【深度】TOD的秘密，走进日本一次看个够！
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「无地铁不城市」，
我国轨道交通发展进入「全域」时代！
至2019年底，国内地铁城市达38座，
总长度超过6730公里。
但是「建得起，养不起」，
是多数城市轨道交通发展面临的难题。
▼ 上海虹桥枢纽
同样，在全球轨道交通发达的城市，
其轨道运营也大多依靠政府补贴，
建设、运营成本均难以覆盖。
例如，首尔地铁运营每年亏损20亿元以上；
巴黎票务收入仅能覆盖运营成本的40%；
新加坡SMRT地铁连续2年亏损；
伦敦地铁由政府承担100%建设投资和运营投入。
▼ 伦敦国王十字车站
而日本却不受这类问题困扰，
这与其成熟的「TOD」*模式密不可分。
*「TOD」：美国规划学者彼得·卡尔索普1989年提出TOD模式，即以公共交通为导向的城市发展模式。该模式强调车站为中心，以步行尺度 (半径400—800m ，步行5—10分钟)组织工作、商业、居住等混合功能，核心是构建功能完善的站前区域。
▼ TOD——「车站引领」的联合开发模式图
TOD模式在日本经过发展演变
形成了「站城一体化」
（枢纽站即城市功能中心，
与周边街区进行一体化开发）的特色。
▼ 新京都站TOD不仅是城市的中心，也是著名的旅游目的地，每年游客超过4000万
▼ 新京都站由建筑大师原广司设计，包含酒店、剧场、百货、专卖店、城市公共空间等功能
本次，我们走入日本代表性的TOD案例，
一探其成功的奥秘！
01
TOD是城中城
人气大磁极，运营可持续
▼ 日本枚方市TOD
迫于民营铁路竞争和政府财政压力，
1986年11月，日本通过改革法案，
决定国铁正式转向民营化，
以解决轨道交通亏本运营的困境。
目前日本主要的民营铁道公司有16家，
控制了日本主要铁道线（含地铁）。
▼ 日本主要的民营铁道公司
民营铁道公司出于利益诉求，
业务领域
从单纯的地铁开发转向沿线物业开发，
并参与到包括百货公司、娱乐设施的经营中，
不断探索轨道交通对物业带来的升值，
后逐渐发展为混业经营集团。
同样的混合业务，但各公司侧重点不同，
有的偏物业开发，有的偏铁道运营。
比如东急电铁，
转型为扎根大都市
以地产开发和运营为主的企业；
而东武铁道依然以铁道运营为主，
物业开发作为副业，
其铁路里程是东急的5倍。
▼ 西武铁路旗下西武地产，依托站点开发轻井泽度假区
▼ 西武地产轻井泽度假区内的王子购物广场
▼ 轻井泽度假区的王子大饭店
随着上世纪90年代TOD模式的兴起，
日本铁路公司们尝试与自己的实践相结合，
也就有了如今遍布日本的站城一体化TOD。
日本土地高度私有化，
出于开发资金、周期等因素，
铁路公司在城区的TOD开发中，
通常是在原有旧址上进行更新改造，
例如JR博多城，
它位于九州铁路网的核心福冈市，
是日本铁路公司（JR）TOD开发的范本，
TOD建筑面积约20万平方米，
被誉为「九州和亚洲的玄关」。
▼ JR博多城
2011年3月开业的第一天，
JR博多城迎来了50万人，
开业第一个月，累计有1000万人到此。
JR博多城开发投入的资金（600-700亿日元）
政府注资占比不到11%，
开业半年，
JR博多城销售总收入高达400亿日元。
| 创新设计驱动 |
JR博多城由旧车站改造而成，
原车站位于高密度的市中心缺少扩容空间，
JR公司利用既有空间进行升级，
打造了11层商业和一个屋顶花园。
▼ JR博多城TOD
车站大厅内启动了
名为「城市森林」的艺术瓷砖计划，
墙面28000块瓷砖上绘有树叶，
它们的28000名作者分散全国各地，
每块瓷砖上的树叶都有一个独特的身份标记，
可以追溯到作者本人，
艺术瓷砖项目
获得国际性铁道设计奖「布鲁内尔奖」。
▼ JR博多城处处可见的「城市森林」艺术瓷砖
JR博多城以这种「巧设计」
与全国民众建立起独特联系，
形成持续不断的传播效果。
| 完善的城市休闲功能 |
JR博多城TOD面积是旧车站的6倍，
其中商业面积高达50%，为全日本第一。
车站综合体名为AMU博多广场购物中心，
引进了日本百货公司阪急百货店（B1-8F）；
▼ 博多广场购物中心丰富的商业业态
购物中心建有主题美食街（9F-10F），
另外还有230间店铺特色零售，
是九州当时最新的城市休闲地标。
会议中心、九州大学商学院
则加强了综合体的商务功能。
▼ 主题美食街
车站屋顶花园保留了旧博多车站的结构，
设置有表参道工艺品街、天空广场、手工艺品街、
电动小火车儿童乐园等「户外」休闲功能，
打造了一个大型屋顶城市公园。
JR博多城开业后游客数量和销售额高速增长，
对所在地区的物业价值有明显提升。
▼ 车站屋顶花园
由于城市规模、人口数量的差异，
一些小城市的TOD，
并没有大体量的综合性站点，
其多元功能是通过「点」的串联实现的。
例如位于大阪府枚方市TOD功能，
通过连廊系统的空间联系，
串联枚方T-SITE（商业综合体）
及城市广场实现。
▼ 枚方市TOD功能通过串联分散的功能实现
▼ 枚方市TOD连廊系统
▼ 枚方T-SITE商业综合体
▼ 活动丰富的市民广场
TOD商业中心枚方T-SITE
其前身是近铁百货商店（近铁铁路子公司），
2013年由茑屋书店母公司CCC
负责投资建设运营。
2016年以「生活方式提案」为理念的
枚方T-SITE开始营业，
它是日本最大的茑屋书店，
也是关西地区网红打卡地，
更是被市民称为「每天都想去的百货店」。
▼ 「T-SITE」已经成为枚方市民的一种生活方式
02
TOD引领城市拓展
优化城市格局，释放土地价值
▼ 六本木山TOD
TOD不仅可以实现自身的收益平衡，
还是城市有效提升老城影响力，
拓展尚未开发区域的
一种规模化城市运营策略，
下文将通过「都市再造」的东京六本木山，
以及东京都市圈柏叶新城TOD两个案例分别说明。
六本木站位于东京港区，
日比谷线与大江户线在此交汇，
连接着东京新宿、丸之内、品川三大商务区，
串联起JR山手线、南北线、浅草线。
▼ 六本木山位于东京三大商务区之间
六本木区域还聚集着40多个外国使馆，
理应是东京具有国际性属性，
具有商务范的地区，
但在上世纪末，这里是著名的「大杂院」：
大使馆混杂在500户密集排列的旧式木房，
以及学校、医院之间。
▼ 1997年六本木山区域卫星图
1986年，东京港区重新划区完成，
同年，政府启动了「六本木山再开发计划」，
2003年4月，
占地11.6公顷的六本木山正式运营
（前期14年，建设3年），
年均游客量突破4000万，
不仅是日本最成功的站城一体的TOD之一，
也是日本城市更新的代表项目。
▼ 如今的六本木山区域卫星图
| 隐身的交通枢纽 |
森大厦株式会社是六本木山开发建设的主体，
在其长达14年的前期土地整理工作中，
主要是与400余位土地所有权人协调利益关系，
其中大部分以土地入股的方式加入这个项目，
以获得土地增值带来的红利，
但这对森大厦株式会社是一个挑战。
于是，
也就有了高密度交通网络
隐于地下的立体化枢纽设计，
从而为区域争取到更多可建设用地。
▼ 六本木山办公区和消费区地下空间相连，白天办公区停车位不够时可以向消费区的停车场靠拢，晚上停车紧张的消费区也可以往办公区分流，整个六本木山24小时运转
| 繁华的公园城市 |
六本木山的目标是打造「城市中的城市」，
这座「城市」集合了
来自全球各专业领域的设计机构：
KPF（森大厦、君悦酒店、榉树坡综合楼），
捷得事务所（商业设施），
C&P设计事务所（住宅区），
槙文彦（朝日电视台及庭院景观）。
▼ 六本木山功能业态分布示意
建成之后的六本木山不仅有办公、住宅，
还有美术馆、剧院、博物馆等文化设施，
其间分布有大量的餐饮和购物场所，
不仅呈现出高楼林立的区域新形象，
还挖掘出更多的公共活动空间。
森大厦聚集了雅虎、乐天、活力门等
众多知名企业总部，
内有酒店、森美术馆、
六本木山TOHO影城、购物中心等设施。
▼ 仰视森大厦
住宅区由4座塔楼组成，拥有793个住宅单位。
半开放式的购物中心——山边 (Hill Side)，
充分利用地势变化，打造出错落有致的空间，
将「峡谷」意向与商业空间相融合。
▼ 购物中心内景
六本木山景观设计，被称为「都市森林」，
从地面到建筑屋顶，植被见缝插针分散其中，
即便在高容积率的形态下，
绿地面积为开发前1.5倍，占开发面积20%以上。
▼ 六本木山茂密的植被
六本木山景观地标
是一座带有本土文化风格的园林
——毛利花园。
它占地4300平方米，
是在毛利藩宅邸遗址中复原的庭园，
成为展现六本木山历史与文化的点睛之笔。
▼ 代表本土文化的毛利花园
不止如此，在高约45米的综合楼顶，
有一片面积约1300平方米的都市良田
——稻田空中庭院。
这里可体验不同的四季农业活动，
如插秧、割稻、脱谷、捣年糕等，
市民在都市里就可体验田园生活。
▼ 稻田空中庭院
| 市民的文化舞台 |
六本木山提出构建「文化都心」的目标，
区域大型雕塑有19个，
小雕塑作品超过100个，
大量的艺术文化活动与建筑空间紧密结合，
吸引市民参与其中。
▼ 六本木山最著名雕塑——「Manma」蜘蛛铜像
森艺术中心（Mori Arts Center），
位于森大厦的52-54楼，
是东京最「高档」的空中美术馆，
也是东京新文化中心的象征。
▼ 森艺术中心标志性的窗户，高11米，是日本最大的观景台之一
▼ 森艺术中心举办的日本园林艺术展
森艺术中心与中城2121美术馆、三得利美术馆，
国立新美术馆联动发展，
构建出「东京艺术金三角」。
▼ 东京艺术金三角示意
▼ 建筑大师黑川紀章设计的国立新美术馆
▼ 中城的2121美术馆，由时装设计师三宅一生创建，建筑大师安藤忠雄设计
六本木露天广场（Roppongi Hills Arena）
是兼具文化、艺术和商业功能的露天剧场。
广场上举办的活动丰富多彩，
既有高大上的世界运动博览会等，
也有民众喜爱的各类传统祭典，
不仅白天熙熙攘攘，晚上也热闹非凡。
▼ 处于区域中心的六本木露天广场
始于2009年的「六本木艺术之夜」
（以六本木的街道为舞台的艺术节），
以及成为东京国际电影节主会场，
使六本木成为海外游客
感受东京都市文化的必访之地，
六本木山TOD完成了提升区域国际形象的使命。
▼ 六本木露天广场是举办「六本木艺术之夜」的主要载体
▼ 位于六本木山的富士电视台，向市民开放，结合本土的影视IP经常举办影视活动
如果说六本木借助TOD解决了旧城区新活力问题，
那么柏叶新城TOD则是需要解决从无到有，
创造全新吸引力的难题。
▼ 柏叶新城TOD俯瞰
占地273公顷的柏叶新城，
是东京东北部（距30公里）的卫星城市，
由三井不动产公司牵头，
联合「官·民·学」
（柏叶政府、民间企业、大学机构）
共同开发，
其开发用地
主要依托首都圈新都市铁道株式会社，
于2000年—2001年在柏市沿线土地整理获得。
新城目标有8个，
如田园都市、创新产业都市、
学园都市、健康长寿都市等等，
希望通过这些目标构建日本未来城市的范本，
吸引更多东京人来居住。
▼ 柏叶新城规划沙盘（拍摄于柏叶新城展示馆）
理想很丰满，现实很骨感，
东京周边成熟的明星新城多如牛毛，
例如筑波、多摩、千叶、幕张等等，
柏叶新城既没形象，也没名气，只有理想。
TOD再次登场！
2005年，筑波快线柏叶学院站投入使用，
占地约25公顷的TOD开始建设。
6年的时间，
一座小而美的「未来都市」示范区
呈现在世人面前，
2011年12月柏叶新城被日本内阁府选定为
「综合特区」「环境未来城市」。
▼ 柏叶新城TOD沙盘（拍摄于柏叶新城展示馆）
| 儿童友好，吸引第一批客群 |
日本少子化现象十分严重，
拥有孩子健康成长的环境
是家长们的共同愿望，
柏叶新城TOD优先建设了众多儿童友好设施，
吸引家庭客群入住。
站前商业「啦啦宝都」（ Lalaport）
如同一个有商业功能的儿童乐园，
从室内到室外都是孩子们的畅玩空间。
▼ 与站点紧密结合的啦啦宝都
▼ 啦啦宝都入口处的儿童活动区
▼ 啦啦宝都庭院被打造成为儿童户外活动区
TOD的住区就是「儿童成长综合体」，
在社区内就可完成学习、课外辅导、
体育运动、认识自然等系列教育活动。
▼ 住区「儿童成长综合体」沙盘（拍摄于市民活动中心）
▼ 住区内的家庭聚会中心
▼ 住区内的儿童活动中心
▼ 住区内的家庭农场
▼ 住区内的儿童运动场
| 生态可见，传播「新城」品牌 |
新城建设使用了太阳能、风能设备，
以及地下水、雨水等可再生技术，
但这些都是隐性工程。
新城为了使生态可被感知，
在「啦啦宝都」屋顶建有农场，
而生态超配套
——柏叶橡树园（农业主题公园），
使市民不仅可以回归田园生活，
还会收获亲手种植的健康食材。
紧邻TOD的千叶大学植物工厂
（三井不动产与千叶大学合作），
则是东京市民体验农业科技的乐园。
▼ TOD一侧的千叶大学植物工厂
有了人气，有了名气柏叶新城的发展步入正轨，
8大目标正在逐步实现。
2013年获得日本城市规划家协会的优秀设计奖，
成为大东京周边为数不多人口上升的新城之一。
03
TOD重塑城市影响力
从局部到区域
▼ 大阪站TOD
大阪站，
是日本关西地区最重要的交通枢纽，
7条铁路线在此汇集，从大阪站出发，
1小时即可到达京都、神户、奈良等
关西地区重要城市，
2015年，它以日均43万的乘车人数，
成为全日本排名第四的热门TOD。
▼ 大阪站
大阪站的地位上升，
离不开关西地区经济再生战略的推动：
城市多个区域被划为「都市再生特別地区」，
被誉为大阪最后黄金地段的大阪站北区，
不仅进入再生特別地区名单，
还被列入「特定都市再生紧急整备地域」，
以提升整个关西地区的国际竞争力。
▼ 大阪最后黄金地段——站北区（2001年卫星图）
2011年，大阪站升级项目
——「车站城市」完工。
2013年，大阪站北区TOD一期
——Grand Front Osaka
（约56万平方米）投入使用，
它采用PPP公私合营模式，
由都市再生机构（政府委托的独立法人）、
阪急电铁、三菱房地产、
住友商事株式会社等20多家企业参与。
▼ TOD一期包含4栋塔楼（办公、住宅）和8层商业裙房
大阪站与Grand Front Osaka之间，
由二层连廊以及地下商业空间连接。
▼ 连接两者的地下商业以及连廊
连廊、站前广场的空间联系，
使两者成为一个整体，
且形成了不同人流之间的「专属通道」。
▼ 不同人流的通道
▼ 连廊以服务办公人群为主
▼ 一般大众通过与广场连接的大台阶出站
Grand Front Osaka开业一个月，
吸引700万人次前来，
运营一年，共吸引5300万人次。
再造的城市中心不再只是停留在形象上，
更在功能上获得市民一致认可。
▼ 活动多样，热闹非凡的站前广场
| 城市活力轴线 |
大阪站「超大号」的TOD，
还是城市公共活动中心，文化展示中心。
由站前广场和新北大楼
构建了城市文化活动轴线，
轴线不是只存在于图纸上的「酷设计」，
星罗棋布的公共活动空间，体现文化的景观，
共同构建了实至名归的城市活力广场。
▼ 城市文化活动轴线示意
建筑大师安藤忠雄，
以「水绿之都」为概念完成了公共空间设计。
绿色空间由地面的梅北广场
与散落在建筑屋顶的屋顶花园组成，
梅北广场主要承担规模性的公共活动职能，
屋顶则为上班人群及购物人群提供休憩场所，
相对的独立性降低彼此间的干扰。
▼ 散落在建筑屋顶的屋顶花园
▼ 广场周围的榉树街道与休憩空间结合，把人留在树阵下带入店铺中
大阪曾经被称为「水之城」（明治时代），
安藤忠雄通过「水之都」主题
在城市门户注入文化。
▼ 梅北广场「水之都」景观
▼ 广场地标——梅北之舟
梅北广场既有绵延的地面水系，
也有层层跌落的动态瀑布，
▼ 随着阶梯设计涓涓流下的「瀑布」
一静一动的水形态讲述着「水之都」的故事，
也就有了多样的水主题活动空间。
▼ 水系分割出丰富的空间，成为各类社会团体的活动场地
大阪是关西地区的科技中心，
1小时交通圈内分布着
众多科研能力很强的高校、机构及企业，
因此，大阪素有「国际工商业之都」、
「科学文化艺术技术中心」的美誉。
大阪站TOD目标是成为关西
——知识之都（Knowledge Capital），
从而提升区域的国际竞争力。
《发挥北梅田所具备的巨大潜力，以最尖端最有潜力的知识（人才、信息、技术和知识）为资源，围绕对未来生活的提案、体验和学习这一主题，通过人、物和信息界面，努力成为能够创造全新知识的「创造未来生活的信息收发据点」。》
—— 节选自知识之都推进报告
知识之都的建设分为两期，
一期位于TOD的Grand Front北馆，
以机器人、IT产业为核心，
未来的二期以环保相关产业为主。
▼ 知识之都一期室内
知识之都一期，由12家开发商联合组织经营，
面积为8.8万平方米，
除了商业、办公，还引入诸多体验型新型业态，
打造出「大型的知识娱乐空间」。
▼ 知识之都一期功能构成
这里对大众来说，
是一个接触和体验尖端技术的「科技展厅」；
▼ 设置有趣的、互动的科技项目，鼓励市民互动体验
对专业学者、研究者来说，
是一个最新科学技术、产品发明的
展示和交流场所，
两者的结合，
构成了「产、学、研、展、商」的科技综合体。
▼ 形成具备商务和观光功能的科技门户据点
▼ 针对大学、科研机构举办的「永不落幕」新科研成果展
▼ 乐敦药业旗下的Smart Camp旬谷旬菜食补餐厅
未来的知识之都二期，
强调知识产业与环保的结合，
借TOD的经济、区位优势，
推动大阪站成为世界领先的
「环境技术」示范区。
从垂直的站城一体，到拓展城市区域能级，
再到引领大区域发展，
日本TOD开发已不只是实现自身的可持续运营，
而是通过轨道物业规划和城市规划、
土地规划的联动真正融入城市发展，
成为一把城市运营的利器。
1/6图片工作室出品
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