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如何避免入法拍房的坑?

法者心声 2022-12-05


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法拍房奇葩案例盘点

1

花123万买房却不能住

近日,有一位成都市民因为法拍房的事情打起了官司。起因是他去年在淘宝网上花123万拍下的一套法拍房,这套房子面积256平方米,产权40年,但这套房子已被原房屋所有人出租了40年。

也就是说,如果按照“买卖不破租赁”的原则,在40年产权期内,买房人都无法行使该房的使用权。

买房吗,123万可以买一本房产证,只有证,不能住的那种哦。

2

369万的房子要交242万税

此前,有位深圳男子通过法拍买了一套学区房,原本只需要花369万就能“捡到的便宜”,在计算税费后,反而变成了超611万的烫手山芋,因为这套竞拍价不足370万的房子,税费竟然高达242万,其中土地增值税就高达218万。

不想买了?法拍的保证金可不会退,最后只能让25万的保证金打水漂。哇!25万,够长沙的首付了。

3

230万的房子过户需缴纳46万个税

郑州市民杨某花230万元竞得一套法拍房,过户时被告知该房屋上一次交易是“直系亲属交易”,即非夫妻直系亲属之间的赠予或继承。

这样的话虽然过户总价只有500元,但再次过户需要缴纳差价的20%个人所得税,也就是230万减去500元再乘以20%,近46万元!开开心心去过户,却被告知还要交46万,真是令人窒息的操作。



TWO

法拍房有哪些坑

1

恶意租赁

大部分法拍房都是带租约的,甚至有的拍卖房业主还会拟造一份假的租赁合同,以谋取利益。但由于买卖不破租赁的原则,就算拍到了房也要等租期到了之后才能住进去,如果遇到一次性租十几二十年的情况,那么只能望房却步了。

2

债权纠纷

房子除了委托法院拍卖外,还用来抵挡了其他债务,尤其是高利贷,到时候找上门来,也是一种折磨

3

高昂的税费

法院拍卖的房产过户费用一般都是由买家交付的,拍卖的房产除了过户的手续与普通的房产交易有所差别以外,税费方面都是一样的,比如个税、契税、增值税等。

但是还有一种情况,即前手是公司,公司在转让房产除了所得税等等之外还会面临土地增值税,土地增值税的费用简直高得可怕,具体可参照前面“369万的房子要交218万的土地增值税”的例子。



THREE

如何避免入坑

1

提前审查清楚房源是否存在租约

如果存在租约的房建议不要买,这个租约极有可能会很长,同时也要注意目前有人居住的房屋,若是到时候不肯搬走,还需要自己想办法腾空房屋。

2

明确房屋属性

现场检查房屋是否存在瑕疵、向邻居打听房屋的情况,此外还要确认是否具有房产证、能不能过户。

3

了解前手的交易情况

提前向法院确认,避免碰到天价的个税和土地增值税。同时注意查清楚房屋之前的电费、水费、物业费等欠费情况,要知道这些都是由买方出的。对可能产生的费用做计算,并与周边的二手房价作对比,才能不花冤枉钱。

4

调查房屋的债权关系

尽量查清楚该房屋是否还被用作其它债务抵押,以免带来不必要的麻烦。

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