最高法：买受人请求办理房屋过户登记，不适用诉讼时效

来源：民事法律参考

第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要

第24条  已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。

来源：《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》理解与适用
      根据《物权法》第九条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。该条确定了我国不动产物权变动的登记生效主义原则。根据该原则，买受人虽然已经合法占有转让标的物，但因尚未办理过户登记，未实际取得转让标的物的所有权，双方仍是债权债务关系：买受人享有请求出卖人移转所有权的债权，同时负担支付价款的义务；出卖人享有请求支付价款的债权，同时负担移转所有权的债务。因此，买受人按照合同约定要求出卖人办理物权变更登记的请求权不属于物权请求权，因其尚未获得物权。但该请求权是否与其他普通债权请求权一样，适用诉讼时效制度，则值得探讨。      我们倾向认为，该类请求权以不适用诉讼时效制度为宜。理由是：（1）从占有对不动产物权变动的意义看。《物权法》确定了形式主义物权变动模式，该模式是以债权和物权的两分法为理论背景的，也就是说，一种民事财产权利，不是物权，便是债权。这一观念渗透到交易过程中，便认为交易过程中，债权和物权作为交易过程的两种权利状态，买受人要么受到债权的保护，要么受到物权的保护，即所谓交易过程中当事人的权利状态处于“非此即彼、或有或无”的局面。但是，社会经济是复杂多样的，不会按照逻辑的推演严丝合缝，形式主义物权变动模式并非完美的制度设计，也存在一定的缺陷，某些债权物权化即为其例。因此，虽然按照登记生效主义的物权变动模式，占有并非不动产物权变动的法定公示形式，但以基于变更所有权的意思移转占有不动产的行为，对于买受人来讲，也并非全无意义。该种长期、持续、和平地占有使用不动产行为本身对社会就起到一定的公示作用，尤其考虑到我国不是特别注重物权变更登记的社会传统时，更是如此。（2）从诉讼时效的制度目的看。诉讼时效制度最核心的价值在于维持既定社会秩序稳定，买受人长期占有使用不动产的情况，即是形成了一种稳定的社会秩序状态。如果此时使其变更登记的请求权罹于诉讼时效，则对于占有不动产的买受人来讲，虽然直接占有使用支配转让标的物，拥有大部分物权之实，但因无法变更登记而获得转让标的物的物权；而对于转让人来讲，虽有所有权之名，但却无法享有物权之实，双方即出现僵局。虽然转让人可以另行出卖该标的物，打破僵局，但该另行出让行为能否顺利实施或者能否达到其预想的法律效果，则很难保证。      对于新的买受人来讲，由于《物权法》并没有明确确定不动产登记的公示公信原则，在依据《物权法》第一百零六条判断新的买受人是否构成善意时，不动产的登记状况固然仍是一个最重要的标准，但在审判实践中，对该不动产的实际使用状况买受人是否明知也应是一个判断善意的考量因素。这就可能出现要么新的买受人不构成善意取得，要么该标的物无法另行出卖的情况，而且对于已经长期占有使用的相对稳定的社会秩序来说，是一个巨大的破坏。（3）从我国现行法律规定看，由于我国法律未规定取得时效制度，占有人不能因取得时效而获得所有权，同时，我国目前的诉讼时效期间规定得过短。而实践中，由于开发商、政府登记部门的原因等，往往需要很长时间才能办理变更登记，如果使该种请求权适用诉讼时效制度，不仅未能起到督促权利人及时行使权利的目的，反而会损害相关权利人的利益。最高人民法院（2013）民申字第1669号

      本院认为：本案的争议焦点是荆星明和高世琴签订的《房屋转让协议》是否合法及生效。第一，荆星明主张《房屋转让协议》是其在受到诱使的情况下签订，但并未提供证据予以证明，原审判决案涉协议是双方真实意思表示，且高世琴已支付合理对价，事实清楚。第二，案涉转让协议的签订时间是2005年3月2日，而在同年1月13日，兰州铁路局房改小组即发布《关于加快办理职工住房所有权证的通知》。据此，包括荆星明在内的有关地市职工已具有以70%产权房申办100%产权的资格和条件，对此，荆星明是明知的，其辩称自己没有100%处分权，没有事实根据。第三，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”荆星明认为合同未生效，没有法律依据。第四，双方订立《房屋转让协议》后，高世琴已支付全部对价，荆星明亦已交付房屋，高世琴对房屋已占有使用多年；荆星明在具备转让条件的情况下，拒不办理房屋转让手续，有悖诚信。需要说明的是，因房屋已经实际转移占有，高世琴请求荆星明配合办理过户登记手续，具有物权属性，原审认为本案不存在诉讼时效问题，依法有据。最后，李永海虽不是《房屋转让协议》的合同当事人，但根据原审查明的事实，李永海与高世琴是配偶关系，高世琴所购房屋属夫妻共同财产，原审将李永海列为当事人，并无不当。2020年非常值得关注的法律类公众号

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