什么还要忍受狭小的空间、高昂的价格、噪音和对资源无休止的竞争呢？新冠疫情确实会让人们再次思考这些问题。”
戈尔曼说，她想留下来只是因为这里是家，在危机时刻，没有什么比家更让人感到安慰的了，但与许多年龄渐长、需要考虑子女教育的中产阶级家长一样，她觉得想要在纽约市抚养孩子实在是太受罪了。她说:“我丈夫和我每天都被郊区教育系统的质量和简单的生活所吸引。我仍然认为，虽然我对纽约有着无尽的爱，但当我们最大的孩子快上中学时，我们可能会被迫搬家，也许是搬到郊区，也许是搬到另一个国际化城市。”
没有孩子的年轻租户则在原地不动。住在布鲁克林的26岁的杰米·D说，她认为人们并没有因为疫情而改变心态。
“我之所以留在这里，是因为我乐观地认为，这座城市很快就会复苏，吸引我来到这座城市的东西没有改变。我仍然觉得，在我人生的这个阶段，城市比郊区更令人兴奋、更有活力、更有趣。我的生活重心还是在城市。我的朋友在这里，我的工作在这里，我喜欢做的事情在这里。尽管在疫情期间我也希望能有更多的户外空间，但我认为这不足以让我改变对纽约这座城市的热爱。”
城市的墓志铭被写了很多遍。诺贝尔经济学奖得主保罗·罗默(Paul Romer)最近在接受曼哈顿研究所(Manhattan Institute)的采访时，正面回答了这个问题。
保罗·罗默(Paul Romer)
罗默说，“城市所带来的密集互动是非常富有成效的。我认为我们将从中学到的是，有多种方式可以保持这种频繁地互动，同时将病毒传播的风险降到最低。我不认为一场疫情就会减缓城市的增长。一个事实就是：与人交流和分享想法能带来巨大的经济价值。我们仍然可以从近距离的互动中收获很多，因为这种互动是我们建立信任的重要方式。所以我认为，在我的余生中，城市将继续是人们活动的地方。”